廣州首套房商貸低於公積金，最低2.6%？有銀行內部討論：吃不消，後續或將上浮

南方財經全媒體記者許爽 廣州報道

10月21日，人民銀行公佈新一期貸款市場報價利率（LPR），1年期和5年期以上LPR雙雙下降25個基點，1年期LPR降至3.1%，5年期以上LPR降至3.6%。

此次調整是繼今年2月5年期以上LPR報價單獨下調25個基點，7月兩個期限品種LPR報價分別下調10個基點之後的年內第三次下調，下調幅度均爲2019年新版LPR報價改革以來的最高。

南方財經全媒體記者瞭解到，已有銀行開始出臺執行最新房貸利率政策，外資銀行按揭貸款利率仍有相當大競爭優勢，近期首套房貸利率最低可至2.6%。

值得注意的是，與上一次7月LPR下調的情景不同，此次大部分商業銀行支行網點在當日營業時間內並沒有收到最新政策通知。對於商業銀行而言，此次LPR超預期下降或將帶來較大淨息差壓力。有客戶經理透露，後續或將上浮加減點政策以應對成本壓力。

大部分銀行房貸政策尚未調整

從廣州地區情況來看，大部分各家商業銀行正處於研討新一期房貸利率政策的階段。截至目前，大部分商業銀行的支行網點尚未收到具體通知。

“5年期LPR今天進行了下調，我行正在出臺最新房貸政策。按照上一期LPR利率水平，目前我行廣州地區首套房貸利率水平在3.1%~3.2%區間。”工商銀行某支行客戶經理告訴記者，預計最新政策在近期出臺。

“今天早上總行已經通知網點，下午晚些將公佈最新房貸利率執行政策。”廣州銀行某支行客戶經理告訴記者，目前，該行房貸利率水平爲3.0%，即上一期LPR（3.85%）減去85個BP。

不過，亦有部分商業銀行率先執行最新房貸政策。交通銀行個貸部客戶經理告訴記者，目前，該行加減點政策維持不變，首套房貸已執行最新LPR-75BP，即2.85%。

據南方財經全媒體記者測算，利率下調後，若以“300萬元貸款本金、30年期、等額本息”情況爲例，廣州市民購買首套房的月供額變化情況爲：調整前利率若爲3.1%，月供爲12810.49元。調整後，若以目前各銀行主流的執行利率2.85%計算，月供爲12406.72元。如此對比，下調後每月月供減少了403.77元。

限時最低2.6%？銀行：吃不消，後續或將上浮

一直以來，外資銀行商業房貸利率在廣州地區頗具競爭力。此次LPR調整之前，廣州就已有外資商業銀行的按揭房貸利率與廣州住房公積金貸款利率持平。

“我行最新房貸利率政策尚未公佈。此前，我行個人房貸利率最低爲2.85%，即上一期LPR（3.85%）-100BP。”某外資商業銀行房貸業務客戶經理告訴記者，該行廣州最新房貸利率政策預計將低於廣州當前的5年期首套公積金房貸利率水平。

不過，該客戶經理亦向記者表示，未來該行房貸利率仍會下探並處於市場最低水平，但不太可能繼續執行-100BP的政策。“如果您現在提交資料錄入系統審覈的話，我們還可以按照最新LPR-100BP的政策給您做按揭，但後續新政策出臺不太可能有這麼低的利率了。”上述客戶經理透露，銀行內部正在評估最新房貸利率成本空間，2.6%的水平大概率無法盈利。

在廣州地區，國有銀行亦有類似情況。“目前我行貸款利率加減點政策還在討論過程中，具體政策可能會在明後兩天出臺。”某國有大行客戶經理向記者表示，若按照當前LPR-85BP執行房貸利率政策，可能將"突破該行底線"。

目前，廣州首套個人住房公積金貸款利率爲5年以下（含5年）2.35%、5年以上2.85%；第二套個人住房公積金貸款利率爲5年以下（含5年）2.775%、5年以上3.325%。這意味着，此次商業銀行執行最新LPR的房貸政策後，房貸利率或將低於廣州住房公積金貸款利率水平。

上海金融與發展實驗室首席專家、主任曾剛告訴記者，公積金住房貸款帶有政策性支持含義，一般要比商業銀行的住房按揭貸款利率要低。從過往來看，的確沒見過商貸利率低於公積金住房貸款的情況。這種情況的發生，意味着公積金貸款利率調整空間也應打開。

LPR降幅超預期 樓市或將過暖冬

從今年LPR調整情況來看，此次調整是繼2月5年期以上LPR報價單獨下調25個基點，7月兩個期限品種LPR報價分別下調10個基點之後的年內第三次下調，下調幅度均爲2019年新版LPR報價改革以來最高。

5年期LPR是房貸利率定價主要參考基準，業內人士認爲，此次降息25個基點超過市場預期。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，現在各地購房需求以剛需、剛改爲主導，對利率、稅費等成本比較敏感。大幅度降息能夠帶來市場需求的反彈，比如今年2月20日，LPR也下降25個基點，帶動了今年一季度樓市的小陽春。因此，此次降息以後，疊加此前一線城市鬆綁限購、限貸，稅費政策調整，首付比例調整等利好，將爲四季度樓市帶來暖冬行情。

“展望未來，年內LPR報價可能將保持穩定。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示，一方面，9月政策利率下調幅度較大，四季度將進入政策效果觀察期，繼續降息的可能性較小；另一方面，當前銀行淨息差處在歷史低位，將制約報價行持續壓縮LPR報價加點的動力。

王青認爲，四季度的重點是在10月LPR報價下調後，引導企業和居民貸款利率特別是新發放居民房貸利率較大幅度下行。

民生證券宏觀分析師吳彬認爲，單次LPR大幅下調或意味着商業銀行補充資本金也將快速落地。根據2024年上半年末商業銀行資產負債情況，吳彬團隊測算1年期、5年期LPR降息10bp分別對應淨息差收窄5bp、1bp左右。本次LPR統一下調25BP，預計淨息差收窄的幅度約15BP，而今年上半年銀行淨息差已經下降了15BP，再加上存量房貸利率下調，本輪貨幣寬鬆對銀行的淨息差影響較大，這也要求補充商業銀行資本金的措施刻不容緩，預計最快11月將落地執行。