先租後買、買部分產權——安徽一城再推售房新招

爲去庫存，各地“各顯神通”，創新了不少舉措。

近日，安徽蕪湖發佈《關於優化蕪湖市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，推出了包括支持人才安居、加大購房補貼力度、支持“以舊換新”、取消樓層差價限制、深入推進帶押過戶等一系列措施。

其中頗引市場關注的一項舉措爲“探索購買部分產權”。該條款稱，鼓勵房地產企業探索購買部分產權的銷售方式，通過合同約定，購房人可以先購買房屋部分產權，剩餘產權繼續由房地產開發企業持有，購房人可租賃使用，購房人購買剩餘產權時已支付的租金可抵扣購房款。

中指研究院華東大區常務副總高院生向第一財經記者表示，此項政策參考了“共有產權模式”，目的主要是降低購房門檻和成本，給購房者提供更靈活的購買方式。

當前市場上，北京和杭州的共有產權模式是購房人與地方政府共同持有，此前寧波信達地產推出的“央企共有產權房”可以提供“十年託底回購”。蕪湖目前的模式尚待細則公佈。

同策研究院研究總監宋紅衛祥分析稱，蕪湖當前的房價也接近萬元，採用購買部分產權的形式，可以直接大幅降低購房的資金壓力，便於剛需羣體上車。

宋紅衛表示，現在市場上有兩種潛在購房需求，一類是有購房能力的，但是由於趨勢不明明確，信心不足；另一類則是收入較低但有購房需求的人羣，蕪湖這一政策針對的是後者。

也有業內人士提醒，蕪湖的新政在落地過程中可能會遇到不少細節上的卡點。蕪湖當地的某房企內部人士就提及，對於減少首付支付等各類舉措，客戶會擔心落地執行和潛在風險。

上述房企人士提及，例如如果開發商將持有的產權部分進行抵押，抵押權人如何行使抵押權；銀行是否願意爲這種物權提供按揭，以及爛尾樓情況下如何保障債權等；產權共有的情況下，公共維修基金是否按產權比例計算和繳納等。同時，“部分產權房=長期租房”，相較而言，客戶的觀念還是比較難轉變。

政策落地效果尚待觀察，不過業內認爲，在樓市尚未完全修復的當下，各類穩市場的政策將會持續推出。

事實上，自4月底中央政治局會議提出要統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施以來，政策工具箱在不斷更新和豐富：有超70城表態支持住房“以舊換新”“收舊換新”； 有城市鼓勵開發企業自願實施“購房無理由退定”；針對已建成未出售項目，各地則先後開展了“先租後售”、“先購買部分產權”等方式進行去庫存。

例如，在6月11日，廣東房地產行業協會聯合部分地市房協和相關機構共同開展“1+4+N”商品房促消費全產業大行動，其中即包括“先租後售”的舉措。該舉措鼓勵企業支持購房者“先租再買”，約定租期、租金並配套金融服務，在租賃期間已繳付的租金可以抵扣該房屋出租約定的買賣價格。與蕪湖的政策頗有相似之處。

業內人士表示，能看出各地政府在探索新的方式，努力吸引增量需求進入市場，穩定樓市。

億翰智庫研究總監於小雨認爲，積極進行探索是好事，從政策的變化中可以看出高層對於地產的態度，當前穩地產勢在必行。但“先租後售”或購買部分產權等方式能帶動的成交量以及資金是較爲有限的，更適用於部分國資企業和有購房意願但購房能力較弱的購房者。

她認爲，對於企業來說，先租後售或者出售部分產權的政策，是針對已建成未出售的房屋，這一舉措盤活了存量，且鎖定了有買房意願但當期首付和還款能力有限的人；不過這類舉措回收的資金量相對偏小，一定是房屋總價的15%以下，對於企業資金壓力的緩解較有限。

另一方面，對於購房者來說，雖然當下沒資格或者沒能力買到心怡的房子，但可以先租，鎖定房源，並且房租可以抵扣總房款，相當於沒有利息的房貸。

宋紅衛認爲，各地銷售模式的創新，其實是開拓了更多購房之後的便利性政策，主要目的是通過減少在購房過程中、購房後可能出現的障礙或不利因素，減少購房的摩擦成本，以激發購房需求，實現去庫存的目標。

多重利好舉措疊加之下，部分去庫存的舉措取得了不錯的成效。

某央企在鄭州的市場負責人向記者表示，當前鄭州市場政策給足了，購房門檻低、房貸利率低，房價本身不高，公積金貸款也很給力，而且還有“以舊換新”政策做增量，有利於扭轉市場預期。“需求其實一直都在，只是被當前的形勢影響到了，不敢輕易出手買。”

鄭州當地開發商反饋，市場對“以舊換新”的熱情很高；某央企旗下的一高端項目已經有十幾套的“以舊換新”了。另據中指院數據，受“以舊換新”政策影響，南京在5月第五週（5.27-6.2）認購1117套，回升至今年以來最高水平；6月初，南京披露了第二批“以舊換新”房源。