延長貸款年限 加快北京“老舊小”流轉
◎ 文 《法人》雜誌全 媒體記者 李韻石
4月17日，北京住房公積金管理中心發佈《關於優化老舊小區改造後住房公積金貸款期限覈定標準的通知》(下稱《通知》)，明確對於購買老舊小區住房且完成老舊小區綜合整治房屋的借款人在申請貸款時予以支持。近日，《法人》記者走訪了北京多個老舊小區，與周邊房屋中介工作人員進行了交流，大家普遍認爲，《通知》爲老舊小區的上市流轉提供了新動力。
購買老舊住房 貸款延長年限
《通知》要求，對於購買老舊小區住房且完成老舊小區綜合整治中“節能綜合改造”“抗震節能綜合改造”“單項改造和環境整治”“危舊樓改建”改造項目的，在貸款期限方面，覈定標準從貸款期限低於房屋剩餘使用年限減三年優化爲低於剩餘土地使用年限減三年。
對此，北京市法學會不動產法研究會理事、北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴記者：“房屋使用年限就是房主可以行使房屋使用權的有效期限。一般來說，只要土地使用年限未到期，屋主就具有房屋使用權。但考慮到年久失修，房屋安全性會受到影響，需要對房屋安全狀況進行鑑別和鑑定，如果符合標準不用修補，一直住下去直到土地到期也沒問題；如果房屋質量出現少量問題，但經過修補之後還可以繼續使用，就可以延長使用年限；如果安全問題嚴重，房屋變成危房，那就只能拆除了。”
易居研究院研究總監嚴躍進告訴記者：“此次北京政策調整了公積金貸款的計算公式，主要是在於，以前計算房屋年限時，是按房屋本身房齡計算。而現在主要是根據土地年齡（產權年限）進行計算，這樣實際上可以增加貸款年限。”
嚴躍進介紹，住宅土地使用年限爲70年，而房屋因建築結構不同，使用年限有一定差異，其中老舊小區的房齡較早，以磚混結構爲主，其房屋土地使用年限是50年，而鋼混結構的土地使用年限是60年。
北京住房公積金管理中心黨組書記、主任張國偉在接受媒體採訪時舉例稱，假設借款人單身、個人住房公積金月繳存額爲1250元、繳存比例12%，購買一套完成老舊小區改造的1977年磚混住房。按原政策，借款人因房屋建成年代問題：通過計算，50年-（2024-1977）-3年=0年，無法辦理公積金貸款。此次政策優化後，在符合其他貸款條件的情況下，借款人可申請公積金貸款，貸款期限延長20年：70年-（2024-1977）-3年=20年，如果購買首套住房，貸款金額爲93萬元。
新政出臺 老舊住宅得到更多關注
“北京大部分老舊小區集中在二環內，買了就不好賣。”北京某房屋中介從業人員李兵（化名）告訴記者，他負責的片區有原單位分下來的公房，就屬於老舊住房。這部分房屋的房齡在40年前後，在學區房熱炒時代，房子很好賣。
“這一片老舊住宅面積在30平方米到50平方米左右，雖然沒有電梯，且外立面被多次粉刷，但由於緊鄰學校、公園和地鐵，單價比一些大面積的房子要高。”李冰告訴記者，年輕的剛需客戶和對醫院、學校、地鐵等有需求的人是購買老舊住房的主要客戶。
“我們這個小區是1987年入住的，沒有物業，管理混亂，網線被捆成卷‘飛’在樓道里，小區內更是沒有停車位，僅有的幾個每天都有人‘搶’。”家住北京市海淀區某小區的吳女士告訴記者，老樓在建設時缺少對未來的考慮，便利性設計不足，客廳沒有窗戶，一層三戶，通風和採光都不好。吳女士說：“我們這個房子是單位分的，好幾年了也沒賣出去。”
“新冠疫情過後，我們小區很多住戶都在賣房，但問題是，房子不好賣，我們的房子就是‘老破小’，沒人要。”位於沙子口附近某小區孫女士告訴記者。
在向多個負責老舊小區的房屋中介諮詢後，記者發現，掛在中介售賣的老舊房屋數量很多，但成交量不大。“我們這個片區的老舊住宅半年了成交了三套，還是裝修比較好的，與周邊新小區（10年內建成的小區）成交量差得很多。”位於廣渠門的某房屋中介工作人員告訴記者。
《通知》出臺後一週，記者再次走訪廣渠門某房屋中介，工作人員告訴記者：“新政開始後，雖然成交量不多，但前來詢問的人比之前多了很多，老舊住宅的價格也開始上升。”在與銷售人員交談的短短十幾分鍾內，有三位市民來到中介詢問老舊房屋售賣情況，其中一位李女士告訴記者：“我的房子1990年回遷，2022年準備出售，但由於關注的人不多，中介建議的房價也不符合預期，所以一直沒有掛到中介。現在有了新的政策，我過來問一下價格，如果漲了，我就掛上。”在向中介工作人員瞭解情況後，李女士最終將房子登記在了該中介的網站。“我們也是嘗試給個價格，每平方米的單價比《通知》出臺前上調了5000元，先看看具體情況，還可以再調整。”該中介工作人員告訴記者。
建議全國範圍適當推廣
在北京，目前完成“節能綜合改造”“抗震節能綜合改造”“單項改造和環境整治”和“危舊樓改建”項目的小區有800餘個，涉及住房40餘萬套。而在全國範圍，2024年將繼續加大老舊小區改造力度，各地計劃改造老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，改造數量是去年的一倍。
王玉臣表示：“結合我國目前房地產市場的大環境，各地可以借鑑北京的《通知》，結合各地具體情況綜合分析，制定相關政策，在推進當地城市更新、穩定房地產市場的同時，減輕購房人壓力，提高居民生活品質。”王玉臣說，必要時，也可以適時制定全國性法律法規或者政策性文件，在全國範圍內適用。
“新政實施可以相對激活二手房交易市場，而且是在讓老舊小區安全、品質同步提升的前提下，優化了貸款期限覈定標準，進而增加居民的買房意願、推動二手房市場交易。”王玉臣說。
另外，新政實施可以減輕購房人的壓力。北京作爲一線城市，高房價已經不是一個新鮮話題，《通知》的實施，可以增加購買老舊小區的貸款年限、貸款金額，同等貸款額度下減少每月的還貸金額，從而減輕購房人的首付壓力、貸款壓力。
“如果在全國範圍內推廣，還應該明確老舊小區改造的評估程序、評估標準，同時還要限定評估期限，探索簡化審批流程，從而避免因審批期限、審批程序延緩購房流程，進而降低購房意願。”王玉臣表示，在《通知》實施過程中，需要持續監測老舊住宅買賣的成交率、貸款情況、改造情況等，及時發現問題並不斷予以完善，並可以根據實施情況探索《通知》實施前、完善後，老舊住宅交易市場的政策銜接，進而增強推動城市更新、激發房產交易活力、提高居住品質、惠及購房人等效果。
編審｜渠 洋責編｜白 馗校對｜張 波 張雪慧
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