《限貸風暴來了3-1》交屋高峰、新青安熱潮 撼動銀行水位

示意圖。近期因爲多家銀行逼近不動產貸款比例的上限,使得央行趕緊約談國銀主管「喝咖啡」。(Photo on Wiki Commons)

【臺灣醒報記者簡嘉佑臺北報導】

新青安催動購屋潮、交屋高峰期與銀行之間的羊羣效應,三大條件已使得銀行房貸逼近滿水位!近期因爲多家銀行逼近不動產貸款比例的上限,使得央行趕緊約談國銀主管「喝咖啡」。馨傳不動產智庫執行長何世昌受訪時認爲,限貸風暴是因當少數銀行接近不動產貸款比例上限,自發性進行限貸措施,卻引發其他銀行紛紛跟進。

新青安使銀行暴衝

被稱爲「不動產放款」天條的《銀行法第72-2條》規定:「不動產放款不得超過銀行存款總餘額和金融債券發售額的 30%」。淡江大學財金系教授李沃牆受訪時解釋,不動產放款水位涵蓋房貸與土地建設融資,在去年新青安政策利率低、寬限期長的狀況下,導致申請貸款的數量爆增,單是7月,5大銀行購屋貸款衝到1217億元,年增1.16倍。

臺灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐進一步指出,新青安從去年八月,將貸款額度上調至一千萬後,至今已滿一年,連續12個月累計的買賣移轉棟數,已達35.3萬棟,比前次青安調額的助購威力,多了10.7萬棟,難怪央行不得不請國銀喝杯冰咖啡降溫。

民衆哀號貸不到款

面對「不動產放款天條」的限制,大多數銀行也會選擇自我管制,多半以28%至28.5%作爲內部警戒值。過去幾個月確實有銀行居於28%至29%的高水位,不動產貸款佔比超過27%的銀行數量已達兩位數。

上述狀況也反應在民衆申請房貸的窘境,有民衆反應,「調高利率也沒用,說貸款要等到明年」、「貸款已經排到明年」等;甚至有消息人士透露,已有銀行將「買家年收入破 200 萬臺幣、利率不得低於3.5% 」做爲申貸的條件。

正值交屋高峰

前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰受訪時指出,銀行不動產貸款比例愈來愈接近上限,所以自然會有所約束,如藉由授信5P原則(借款戶、資金用途、還款來源、債權保障及授信展望)擋下許多貸款申請,作爲控制水位的手段之一,自然會出現貸不到款的問題。

「其中一個問題是,目前正值交屋高峰期,進一步推高了房貸需求,」莊孟翰強調,從去年底到現在,營建業類股的趨勢線一直攀升,間接顯示建商完工交屋的移轉量增加、獲利有水漲船高。據內政部統計資料,2020到2022年間,全臺核發51餘萬戶建照,以工期3年計算,建案完工交屋的數量確實逐漸增加。

銀行掀羊羣效應

雖然許多人將房貸量大增視爲問題所在,但根據金管會統計,7月底銀行不動產放款平均比率其實較上個月下降0.15%,降至26.47%;同時土建融放款餘額一直都維持在三兆多,沒有出現太大的變動,這意味着整體銀行貸款並未過度集中於不動產領域。

何世昌認爲,這次限貸令的混亂其實肇因於「羊羣效應」,因爲部分銀行的不動產貸款比例確實突破28%,開始限縮房貸,更出現拒貸、提高房貸利率等狀況,當其他銀行看到後,也紛紛跟進祭出自發性的限貸令。

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