廣州土拍再測溫 中交地產聯手廣州交投拿下海珠今年首宗宅地

觀點網 時間已到八月下旬，廣州土拍市場開出下半年首單，終於達成今年第一個百億目標。

8月20日，中交房地產集團有限公司和廣州交投睿郡置業有限公司聯手拿地，以底價47.4億元摘得廣州海珠三滘立交地塊，樓面價3.1萬元/平方米。

據悉，該地塊系海珠區今年賣出的首宗宅地，位於海珠三滘立交上蓋，北側爲河涌及南洲路，南側爲廣州環城高速，東側爲廣州大道南。地塊用地面積6.7萬平方米，計容建築面積15.2萬平方米，容積率5.0。

值得注意的是，在該地塊佔有的6.7萬平方米土地中，規劃僅有3萬平方米可用於建設，剩餘1.7萬平方米爲市政道路用地，2萬平方米爲綠地用地。

“立交上蓋”和“三路夾擊”的地理形勢使得該地塊優缺點分明，附加的出讓條件同樣讓該地塊綁定了不少隱形成本。

延續廣州上半年土拍形勢，該地塊以底價成交也在意料之中。

地塊分析

作爲本年度海珠區出讓的第一宗住宅地，該地塊得益於老城整體建設，居住氛圍濃厚，周邊學校、商業、公園等配套相對齊全。

從位置上看，該地塊與2號線和廣佛線交匯的南洲站直線距離僅約500米，並且有廣州環城高速和廣州大道在地塊旁交匯，交通可謂“四通八達”。

雖然臨近交通樞紐和幹道便捷了該地塊居民的出行，但在現實情況中，從地塊步行到南洲站仍需要繞路走南洲路，實際用時和距離都更長，超過15分鐘。

且由於三滘立交橫穿和地鐵11號線穿行，地塊無法規避噪音、粉塵的影響，居住體驗或將大打折扣。

由此，出讓合同也對此提出相應的要求：“受讓人須合理優化建築佈局，並採取有效措施減緩交通噪聲對居民生活的影響，確保建築室內噪聲達標。”

在拿地消息傳出後，這一缺陷被許多市民詬病，不過也依舊有人在等待中交和廣州交投將會給出什麼樣的解決方案。

硬性配套方面，該地塊配建設施不多，包括一所9班幼兒園、300平的社區衛生服務站和其他公共服務配套，總建築面積約3510平方米。此外，條件還要求受讓人須負責建設市政道路用地、綠地用地，並與項目主體同步建設、同步驗收。

另悉，該地塊也涉及土壤修復的相關要求，以上種種累積之後，中交地產和廣州交投揹負上一筆不小的隱形支出。

由此看來，目前唯一值得安慰的也就剩拿地價格了。

該地塊的樓面價31278元/平米，沿着工業大道南-南洲路一線，這一價格已是近一年來海珠區掛牌宅地中樓面價最低的地塊。

可以對比的是，去年12月份出讓的新滘西路以北地塊（石溪水廠地塊），成交樓面價37056元/平方米，正在籌備入市。再往前9月份出讓的東方紅印刷廠地塊，成交樓面價40076元/平方米。

另外，該地塊距離在售項目中國鐵建·西派粵府直線距550米，後者在售面積120-140平方米，均價6-8.8萬元/平方米。對比該地塊的樓面價格，這意味着地塊未來或將有一定的價格優勢，且在容積率5.0的限制下，大概率以剛需爲主。

值得注意的是，下半年海珠區還有一宗宅地將於9月3日出讓，位於石崗路，南向望江，直線距離江邊僅約300米，因此地塊起拍單價也比較高，約4.3萬元/平方米。

除了位置上乘，石崗路地塊還允許競買人用電子保函作爲競拍保證金，估計會有更多的房企參與競價。

拿地底氣

不論是不規則的地塊形狀，還是因交通環繞而被戲稱爲“呼嘯山莊”，三滘立交地塊無疑是塊難啃的硬骨頭。而在地市低迷的大環境下，中交地產聯手廣州交投拿下該地塊，或許本就具有拿地的底氣。

觀點新媒體查閱資料發現，廣州交投與該地塊有着深厚的歷史淵源。

1999年，廣州環城高速公路東南環段通車（含三滘收費站），三滘立交地塊南部的廣州東南西環高速公路辦公服務區同步投入使用，地塊北部仍爲菜地、草地、荒地、綠化等。

直至2007年，廣州市政府收回東南西環高速的收費權限。2008年8月，三滘收費站同步拆除，辦公服務區則變爲廣州交投的總部辦公區，直至2020年仍在使用。

然而在2013年底，三滘立交地塊就納入廣州市土地開發的收儲計劃中。換言之，十餘年間，該地塊既作爲廣州交投的辦公用地，也是其一直致力於盤活的存量土地資源。

直至去年，收儲計劃有了最新的進展。

2023年2月20日，廣州交投集團與廣州市土地開發中心就三滘立交地塊簽訂《收回國有土地使用權補償協議之補充協議二（交投集團三滘立交地塊）》，推動地塊收儲工作邁上新臺階。

對本次三滘立交地塊順利成交，廣州交投官方表示：“該地塊的成功出讓實現了集團存量土地資源的高效盤活利用，將有力支撐保障集團主營業務可持續、高質量發展。”

不過，除了早已緊密的地塊聯繫，廣州交投參與拿地開發，底氣或許也在於曾接手並打造過類似的立交住宅項目，即廣州天河東圃的蘭亭盛薈項目。

2014年5月9日，廣州交投與廣州市土地開發中心簽訂東圃立交地塊《收回國有土地使用權補償協議》，至8月底地塊收儲工作基本完成。

同年11月10日，廣州交投和廣電地產（已於2016年被金地商置收購）以44.6億元的底價拿下天河區東圃立交地塊，摺合樓面價12058元/平方米，最終分三期開發爲蘭亭盛薈項目。

據介紹，蘭亭盛薈項目總佔地面積爲12.33萬平方米，跨越東環高速路段設置有約500米長、100米寬的開放性上蓋綠化平臺，住宅區設置大平臺與上蓋綠化平臺相連，給廣州東部增加約6萬平方米的綠化區域和豐富的文體設施。

2016年5月，蘭亭盛薈項目以均價3萬/平開盤，2020年以均價5萬元/平清盤。在此之後，隨着該項目價格連年攀升，二手最高成交價也從2019年的4萬元/平方米一路高歌猛進，在去年3月樓市小陽春衝破10萬元/平方米。

因此，同樣面對交通立交帶來的居住缺陷，蘭亭盛薈項目的市政化改造爲三滘立交地塊提供了可參照的“優秀模板”。

此外，上一次中交地產在廣州拿地還要追溯到2023年底拿下的南沙萬頃沙2023NJY-5地塊。除了自身項目建設，還負責按要求建設南沙全民文化體育綜合體（全運會場館）配套市政道路，在城市交通規劃方面或許也積累了一定的經驗。

縱觀全局，接下來中交地產與廣州交投將如何聯手開發三滘立交地塊，自然也頗有看頭。

本文源自：觀點網