物業潮起：空間無界，服務亦無界
物業潮起：空間無界，服務亦無界
原創首發 | 金角財經（F-Jinjiao）
作者 | 江高
物業這個行業，正在風起雲涌。
當房地產業的調整變得常態化之後，房企們的關注焦點，從單純賣房子，轉變成做服務，換句話說，需要挖掘存量。
物業，則是一馬當先的“挖掘機”，不僅在疫情期間備受矚目，在資本市場上同樣風光無限，上市潮、股價新高，刺激着房地產企業的心防。
在充滿變動的房地產業中，物業是未來的確定增長點，在物業的發展方向裡，什麼纔是確定的未來？
上市嗎？
這或許還不足夠，在物業迎來前所未有的機遇時，行業的分化也在呈現，或以資本驅動未來，或以科技賦能物業，將目光從社區投向更廣闊的城市空間。
如果說物業行業近兩年的關鍵詞，其中之一必定是“上市”。
今年3月23日，碧桂園服務市值首次超越了碧桂園集團，前者2162.54億港元、PE71倍，後者2095.57億港元，PE5.16倍。
資本市場給予了物業股超高估值，此種追捧，演變成房地產企業爭相將物業板塊推上資本市場的熱潮。
物業企業，這個長久以來被房地產的光芒掩蓋的行業，正在迎來自己的高光時刻。
在三道紅線、供地新政、銀行房貸“雙限”等政策圍繞下，許多人認爲房地產的未來蘊含着不確定性因子。
但此時，原來從屬於房地產的物業板塊，成了下一個“黃金賽道”。
然而，上市顯然不能表示物業企業已經安全上岸，更意味着將從此開始接受資本市場的檢驗。
而真正能夠衡量一個物業企業價值的，仍然在於具有高度成長性的數據指標，和不斷創新的服務能力。
龍湖集團董事局主席吳亞軍曾說：上市是手段，但不是目的，做公司的目的絕對不是爲了多敲一次鍾。
吳亞軍此言的底氣，或許在於龍湖主航道業務之一——智慧服務板塊本身的靚麗底色。
根據龍湖此前公佈的2020年財報，智慧服務板塊全年合併抵消後實現營業收入58.4億元（合併抵消前77億），同比增長36%，毛利率爲24.2%，在行業內也維持在較高的水準。
2007年，隨着龍湖的地產業務開始佈局成都和北京，龍湖的物業服務也從重慶向其他城市擴張，2009年，龍湖集團成立物業管理中心，2018年，龍湖物業更名龍湖智慧服務，當年底，龍湖智慧服務合約管理面積增至2.68億平方米，服務覆蓋至70餘個城市。積極的佈局讓龍湖智慧掌握了先發優勢。
到2020年末，龍湖智慧服務實際管理面積達到1.72億平方米，合約面積更是達到了4.4億平方米，合約在管比達到了行業領先的近2.6，充分顯示出未來管理規模持續增長的高確定性。
目前，龍湖智慧服務已覆蓋住宅、商業、文旅、辦公、酒店、醫院、學校、康養、案場、產業園、租賃住房、市政配套、智慧城市13大業態的服務。
房地產業的不確定性，對於物業企業來說，既是一個出圈的機會，也是一個挑戰，行業裡不缺規模龐大的物業，不缺市值高的物業，甚至不缺賺錢能力強大的物業，最缺的，是能夠做好服務的物業。
如果倒回到一年前的疫情期間，矗立在人們身前的是兩道防線，治療一線在醫院，預防一線在物業。
自2020年伊始，疫情的肆虐讓很多人只能困在家中，而站在疫情防控前線的物業公司，前所未有地受到關注。
去年1月27日，疫情肇始之時，龍湖智慧服務集團發表《致全體員工的一封信》，叮囑員工加強自我保護的同時,號召員工堅守善待你一生的服務標準和理念。龍湖智慧服務日均2.6萬名員工堅守一線，自有基礎服務員工在崗率達到90%。
龍湖智慧服務的所有在管項目，都對公共區域實行每天不低於兩次的全覆蓋消殺。
疫情期間，全國的學生都在家上網課，龍湖智慧服務的物業管家還爲業主免費打印資料。
這背後，是物業服務的邏輯發生了改變。
據德勤發佈的《2020物業行業專題報告》，目前TOP100物業公司在着力提升管理規模的同時，都在嘗試打破傳統物業服務邊界，進行服務模式創新。
從克而瑞統計的數據來看，TOP20的物企中，儘管收入仍主要來自基礎物業服務，但增值服務的收入增長率非常高，從已上市的物業企業年報和招股書可以看出，各家都在積極部署多元化的社區增值服務。
疫情期間，物業除了承擔小區防疫物資籌集、科普知識宣傳、公共區域殺菌消毒等工作外，還主動提供生活物資採買渠道、信息整理髮布、爲業主代採生活物品並送貨上門、代充水電氣費等服務。
這正契合當前物業管理行業的蛻變，其定位，從基礎物業服務的提供商，轉型成爲社區生活服務平臺。例如龍湖智慧服務給業主提供的覆蓋全生活服務鏈。
業主們可以通過龍眼優選，在線購買蔬菜水果等商品，龍湖智慧服務在配送蔬菜的同時，還提供了恰當份量、只賣10元的蔥薑蒜調料包，將服務的顆粒度細化到了令人側目的程度。在疫情期間，龍湖優選60天完成訂單超過15萬張。
爲了做到直接配送到家，龍湖與永輝超市、海底撈、百勝集團合作，通過資源的整合，搭建“物流倉庫+配送到家”模式，類似的，還有上門理髮、情人節鮮花、網絡套餐升級等個性化服務。
在物業本質是服務的理念下，物業企業的邊界也在不斷拓展，但無論如何拓展，業主需求是都是物業企業在服務上、業態上不斷拓展的核心邏輯，從龍湖智慧服務的案例來看，沿着以客戶需求爲導向的軌跡走下去，可以看到物業服務的全新場景和未來的長相。
業主對龍湖智慧服務的認可，更能體現出物業服務的改變方向。
2020年12月中國房地產報發佈的“2020中國物業管理企業服務滿意度30強排名榜”上，龍湖智慧服務排名第一。
不過，對於當代的物業企業來說，它們的征途早已不在於分散的小區，而是越過小區的邊界，散發到社區，乃至於一座城市。
如果現在走進龍湖智慧服務覆蓋的社區，物業中心的大數據中心，你會看到這樣的景象：電腦前坐着朝氣蓬勃的年輕人，牆上的巨幅LED上，顯示着各種各樣的數據，這是集成指揮中心的監控大屏。
你或許會疑惑，這是一家物業公司，還是IT公司？
這還不是全部的新奇景象。
在一些龍湖的社區內，“智能語音交互公告屏”，讓業主能夠進行語音智能互動，做到全程無接觸，安全衛生，同時導覽屏上實時顯示園區空氣質量、水源信息、溫度溼度、能耗效應等與居民生活息息相關的內容。
龍湖智慧服務配備的名爲FM設施設備管理系統的黑科技，這個系統讓社區內的所有設備都有了專屬的ID，相當於機器的“身份證”，接入網絡平臺中，全面記錄着設備的運轉狀況，減少人工巡查的頻次。
通過業主App “U享家”，可實時查看社區公告、繳納物業費、水電，24小時實時報修等。
在這些技術設備的背後，透露出一種行業演變的趨勢，科技化、數字化、智能化。
在傳統的物業服務上嫁接科技，改變着物業的流程和模式，進而讓物業服務改造社區基礎設施建設。
此前，國內首部新基建權威讀本《新基建 : 數字時代的新結構性力量》在編寫時，匯聚了國內華爲、阿里、騰訊、百度、移動、聯通、電信等20餘家頂尖企業，龍湖智慧服務則是其中唯一一家物業服務企業。
將新型基礎設施與實際的企業生產、人民生活場景應用相結合，研究空間內在的智能硬件、空間內服務系統的智能化提升，是龍湖智慧服務等物業企業所致力達到的方向，也是當前城市治理中需要實現的未來。
當下，物業企業都在搶灘城市服務，將物業的綜合服務能力移植到城市管理和服務中，讓城市服務同樣變得智慧化。
所謂“城市服務”，即將公共空間和公共資源當作一個整體，由物業企業進行統籌管理，具體包括城鎮景區、市容環衛、政府大樓、口岸、產業園、學校、醫院、高速路等。
在過去的一年內，龍湖智慧服務加快了城市服務的探索，先後落地岳陽城陵磯、重慶廣陽島、成都農博島、北大荒建設集團、蘇州相城高新、瀋陽中德開等城市服務項目。
同時也新進入到稅務局、文化宮、消防總隊、4S店、河道等場景，在更多新的空間裡，提供智慧化服務。
這與龍湖秉持的“空間即服務”理念一脈相承，空間無界，服務亦無界，從社區到城市，無疑是踐行這一戰略的體現。
這對物業服務企業是挑戰，但也是更廣闊的未來，在向着“城市綜合服務提供商”的目標邁進的路上，也讓城市服務有了更廣闊的想象力。