謝逸楓：祝九勝迴歸，未被接管改組，萬科危機解除了嗎？

文/謝逸楓

2025年開年，萬科出事了。

1月16日，萬科爆發六大事件，保險資管債權展期、萬科債暴跌、總裁祝九勝被帽子叔叔帶走、報道稱萬科或面臨接管、320億境內債快到期。

一瞬間讓萬科陷入暴風漩渦，引起市場強烈的熱議。萬科六事件集中爆發，這是繼中國恆大、融創中國、碧桂園之後，影響房地產行業頗大的房企層面事件。

萬科最新的好消息是到期債務展期成功，祝九勝迴歸，萬科未被接管。優勢是沒有到資不抵債，有雄厚資產（的土地、經營物業、項目、股權）和大股東背景。

第一是1月9日，萬科A公告，其子公司2019年的一筆期限不超5年的保險資管債權投資計劃，到期日調整至2026年12月31日。這意味着債權投資計劃獲得展期。

萬科控股子公司武漢譽天興業置地有限公司（下稱武漢譽天）前期通過保險資金不動產債權投資計劃形式向新華資產管理股份有限公司（下稱新華資產）融資。

萬科爲融資提供連帶責任保證擔保，融資餘額爲20.4億元，擔保期限爲全部債務履行期限屆滿之日起2年。這筆融資發生於2019年11月28日，2024年末到期。

融資的目的是爲滿足萬科金域國際項目建設及運營的需要，操作該項目的武漢譽天擬向新華資產融資，本金金額不超過26.25億元，期限不超過5年。

武漢譽天持有萬科金域國際項目抵押給新華資產。武漢譽天財務爲2024年前11月營業收入16459.14萬元，利潤總額虧損4257.91萬元，淨利潤虧損3389.5萬元。

第二是交易所債券市場收盤，萬科債暴跌，出現臨時停牌。1月16日，交易所債券市場收盤，萬科債普遍收暴跌，多隻債券盤中臨停。“21萬科02”跌超28%。

“22萬科05跌超22%，20萬科06跌超20%，22萬科07跌超19%，21萬科04和21萬科06跌超16%，22萬科02和20萬科02跌超14%，說明市場信心不足。

1月16日萬科有五筆境內債券因跌幅超過兩成，而出現臨時停牌。目前最新的情況是萬科在與投資者交流中表示，目前無延長債券到期時間的計劃。

第四是祝九勝被帽子叔叔帶走。經濟觀察報消息，15日祝九勝被帽子叔叔帶走。16日記者多次撥打祝九勝的手機電話未有人接聽，發去短信問詢亦未獲回覆。

處於債務違約風險邊緣的萬科，總裁祝九勝突遭變故。1月16日晚間，經濟觀察報稱，1月15日，萬科執行董事、總裁、首席執行官祝九勝被帽子叔叔帶走。

2025年1月17日凌晨，祝九勝開始回覆消息，在報平安。萬科企業股份有限公司執行董事、總裁、首席執行官祝九勝開始回覆消息，發朋友圈。

1月17日凌晨，祝九勝更新微信朋友圈，轉發了一條萬科泊寓的消息，疑似闢謠被帶走傳聞。後面，財聯社記者成功撥通其電話,與其進行了簡短交流。

第五是報道稱，專班已介入萬科。2025年1月16日，經濟觀察報稱從多個信源獲悉，深圳相關工作專班已經全面介入萬科，萬科公司或將面臨接管。

經濟觀察報稱，萬科總裁、首席執行官祝九勝被帽子叔叔帶走後，深圳派出的工作組接管，可能會進行收購或重組，萬科2027年到期債券交易被暫停。

同一日，2018年初升任的萬科總裁、首席執行官祝九勝被帽子叔叔帶走。2012年加入萬科，在資金調度、事業合夥人持股平臺盈安合夥中起着舉足輕重的作用。

這不是總部在廣東地區的房企第一次被地方政府介入管理。2021年12月，應恆大地產集團有限公司請求，廣東省人民政府同意向恆大地產集團派出工作組。

目的是督促推進企業風險處置工作，督促切實加強內控管理，維護正常經營。背後的風險擔憂是避免債權人的不理智舉動，影響公司正常運營。

第六是萬科一年內到期的境內債務約326.45億元，境外債5月4.55億美元需要兌付。新華資產這筆融資獲得展期，接下來萬科的債務壓力依然很大。

眼下，萬科正遇到新一輪債務償付高峰期，由於銷售疲弱及在手現金不足，公司短期流動性再次承壓，這再度引發了市場信任危機，債券連續下跌。

公開數據顯示，2025年萬科共有16筆到期的境內公開債，合計約326.45億元。這其中，一季度爲償債高峰，將有98.9億元的境內公開債需要兌付。

萬科財報顯示，截至2024年9月，萬科一年內到期的有息負債爲1201.99億元，而在手貨幣資金僅爲797.45億元（包括受限現金），現金短債比爲0.66。

Wind數據顯示，萬科一年內到期的境內債務約326.45億元。公開債務方面，2025年萬科境內外累計債券到期債券共9只，總規模達215.9億元。

其中2025年一季度是萬科的償債高峰，將有98.9億元的境內公開債需要兌付。境外債方面，兌付高峰在2025年5月，2025年5月有4.55億美元需要兌付。

2025年1月27日，萬科將有一筆規模不小的債券即將到期。DM數據顯示，“22萬科MTN001”將於1月27日到期，這筆債券餘額30億元。

2025年2月16日及2025年2月25日，萬科有兩筆債券到期，這兩筆債券餘額總計50億元。2025年3月，其也有兩筆債券到期。

萬科2025年面臨到期和回售債務高峰，公司債與中期票據總額215.9億元，佔存續債券餘額比例接近50%。中期票據共有8筆，爲2022年發行，總金額207億元。

萬科2025年到期的公開市場債券本息合計約300億元，截至2024年6月末，其未抵押的投資性房地產賬面價值約735億元。

截止2024年9月底，萬科貨幣資金總量約797.5億元，較2023年末的998.1億元減少200.6億元。有息負債合計3276.1億元，其中一年以上有息負債佔比爲64.4%。

一年內到期的有息負債爲1166.3億元，即使貨幣資金全部用來償還短債，覆蓋率約68%。說明萬科貨幣資金總量無法覆蓋一年到期債務，況且未剔除受限現金。

2023年8月16日，廈門市萬科企業有限公司出現凍結，17日，24小時之內，上述被凍結股權已全部解除凍結。因是廈門萬科旗下某項目2021年的歷史法律糾紛。

萬科2025年自救策略

自2021年恆大爆雷後，流動性危機在行業蔓延，購買需求和融資環境的惡化，大部分房企無法保證現金流安全。萬科當前面臨較大的償債壓力，頻現股債震盪。

財務狀況惡化，首先是銷售業績下滑。2024年萬科合同銷售面積1811萬平，合同銷售金額2460億元，較2023年2466萬平、3761億元分別同比下降27%、35%。

銷售業績的下滑直接影響了公司的現金流，增加了市場對其償債能力的擔憂。最關鍵是持有現金無法覆蓋一年到期的債務，說明短期償債壓力、違約風險大。

其次是債務負擔較重，截至2024年9月底，萬科有息負債合計3276.1億元，其中一年以上有息負債佔比爲64.4%，一年內到期的有息負債金額約1166億元。

截至2024年9月末，萬科持有的貨幣資金爲797.5億元，資金壓力較大。萬科持有的貨幣資金爲797.5億元，剔除受限的貨幣資金，不受限的貨幣資金少了大半。

最後是債券到期壓力，萬科一年以內到期或者行權的公開債券共18只，金額約331.5億元和4.23億美元，2025年1月-3月萬科需要償還5只境內債，金額98.9億元。

萬科自救的具體措施來看，債務重組、加快銷售回款和資產處置及非主營業務退出和爭取新的融資資源、停止拿地、退地換地、向股東借款和貸款、引進戰投。

萬科未來一年公開市場債券兌付，高度依賴於良好的外部環境（即房地產市場回溫），債券償付首要依賴於未來商品房銷售環境能否回暖，目前壓力較大。

萬科不斷出售資產補充流動性、減少拿地及存量項目去化難度不斷升級，削弱了其長期的競爭優勢，一定程度上緩解了萬科的流動性、資金鍊緊張的壓力。

萬科持有的大量經營性物業，可以作爲經營性物業貸增量融資的抓手。萬科所擁有的經營性物業資產和股權及投資股權、土地，通過資產處置加速變現。