業績未企穩，太古地產回購不停歇

21世紀經濟報道記者吳抒穎 深圳報道拿出了一份不甚理想的三季報後，太古地產持續加大回購的力度。

2024年11月12日，太古地產公告稱，當日已回購60萬股，斥資約977.4萬港元。這是本月太古地產的第8次回購。據21世紀經濟報道記者不完全統計，今年9月以來，太古地產已經回購接近50次，每次均在60萬股左右，至今回購金額在4億港元左右。

這項回購計劃於2024年8月啓動，彼時太古地產宣佈董事局批准於公開市場回購普通股的計劃，回購股份的金額合計最高爲15億港元，計劃的資金將以公司可用資本和現金儲備撥付。

太古地產之前宣佈回購計劃時表示，在當前市場不明朗的情況下，回購股份可展示公司對其業務前景的信心，並最終爲公司帶來利益及爲股東創造價值。

近年來，太古地產在中國內地不斷加碼投資並優化物業組合，太古地產並不認爲當前低迷的市場將持續許久，相反它將之當成了“抄底”的機會。

零售未觸底

以開發運營高端綜合體的太古地產，前三季度旗下物業的表現延續頹勢。這並不是太古地產不夠努力，而是高端消費市場正在迎來陣痛，太古地產沒有迴旋的餘地。

太古地產旗下商場以高端奢侈品見長，今年前三季度，太古地產運營水平仍然處在相對高位，但是銷售額卻表現不佳。

其中，明星項目北京三里屯太古裡的出租率爲98%，零售銷售額錄得下降2.1%；“一鋪難求”的廣州太古匯維持在100%的出租率，但是零售額錄得雙位數下滑，爲11.7%；成都太古裡同樣不好過，今年前三季度零售額下滑16.9%。

此外，北京頤堤港、上海興業太古匯、前灘太古裡零售額也均錄得不同程度的下滑，上海興業太古匯最爲平淡，前三季度零售銷售額下降20.7%。

太古地產的零售物業已經連續三個季度錄得零售額下滑。雖然表現仍然在線，但如果跌勢未能止住，將可能繼續影響太古地產零售企業的估值從而影響太古地產的盈利水平。

這種情況並不是沒有發生過。去年全年，太古地產歸母淨利潤同比大跌67%，其原因就在於錄得投資物業公允值虧損44.01億港元，這其中主要是內地物業的調整。

但是，去年太古地產在中國內地的零售物業租金表現非常亮眼。去年，太古地產在中國內地的零售物業租金收入總額同比增長42%至41.91億港元，撇除租金支援及人民幣價值變動影響，租金收入總額上升45%。

今年上半年，太古地產的零售物業仍然走出背離的趨勢。報告期內，太古地產中國內地租金總額上升10%至22.38億港元，撇除2023年2月增持成都太古裡權益帶來的影響和人民幣幣值變動，租金收入總額仍有2%的增幅。

與此同時，太古地產在報告期內錄得總收入72.79億港元，與上年同期持平；物業投資基本利潤爲36.93億港元，同比下降6.2%；零售物業租金收入36.82億港元，較去年同期增長4.9%。

就算零售市場表現不佳，太古地產租金收入的穩定增加也仍爲之提供信心的支撐。太古地產管理層表示，內地零售物業收入穩定，客流有鼓舞性增長，且沒有跡象證明旗下商場的租戶有租務重組的需求。

回購增信心

市場狀況不明朗，業績增長更放緩，太古地產適時推出了回購計劃。

今年8月，太古地產宣佈了一項回購計劃，其時，太古地產稱，董事局已批准一項於公開市場回購普通股的計劃，回購股份的金額合計最高爲15億港元，計劃的資金將以公司可用資本和現金儲備撥付。

太古地產其時解釋回購計劃時表示，在當前市場不明朗的情況下，回購股份可展示公司對其業務前景的信心，並最終爲公司帶來利益及爲股東創造價值。

在投資交流平臺上，太古地產的回購也被投資者看好。這是基於太古地產的業績表現相對平穩，且作爲流動性較低的股票，太古地產的回購計劃的確對股價有明顯的刺激。

摩根大通此前在一份研報中表示，太古地產宣佈計劃回購股份，金額達15億港元，不單令市場感到驚喜，更令股價上日急升，按過往同業回購軌跡，股價有望保持較好勢頭。摩根大通預計，太古地產一旦完成15億港元回購，負債比率只會升0.6個百分點至13.9%，仍處合理水平，回購亦會推動每股盈利升1.8%，且太古地產是少數仍承諾分紅增加企業。

太古地產也並沒有對市場食言。

在宣佈回購計劃後，太古地產不斷加快回購的進度。在宣佈回購計劃後的9月，太古地產實行了高達19次的回購，而在三季報發佈的11月，太古地產回購的次數也已經達到8次。

在回購的同時，太古地產也在投資上持續發力。根據此前太古地產的計劃，其在內地市場積極發展一線及新一線城市的零售主導綜合項目，2032年前應占物業組合的總樓面面積增加一倍。而在其於2022年宣佈推行的港幣1千億投資計劃中，截至目前65%已承諾投放至新發展項目，其中440億港元投於內地（內地共計劃投資500億港元），110億港元投於香港、100億港元用於住宅物業買賣項目及東南亞市場。

此外，太古地產還在近期推出一個位於上海的住宅項目，這是其在內地的首個住宅項目，預計將於今年底啓動預售。

零售市場表現不佳加之商辦業務也受到衝擊，太古地產卻仍然在積極投資，這是一家老牌港資房企的生存智慧，也是觀察當下不動產運營商的另類樣本。在市場走勢仍然承壓的當下，只要選對了賽道，同樣可以活得很好。