新經濟企業聚集辦公樓市場，跨境電商提振華南物流倉儲市場信心

2024年上半年，廣州經濟活力持續釋放，製造業高端化、智能化、綠色化轉型加速推進，服務業優勢不斷鞏固。高技術製造業與信息傳輸軟件和信息技術服務業持續釋放經濟新動能，助力區域經濟加速邁入高質量發展。

近日，仲量聯行發佈2024年上半年廣州房地產市場回顧與展望（以下簡稱“仲量聯行報告”）。仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪表示，廣州長期佈局人工智能、新能源、數字經濟等戰略性新興產業，累積創新驅動發展優勢因素之餘，進一步暢通經濟循環，有效支撐商業及產業地產需求。上半年，甲級辦公樓市場空置率平穩，兩大新興子市場貢獻超九成淨吸納量。華南物流地產市場基本面穩定，跨境電商持續釋放積極信號。

甲級辦公樓：科技互聯網表現突出

仲量聯行報告顯示，2024年上半年，剔除總部項目自用面積影響後，廣州甲級辦公樓市場淨吸納水平較去年同期有所回升。受降本增效訴求的驅動，甲級辦公樓市場存量租戶多數仍選擇以更貼近市場的價格續租，部分租戶則選擇成本節約型搬遷。因此，市場問詢量的租賃轉化率未見明顯提升。成交方面，上半年新設立及升級搬遷需求約佔總成交面積的三成，與此同時，新成交的租金成本敏感度也較高，55%以上單筆成交面積小於1000平方米。約45%的新增需求面積落於琶洲、廣州國際金融城兩大租金較爲優惠的新興子市場。

從行業來看，今年1月至4月，廣州全市互聯網、軟件和信息技術服務業營業收入同比增長8.9%。仲量聯行華南區商業地產部總監馬煒圖表示：“較爲穩健的經營發展前景，爲新興互聯網企業執行穩定的不動產預算提供支撐。據仲量聯行統計，全市上半年單筆超過3000平方米的成交中，科技互聯網佔比近七成。遊戲、軟件服務、網絡平臺等TMT企業及生物醫藥行業的租賃成交對上半年琶洲子市場淨吸納量貢獻超70%。”

此外，全市上半年僅有一個新項目入市。受益於租金價格尋底，需求增量有迴歸的跡象，新興子市場的逐步成熟，令廣州甲級辦公樓市場空置率企穩止升。截至二季度末，全市辦公樓平均空置率約爲21%，與2023年年末相比基本持平。其中，琶洲和廣州國際金融城入駐率改善相對明顯，2024年二季度末空置率較2023年年末分別降低了4.1個百分點和1.8個百分點。受到租戶成本控制的影響，租金水平仍處於下行通道。

仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示：“展望未來，預計短週期的量價輪換造成廣州辦公樓市場震盪復甦的局面近期仍將持續。但是供應側的讓利將有助於企業端降低經營成本，推動辦公樓市場需求結構的躍遷，在經濟循環中形成正面溢出效應。”仲量聯行觀察到琶洲、廣州國際金融城兩大新興CBD的辦公樓市場在租戶結構和新增租賃需求方面，顯示出了區別於傳統CBD的結構性特點。新興經濟正在上述兩片區加速聚集，這將助力新興產業鏈的整合重塑，顯著增強廣州經濟整體韌性與創新實力。

倉儲市場：跨境電商一騎絕塵

2024年上半年，廣東省跨境電商整體仍然保持着強勁的增長勢頭，華南五市（廣州、深圳、東莞、佛山和惠州）非保稅物流倉儲市場淨吸納量近80萬平方米，跨境電商貢獻了絕大多數成交量。對此，仲量聯行華南區產業與物流服務部總監張寧表示，跨境電商企業積極深耕海外市場、拓展全品類佈局，對於華南優質倉儲資源需求持續增長，並向非保稅物流倉儲市場釋放積極信號，有效提振了市場信心。

仲量聯行報告顯示，倉儲供應方面，上半年華南五市共計新增供應體量約45萬平方米，主要位於佛山、惠州、廣州等地。在跨境電商持續蓬勃的增長需求帶動下，新增倉儲供應在入市當季便快速去化。此外在上半年，速賣通、Temu等跨境電商企業還吸納了不少新增空置面積。自2023年年底以來，華南五市物流倉儲整體空置率持續下降。其中，惠州年前錄得約36.4%的空置面積在上半年幾乎已被完全消化，全市存量空置面積幾乎被完全吸納。主要原因是跨境電商企業去化了惠州大部分空置面積及預租不少在建項目，此外由於臨近深圳，惠陽部分倉庫承接了深圳外溢的第三方物流企業倉儲需求。

上半年，跨境電商企業作爲物流倉儲市場中的絕對主力租戶，整租與大面積租賃需求穩定增長，有效支撐了市場信心。因此，上半年華南五市大部分城市倉儲平均租金水平繼續保持平穩。同時，廣州增城、黃埔等區域的部分傳統行業倉儲需求有所收縮，一些存量物業的業主爲保持出租率，適當調整了租賃策略。

2024年下半年，隨着宏觀政策逐步顯效，消費市場潛力釋放和先進製造業發展等需求動能有望推動華南物流倉儲市場第三方物流需求釋放。另一方面，跨境電商企業將持續拓展全球佈局、建立差異化競爭優勢，不斷優化供應鏈與物流倉儲網絡，對於優質倉儲資源的需求有望繼續保持增長。預計到年末華南五市還有將近190萬平方米新增供應，其中，跨境電商企業已經預租近60萬平方米，並在積極洽談未來擴租與新租賃計劃。

下半年，華南五市物流倉儲整體租金水平預計將保持基本穩定。“一方面，跨境電商對華南倉儲市場的積極佈局爲穩定市場需求提供了堅實的基礎，持續向設施運營商和機構投資者釋放積極信號。另一方面，下半年經濟持續回升向好仍面臨挑戰，不少企業經營會繼續保持成本控制的策略，我們對傳統物流租戶需求的恢復持保守態度。爲了快速去化部分存量空置，個別城市部分項目租金可能出現一定優惠降幅。”曾麗表示。

文｜記者 孫綺曼