我在美國搶學區房：驚魂12小時，幹掉5個買家，還是掉進大坑
繼“雙減”政策後，官方開始對學區房“動手”了。
7月30日晚，《深圳經濟特區社會建設條例(草案徵求意見稿)》公開徵求意見。其中最受關注的一句話是：深圳將推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優質教育資源共建共享機制。
作爲改革開放的窗口城市，深圳一舉一動都引領着時代的腳步。市場普遍認爲，一旦這兩項制度執行推進，學區房將在全國範圍內迎來徹底的“退燒”。
而此時在大洋彼岸，教育資源分配體制的差異，並沒有影響美國人購買學區房的熱忱。
這篇推送的作者是資深留學諮詢專家，也是一位定居密歇根州的華人媽媽，她給我們講述了一段曲折的海外購房經歷，看完下面的文字，你可能對“學區房”會有更深刻的認識。
美國學區房的概況其實跟中國差不多：每個公立學校都有固定的區域劃分，你的房子在哪個區域，小孩就在哪個學校上學。
密西根州一個城市的小學學區分佈，不同顏色表示對應小學的學區房區域
雖然都免費入讀，但還是有好壞之分。好學校在師資、生源、學校設施、教學成績評估上都更有優勢，學區房就會非常搶手；而口碑不怎麼樣的學校，轄區內房子不僅價格賣不高，很多甚至上市幾年也無人問津。
但有一點跟中國不一樣是：即使你的學區房不是買的，而是租的，也可以入讀對應的學校。
有人就要問了：爲什麼不選擇去租學區房，而要買呢？那是因爲——學區房你根本租不到啊！
附近一個比較好的學區公寓出租房，但是排隊要等1年左右纔有空房
附近一個較普通的學區出租房，條件更差些，但也要等大半年纔有空房
在買目前這個學區房之前，我們也想過採取租房的形式，但事實證明這完全沒有操作性。
爲了給孩子提供更好的教育，我們選中了當地最好的一所公立小學。唯一問題就是，我們住在一個距離學校開車30分鐘的地方，房子又大又新，但對應的小學不是很好。
所以，如果可以在學校附近租一個小的學區公寓房“掛靠”一下，就能既不影響居住水平，平時開車來回學校也不算太遠，那就不用興師動衆的買學區房了。
當我們走了一遍周圍的出租市場，才發現所有的學區公寓房都一票難求，很多公寓甚至要提早支付定金，還要排隊，有的就算等待一年也不一定輪的上。
那麼要入讀目標小學，我們面臨的只有一個選擇：購買學區房！**********
在美國買房與中國一樣，大多數人會僱中介進行操作。我們也找了一箇中介帶着看房，事實證明找到一個好的買方中介至關重要，這是後話。
美國的房市是非常透明的：一個房子如果上市，所有人都可以在網站上查到這個房子的具體信息，包括房屋結構，照片，面積，房齡，對應的學校，甚至所有歷史交易價格，收稅情況。
一套網上非重點學區房的信息，從房屋具體信息到賣方中介、歷史價格、到學校信息，全部透明
如果買家對一個房子感興趣，買方中介就會聯繫賣方中介看房。看房時賣家中介會在房子大門套一個密碼鎖，買方中介憑藉對方提供的密碼帶領買家開門看房。看房過程中，賣家必須離開房子，賣方中介也不能在場。
房子上市之後，會定期舉行公開看房時間，在規定時間內（比如週日上午8點到12點），任何人都可以進這個房子看房，賣方中介會在房子內公開跟到訪者溝通介紹，也就是所謂的Open House。
一般賣家中介會掛在房門前的密碼鎖，買房中介只要憑着密碼就可以看房
我們是提前了大半年開始看房的，原以爲時間足夠充裕了，可以慢慢找慢慢挑，可是當時在市場上一搜，該小學的學區房一共才6套，而在我們預算範圍內的只有4套，全部是在最近2個月內剛上市的。
於是中介幫我們4套全約了看房，結果呢？
第一套房子狀況一塌糊塗，必須斥資整棟，重新裝修才能入住；
第二套是60多年前建造的超舊小房子，單價超貴；
第三套房子的前房東夫妻一年前在房子裡過世，屬於中國人不願意接手的“凶宅”；
只剩一套房子中規中矩，可是全部臥室都朝北，後院巨大但都是窪地，據說一下雨就容易積水氾濫。
面對這個情況，我們只有選擇了繼續等待。
美國賣房中介都會在房子前面插一塊牌子顯示在售，並寫上中介的信息
可是，在接下來等待的3個月內，不僅這4套房子全都被人買走了，另外新出的5套房子，在我們猶豫的時候，也全都被人拿下了！
這個時候，我們纔開始意識到美國的學區房等不得，只要房子沒有不可忍受的大問題，都會很快被搶走。於是，在又看了一套新出的房子之後，我們不再糾結這個那個，直接出價了。
這裡要給大家介紹一下美國買房的出價流程：
首先，買家必須獲得銀行出具的財力背景調查預先批准書，證明自己有能力貸款或者購房；
然後，由賣家提供房屋銷售細則，詳細說明房子的狀況，包括房齡、面積、結構、裝修和設備等所有情況，確保信息的準確詳實；
最後，買家看房如滿意就出意向書（offer），賣家一般24小時內給出答覆，是拒絕，接受還是還價。
基於之前的非學區房購房經驗，我們預期賣家會還價，所以我們的出價比賣家的開價低了1萬美金。結果第二天，賣家一點還價的空間都沒有留，直接拒絕了我們的開價。
就在我們準備提高金額重新開價時，賣方通知我們已經接受了其他買家，最終房子在一美分都沒有還價的情況下，一週內就賣出了……
如果說錯失第一套房子只是心有不甘，兩週後和第二套房子再次擦肩而過，讓我們悔恨不已——那是一套各方面條件都讓我們心動的房子。
原以爲可以萬無一失，但因爲所有買家的出價都是不公開的，所以我們並不知道還有人出價比我們還高，房主最終選擇了一個開價比我們高了1000美金的買家，真是竹籃打水一場空！
直到那一刻，我才徹底明白了：在美國買學區房，特別是心儀的學區房，不僅要快，還要靠競價來搶的。同時，還要找對中介，通過業內關係，提前瞭解信息，做到知己知彼！
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於是，在進入看房第5個月的時候，我們果斷換掉了之前僱傭的亞裔中介（當時中介協議簽了4個月正好結束），選擇了當地最大中介公司一個看上去非常靈活，自稱業內關係很熟的白人妹妹作爲買方中介。
後來證明這是一個非常明智的決定。
這個白人妹妹一上任，就帶我們看了最新市場上的兩套房子，在我們明確看不中的情況下，又推薦了一套房子要帶我們去看房。那時這套房子才上市一週，並在那幾天已經收到了6個不同的買方開價，所以市場上已經不讓人看房了。
但賣方中介和我們的白人妹妹在業內認識，算是朋友，於是她的一通電話之後，賣方中介就破例讓我們看房了，但明確說當天房主就會在所有已經收到的買家開價中做選擇了。
這就意味着即使我們想買，從看房到正式出價，也只有半天時間。
結果我們對這套房子一見鍾情，鑑於之前的教訓，決定當天下午立即出價。
可是到底如何出價，是壓價，原價，還是高於原價？如果高於原價，競價多少才能擊敗其他買家？這讓我們犯難了。
爲了不再錯失這個房子，我們原打算加價2000美金，可這時白人妹妹利用她的 “內部消息”，建議我們只需加價1000美金，但給出更多的定金（一般當地都是給500-1000定金，我們支付了2000定金），這樣就可以在買家中脫穎而出，顯示誠意。
出價之後的24小時，我們都是在不安等待中度過的，生怕再次被篩選掉。到第二天晚上，白人妹妹打來電話說我們的出價被賣家接受了，我們才真正安下心來，那真是這大半年漫漫找房路里，最快樂和滿足的時候。
看房當天拍攝的照片，白人妹妹也出鏡了
接下來就是在白人妹妹的幫助下走流程了：簽訂正式購房合同、申請貸款、做房屋估價、做房屋檢測。前兩個步驟跟中國類似，後面兩個可能是美國特有。
房屋估價一般是中介幫忙找專業人士重新評估房價，拿到估價書後，如果價格和購房金額相差不大，雙方就繼續走下一步流程；如果估價低於購房金額很多，則買方可以和賣方溝通降價，或者選擇結束交易拿回定金。我們的估價只差了1600美金左右，加上是自己高價搶來的學區房，當然不介意了。
然後就是找專業檢測師，對房屋的結構和設備進行檢測並出具報告。如果房屋有很多大問題，則買房可以和賣方協商價格或達成解決方案。我們的檢測報告雖然列出了一些問題，但都不是很嚴重，所以也就沒在意。
房屋檢測的列表，包含了房屋的各方面，外部內部結構，房屋設施，排水等
可是！等我們全家住進來，才發現房子有很多大問題，而這些房屋檢測師都沒有查出來，導致了後續非常多的麻煩……
比如，有七八扇窗關不上且無法修理，需要重新更換；房屋後方的牆面和地面有裂縫，一下大雨地下室就漏水；浴室的浴缸和馬桶太陳舊，住進來半年後，水就漏到了一樓的廚房天花板；草坪到處是禿地，噴水系統也有問題……我可以說上一籮筐。
之所以有這麼多坑，還不是因爲當時太急於搞定這套學區房了，根本顧不上細看，也沒有認真挑選一位靠譜誠信的房屋檢測師。
等銀行貸款到位，我們就去辦理交房拿鑰匙了。至此整套購房流程結束。
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這次學區房的購買，和我們幾年前購買非學區房的經歷相比，差別太太太太大了：
1. 非學區房，從看房到交房，一共經歷了6個月左右，而學區房只花了1個月；
2. 非學區房出價時，我們是那天唯一的買家；而學區房同一天有6個不同的買家互相競價；
3.非學區房的成交價比賣家開價低了1.5萬美金，學區房卻高了1000美金；
4.非學區房更大更新更時尚，卻比學區房還要便宜20萬美金。我給一個對比圖大家看看就知道了（上面是非學區房，下面是學區房）
如今，我們住進這個學區房已有好幾個月了，雖然和之前的家相比更小更舊，但孩子步行3分鐘就可以到本地最好的小學，從家裡出門去購物和買菜也比之前方便很多。
即使當時購房價格不便宜，也很倉促，但總體來說我們覺得還是非常值得的，而且這半年房子的市場估值又漲了1%。
孩子放學後從斜對面這條小路走2分鐘就能到家了
現在我偶爾還會關注一下本地的學區房市場，發現即使在疫情之下，附近的學區房仍然是市場上的香饃饃，即使偶爾出來一套，也基本在一兩週內就被快速買走了。
看來，美國人民對學區房的追捧，無論什麼時候都不會減弱。我們對“西式快樂教育”的固有印象，是時候被顛覆了——大洋彼岸的焦慮，早已排山倒海，無處安放。
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