物流倉儲需求旺 未來世代REITs受惠

REITs各產業營運現金流(FFO)年增率預估

美國景氣雖持續復甦，但仍存在缺工缺料問題，房地產供需吃緊導致價格走揚。凱基投信分析，REITs業者擁有大量物業，旗下資產相對具有潛在增值空間，例如美國自助倉儲業者商業服務愈來愈多元，包括多地辦公族羣物品暫存、小型商家存貨、家庭閒置用品暫存等需求增加，估計2021年美國自助倉儲家庭滲透率有10.6％，未來仍有龐大的增長空間。

凱基未來世代關鍵收息多重資產基金經理人葉菀婷表示，通膨升溫疑慮下，催化美國REITs資產持續受到機構法人的資金青睞，觀察通膨將持續一段時間，建議可趁勢佈局與實體資產連結的題材，如物流倉儲REITs等領域，可望受惠於REITs業者旗下龐大的物業量，提高資產升值空間，對相關股價更可望強化防禦力。

葉菀婷分析，不少券商如美銀持續看好物流倉儲REITs的長線發展，其原因有三：第一，目前環境下，廠商拉高倉庫存貨，以避免供應鏈出現問題而影響出貨；其二，消費數位化的型態下，電子商務的滲透率持續升高，無論是買方、賣方均需要更多的儲存空間。

第三，受到網路購物的交貨時間縮短等服務，需要在城市中增設更多的物流倉儲據點，相對挹注產業的長線發展力道。疫後生活加速電商滲透率提高，受益經濟重啓消費復甦階段，各地物流倉儲需求強勁增長，評估相關企業的獲利復甦不止步於今年，預估明年REITs仍可持續成長，也將帶動REITs租金續創高點。

葉菀婷表示，未來世代REITs資產鎖定的題材，比起傳統REITs更具強勁成長動能；根據統計，預估2022年未來世代REITs平均成長約7.8％，強過傳統REITs的7.4％，可見未來世代關鍵產業高唱獲利成長進行曲。

展望後市，葉菀婷指出，日益昂貴的房價及縮小的居住空間下，企業與民衆爲了找尋儲物空間，增加了物流、倉儲相關REITs的租用率，讓租金擁有調漲空間；這類擁有抗通膨、產業獲利高成長性的未來世代REITs題材，若再搭配科技股配置，更是當前熱門題材，有助締造資金流空間，建議適合長期透過定期定額或單筆分批加碼的策略參與產業向上趨勢。