一場土拍兩宗地王 招商蛇口、綠城、濱江、中天57.3億分食杭州四宗地

觀點網 下半年以來，杭州土拍熱度節節攀升，最新的這場土拍更是達到了紅溫。經多家房企爭奪激烈，四宗地塊均拍出溢價超20%的高價，更是兩次刷新板塊地價記錄。

8月29日，2024年杭州第十一批集中供地開拍。此次土拍涉及4宗地塊，均是容積率低於2.0的低密地塊，分別位於拱墅區的上塘、三塘和運河新城，總出讓面積爲106481㎡，掛牌起始總價約爲45億元。

最終總成交額達到57.3億元，招商蛇口、中天&海威、綠城和濱江分別獲得了一宗地塊。

濱江、綠城扛旗

作爲杭州地界房產領域的兩位“扛把子”，今年以來濱江與綠城幾乎從未缺席一次杭州的土地出讓，全勤且斬獲頗豐。據數據統計，今年前7個月，濱江已在杭州斥資180億元拿地，綠城也掏出96億元用於杭州土地投資。

此次土拍中，濱江以總價約16.08億摘得運河新城康橋單元地塊，樓面價22975元/㎡，溢價率36.52%，這也是此次土拍中溢價率最高的一宗土地。

值得注意的是，杭州目前還沒有放開樓盤限價，按照規劃要求，運河新城地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高於30200元/㎡，且毛坯銷售最高單價不高於33220元/㎡，精裝房的裝修價格不高於3500元/㎡。

濱江以如此高的溢價拿下這宗地塊，其原因有二：一是綠城珠玉在前，去年綠城在附近位置拿地開發的綠城宸岸印月裡，同樣的33700元/㎡的精裝限價，在今年5月開盤三次均火爆，中籤率不足20%。

二是濱江在康橋板塊與運河投資合作開發的濱運錦繡裡項目即將入市，該項目的精裝限價達到40000元/㎡，價格劣勢使得濱江對此地塊不得不全力以赴，避免被其他房企拿到從而影響自家項目的銷售。

對於杭州新房限價的情況，綠城中國管理層在前幾天的中期業績會上也表示，杭州限房價不限地價的政策讓土地投資工作的難度提升了很多。

關於投資策略，綠城信奉的是“沒有好城市只有好項目“，儘管仍然看好一二線城市核心區，但仍然從項目本身出發。

在這場拍賣中，綠城以總價約18.87億摘得三塘單元XC0501-R21-16地塊，樓面價37485元/㎡，溢價率25.21%，刷新三塘板塊地價新紀錄。

按照規劃，該地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高於45470元/㎡，且毛坯銷售最高單價不高於50020元/㎡，精裝房的裝修價格不高於4500元/㎡。

招商蛇口迴歸

在杭州此次土地出讓中，熱度最高的是上塘單元FG09-R21/S2-01地塊，該地塊建設用地面積27168㎡，規劃建築面積32602㎡，容積率僅1.2。經過28輪角逐，招商蛇口以總價13.6億元拿下該地塊，41577元/㎡的樓面價也創下板塊地價紀錄近七年的新高。

有意思的是，一直將上海作爲長三角發展中心的招商蛇口，時隔許久，再次將目光放到杭州市場。

一方面可能招商蛇口在杭州的項目儲備不足，急需補倉，另一方面也是由於斬獲的上塘地塊足夠優質。

上塘單元FG09-R21/S2-01地塊是此次土拍中容積率最低的地塊，僅有1.2，儘管規劃要求地塊內不得設置別墅、聯排，住宅建築層數不得低於四層，仍可打造杭州稀缺的低密住宅產品。

限價方面，地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高於51820元/㎡，且毛坯銷售最高單價不高於57000元/㎡，精裝房的裝修價格不高於5000元/㎡。

最吸引招商的或許是該地塊足夠豐厚的利潤空間，該地塊的新房限價爲56820元/平方米，與41577元/㎡的拿地價之間有着15243元/㎡的利潤空間，爲此次土拍之最。同時上塘板塊的新房資源也十分匱乏，自聯發保利臻和雅頌上市後，已經一年以上沒有新房入市。

值得注意的是，該地塊的建設要求明確規定：開發商利用地下空間，地下室建設不低於2層，地下空間可與已建地鐵預留工程互聯互通。項目未來或將打造成TOD模式。

中天美好&海威置業聯合體則是以總價約8.82億摘得此次土拍中的三塘單元XC0502-R21-11地塊，樓面價35723元/㎡，溢價率20.51%，與此次綠城拿下的土地位於同一板塊。

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