陽臺佔比20%，層高7.2米！廣州容積率新規來了

昨晚，廣州市規劃和自然資源局正式發佈《廣州市建築工程容積率計算辦法》，新規進一步放寬了容積率計算規則，並正式從2023年11月9日開始施行，有效期五年。

換句話說，廣州未來將有越來越多超高實用率的新房！

與舊條文對比，新規的核心要點如下：

1.可只計算一半面積的陽臺，套內面積佔比從15%擴大到20%。高品質住宅的比例上限還能適當提高。

2.套內建築面積超過144㎡的複式住宅，可按1.5倍計算計容面積的， 客廳、起居室挑空部分層高從6米放寬到7.2米。

其他重要信息，還有新規對半開敞空間（只按其水平投影面積的一半來計算容積率）的定義加入了“平臺式的花池、空調擱板”。 以下是 對 住宅半開敞空間計容規則的圖解：

左右滑動查看規則圖解

以下爲政策全文：

廣州市規劃和自然資源局關於印發《廣州市建築工程容積率計算辦法》的通知

各相關單位：

現將《廣州市建築工程容積率計算辦法》印發給你們，請遵照執行。執行中遇到的問題，請徑向市規劃和自然資源局反映。

廣州市規劃和自然資源局

2023年11月9日

廣州市建築工程容積率計算辦法

第一條爲推進高質量發展、綠色低碳可持續發展，進一步優化營商環境、促進科創研發、助推製造業立市，打造宜居、韌性、智慧城市，延續歷史文脈、增加民生福祉，規範規劃管理中建築工程容積率計算，根據《民用建築通用規範》（GB55031）、《建築工程建築面積計算規範》（GB/T50353）、《廣州市城鄉規劃技術規定》等國家標準及規章的規定，結合國家省市相關政策要求與本市實際，制定本辦法。

第二條本市行政區域內城鄉規劃管理中的建築工程容積率計算，適用本辦法。

第三條建築工程設計應符合相關規範要求，且設計合理。規劃管理建築工程建築面積的計算，應當按照《民用建築通用規範》（GB55031）、《建築工程建築面積計算規範》（GB/T50353）執行。建築工程面積指標應當分列建築面積和計算容積率建築面積。

第四條 在覈定建築工程容積率時，下列情形不計入容積率建築面積：

（一）建築物屋頂的梯屋、電梯機房、水箱間、人防報警間，或提供不小於屋頂面積60％用作公共活動區時一體化設計的梯屋及設備設施用房，且上述建築面積累計不大於屋頂面積25％時。

（二）建築物避難層中的避難空間，城市公共通道、地下公交站場、軌道交通地下車站和區間及其專用附屬設施（除商業設施外）、地下機動車庫、地下非機動車庫、非平戰結合的人防工程和地下市政公用設施及地下設備用房等地下空間。

（三）符合本辦法規定的建築公共開放空間及其交通附屬設施（含專用樓梯、電梯及坡道）。

（四）既有房屋爲滿足安全疏散、改善垂直交通等而增設必要的消防樓梯、連廊、無障礙設施、電梯等配套設施用房。

（五）符合現行法律、法規、規章規定並經住房和城鄉建設主管部門認定的因實施綠色建築技術而必須增加的建築空間。

（六）供隧道管理使用的供配電用房、供電動車充電設施的專用配電房、住宅區內獨立設置的公用配電房、設置在住宅建築首層及以上的公用配電房。

（七）市政、交通設施上蓋綜合開發項目的蓋下市政、交通設施及其與上蓋建築之間的結構轉換層，蓋上停車庫及其地面疏散樓梯間等附屬設施。

（八）符合本市有關規定不計算容積率的停車場（樓）、文物建築、歷史建築、傳統風貌建築、工業遺產建築等。

（九）建築外牆面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕牆。

（十）其他法律、法規、規章等規定的情形。

第五條 住宅、商業、辦公、工業建築的公共開放空間及其交通附屬設施（含專用樓梯、電梯及坡道）應當按照下列規則計算容積率：

（一）住宅、辦公、商業、創新型產業建築位於建築物首層（含位於坡地與相鄰室外廣場平緩相接的情形）的建築公共開放空間不計入容積率；上述情形以外的建築公共開放空間，其累計建築面積大於本棟建築規劃覈定計算容積率總建築面積5％的，超出部分應按其水平投影面積計算容積率建築面積。

（二）工業建築（創新型產業建築除外）首層（含位於坡地與相鄰室外廣場平緩相接的情形）的建築公共開放空間不計入容積率，上述情形以外的建築公共開放空間按其水平投影面積計算容積率建築面積。

（三）住宅、辦公、商業、工業建築利用架空空間作爲建築公共開放空間不計算容積率建築面積的，其層高應不小於4.5米，且架空開敞面累計長度應不小於架空空間周長的40％，並應當符合下列要求：

1.純住宅建築首層除必要的垂直交通空間、入口大堂及設備設施用房外應整層架空；其他類型建築首層（含位於坡地與相鄰室外廣場平緩相接的情形）的單個架空空間面積應不少於150平方米，其臨開敞面進深應不小於4.0米；

2.位於建築物裙房與塔樓之間的架空樓層除必要的垂直交通空間及設備設施用房外應整層架空；

3.辦公、商業、創新型產業建築位於塔樓中間層的單個架空空間面積應不少於300平方米，其臨開敞面進深應不小於4.0米。

前款第三項情形以外的住宅、辦公、商業、工業建築的公共開放空間，按其水平投影面積的一半計算容積率建築面積，其中住宅、辦公、商業、創新型產業建築首層（含位於坡地與相鄰室外廣場平緩相接的情形）以外的建築公共開放空間，折算後應納入前款第一項建築公共開放空間的比例控制要求。

第六條 建築半開敞空間按其水平投影面積的一半計算容積率建築面積，其中住宅、商業、辦公、工業建築的半開敞空間應當按照下列規則計算容積率：

（一）住宅建築的半開敞空間進深不大於2.4米，其中滿足連續開敞率不低於40％的主景觀陽臺不限制進深，且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內（含半開敞空間水平投影面積）建築面積20％的，按其水平投影面積一半計算容積率建築面積。進深或面積比例超出上述規定的部分，按其水平投影面積計算容積率建築面積。

高品質生活區的住宅建築，其半開敞空間按水平投影面積一半計算容積率建築面積的比例上限可適當提高，由規劃和自然資源部門在土地出讓前組織規劃條件論證，根據論證結果確定比例。

（二）商業、辦公、創新型產業建築每層的半開敞空間水平投影面積之和不超過該層（含半開敞空間水平投影面積）建築面積5％的，按其水平投影面積一半計算容積率建築面積。面積比例超出上述規定的部分，按其水平投影面積計算容積率建築面積。

（三）工業建築（創新型產業建築除外）的半開敞空間按其水平投影面積計算容積率建築面積。

第七條建築層高不超過層高基準值的，按該層水平投影面積1倍計算容積率建築面積，超出基準值部分以每2.2米爲單位累進增加1倍計算容積率建築面積。倍算的計算規則具體詳見本辦法附件《廣州市各類建築計算容積率建築面積層高標準表》。

套內建築面積超過144㎡的複式住宅，其客廳、起居室挑空部分層高不大於7.2米時，水平投影面積不大於套內各層平均水平投影面積30％且不大於50㎡的按1.5倍計算容積率建築面積，超出部分按2倍計算容積率建築面積。當其客廳、起居室挑空部分層高大於7.2米時，超出部分以每2.2米爲單位累進增加1倍計算容積率建築面積。

對層高有特殊要求的空間，如建築的門廳、大堂、中庭、採光廳等公共部分和電影院、大型會議廳、宴會廳、展覽廳、指揮監控中心以及有特殊工藝需求的工業建築和倉儲、物流建築等，按其水平投影面積計算容積率建築面積。

第八條本辦法未規定的情形，按照《民用建築通用規範》（GB55031）、《建築工程建築面積計算規範》（GB/T50353）需計算建築面積的，應當按其建築面積計算容積率面積。

城鄉規劃有特殊要求的應按照經批准的城市設計和規劃條件執行。對公共環境品質有提升的建築創新設計，對建築層高、公共開放空間等有特殊要求的，可以由規劃和自然資源部門組織進行專題研究或者專家評審，根據研究或評審結果確定容積率的計算。

第九條本辦法中部分術語解釋如下：

（一）計算容積率建築面積：指建設用地內需計入容積率指標的建築面積。

（二）避難空間：用於人員暫時躲避火災及煙氣危害的空間，不包含電梯間、樓梯間、電梯前室、樓梯前室等垂直交通空間以及設備用房。

（三）半開敞空間：有永久性頂蓋，且至少有一邊除護欄外沒有任何圍護結構的開敞平臺，如建築的陽臺、入戶花園、空中花園、設備平臺、活動平臺、挑廊、結構內的花池或者空調擱板、平臺式的花池或者空調擱板等。

（四）半開敞空間進深：半開敞空間上部永久性頂蓋投影線外緣至外牆邊緣的最大垂直距離。

（五）住宅套內建築面積：由套（單元）內的房屋使用面積、套內牆及柱體面積、套內的半開敞空間水平投影面積及爲套內服務的煙囪、通風道、管道井的面積組成。其中各套之間的分隔牆和套與公共建築空間的分隔等共有牆，均按水平投影面積的一半計入套內牆體面積。外牆（包括山牆）以及套內自有牆體按水平投影面積全部計入套內牆體面積。

（六）創新型產業建築：是指區別於傳統產業建築，供人們從事各類創新型產業、創意產業和生產性服務業等的建築。

（七）建築公共開放空間：是附屬於建築物，具備邊界開放與便捷的公共可達條件，面向公衆或者不特定業主全天候免費開放的公共空間，包括架空層、屋頂花園、騎樓、過街樓、架空走廊、空中連廊、檐廊、挑廊、景觀亭廊等，但不包括住宅建築位於塔樓中間層的單個架空空間。其中廊道空間的寬度應結合建築功能按人流疏散需求設置。

（八）集中大型商業建築：商業功能集中佈置的，任一樓層建築面積不小於5000平方米或總建築面積不小於20000平方米的商業建築。

（九）公用配電房：指需移交供電部門的10kV（20kV）及以下電壓等級的供配電設施，包括開關房、綜合房、公變房、低壓房等。

（十）陽臺連續開敞率：指陽臺位置連續的開敞面長度佔陽臺周長的比值。若設有作爲陽臺豎向受力構件所必需的結構柱時，仍視爲連續開敞但結構柱尺寸不計入開敞面長度。

（十一）主景觀陽臺：住宅套內僅限設置一個結合起居室（廳）的凸陽臺，陽臺內設有必需的豎向受力結構柱時可視爲凸陽臺。採用局部內凹陽臺設計時，內凹部分進深不超出外凸部分進深一半的，按其水平投影面積的一半計算容積率建築面積,超出部分按水平投影面積計算容積率建築面積。

（十二）結構轉換層：對於市政、交通設施上蓋綜合開發項目，指蓋下市政、交通設施與上蓋建築因平面使用功能不同、採用結構類型與形式不同，而用於設置轉換結構構件的樓層，不作爲其他功能使用。

第十條本辦法自2023年11月9日起施行，有效期五年。《廣州市規劃管理容積率指標計算辦法》（穗國土規劃規字﹝2018﹞9號）同時廢止。辦法發佈實施前已辦理規劃條件覈實的建設工程，其容積率計算按原辦法執行。

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