央行召開保障房再貸款工作推進會，專家預計：短期內投放規模不會很大，伴隨工期會增加投放

6月12日，中國人民銀行在山東省濟南市召開保障性住房再貸款工作推進會，調研推廣前期租賃住房貸款支持計劃試點經驗，部署保障性住房再貸款推進工作。

會議指出，房地產業發展關係人民羣衆切實利益，關係經濟運行和金融穩定大局。設立保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃，是金融部門落實中共中央政治局關於統籌消化存量房產和優化增量住房、推動構建房地產發展新模式的重要舉措，有利於通過市場化方式加快推動存量商品房去庫存，加大保障性住房供給，助力保交房及“白名單”機制。

會議還強調，金融機構和有關單位要深入貫徹落實中共中央政治局和國務院常務會議部署，深刻認識房地產工作的人民性、政治性，既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、紮實推進。按照“政府指導、市場化運作”的思路，借鑑前期試點經驗，着力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存。加強制度保障和內外部監督，堅持自願參與、以需定購、合理定價，確保商業可持續，嚴格避免新增地方隱性債務，切實防範道德風險。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此解讀稱，保障性住房再貸款是 5.17 國務院會議作出的重要部署，其目的在於促進保交房。由於開發商面臨保交房的資金鍊壓力，在基於自身保交房的主體責任考覈的情況下，以市場化、法制化的原則，將自身已建成但未售賣的商品房出售給本地國企或城投，進而補足自身項目的保交付資金，實現順利交房。

保障性住房再貸款的承接主體是有保障房籌建任務的地方政府及其旗下的國企、城投。這些主體會按照本地保障房任務、需求的特點，仔細摸清市場上存量的商品房項目，特別是那些存在保交房壓力的項目。在滿足保障房籌建需求，如區位、戶型、配套等方面的前提下，與房企項目開展市場化、法制化的磋商會談，以合理價格進行收購，並儘快配租或配售給保障人羣，如此既完成了保障房籌建任務，也爲保交房籌備了資金。

李宇嘉分析，強調自願參與、以需定購、合理定價與市場化、法制化、商業可持續是相互關聯的。也就是說各方的參與都是出於自主自願，並且收購行爲要確保資金平衡。按照保障房約 5 折左右的售價來計算，收購的價格會更低，也就是所謂的地板價。儘管有人認爲開發商可能不會同意，但在保交房的主體責任之下，如果開發商依靠自身出售資產無法完成交付，那麼就可能不得不以地板價賣給國企，這實則是一種自我救贖。

在李宇嘉看來，銀行會先按照再貸款工具確定的利率投放貸款，此次央行貸給商業銀行的利率爲 1.75%，商業銀行再貸給國企的利率可能會稍高一些，但在推進保交房和保障房籌建相結合的任務下，預計實際貸款利率在 2%左右，這與目前租賃住房的投資回報率較爲接近，能夠確保以白菜價收購後的項目再次出售，從而實現資金平衡。

李宇嘉強調，必須嚴格避免新增地方隱性債務，切實防範道德風險。這主要是爲了防止地方政府爲了穩定樓市、完成保交付的壓力，強行讓國企城投進行收購，進而倒逼銀行發放貸款。但如果由於收購的價格偏高、區位不合理、配套不完善等原因導致租售不出去，最後致使資金不平衡，就會變成地方政府的隱性債務，同時也會給銀行帶來壞賬增加的風險。

李宇嘉預計，短期內推進再貸款投放的規模不會很大，2023年4月份的千億租賃貸款計劃就是前車之鑑，但由於保交房倒排工期，隨着交房的壓力越來越大，後續可能會增加投放。

本文源自：金融界

作者：AI君