一個總銷金額30億的建案，建商到底賺多少？代銷拿多少？

圖／pixabay

作者：蘇於修

調查房地產行情，我最行一位代銷公司研究員的真心話

買房子一定要做功課，先設定想買的價格，再去找符合的區域。

念營建工程的小吳在知名房地產代銷公司擔任不動產研究員，他的生活很精采，有時候像007 情報員要假扮客戶去敵營打探房價軍情；有時候又得昧着良心在自家建案現場佯裝是來看房子的假客戶，跟明明是同一掛的跑單人員周旋，假裝要跟隔壁桌的夫妻買同一棟C8 九樓的房子；有時候又得西裝筆挺地跟金主大老闆（建商）說明成交行情的調查結果。你可別小看小吳的研究工作，很多時候，房價高低就是依據這些調查，再乘上建商想賺的油水所得出的結果啊！

不動產研究是幫助代銷公司與建商瞭解市場目前的成交行情，所以必須同時參考中古屋、新成屋、預售屋和土地標售價等變數，加以權衡；「我們會看5 到10 年內的新古屋，這是成交行情的『底』；評估未來房價則是看預售屋。」小吳說。除了調查平均行情外，他們還會針對附近是否有重大的建設、交通、地段、生活機能、歷史人文街廓等條件加以評估，例如：新莊副都心重劃區有中央合署辦公室、三環三線等題材，再提出新價格建議。

建商到底賺多少？

「建商到底賺多少？」大家都想一探究竟。有良心的建商，毛利會抓在2 成上下，想撈多一點的甚至會喊到4 成，「我們代銷只賺5％，如果扣除廣告文宣跟蓋預售中心的費用，大概只賺2％到3％。」另一位負責廣告企劃的朋友Ｙ透露。換言之，如果一個建案的總銷金額是30 億，建商拿走40％，相當於12 億，代銷拿5％，也有1.5 億。

但是，總銷金額目標高，不代表實際上也能完售，「一個案子至少要賣到4 成纔算打平，賣不好時，代銷有時候還得把收到的錢連皮帶肉吐出來，幫忙銷售。」小吳和企劃Ｙ說。所以，很多建案會高喊：「熱銷9 成。」實際上可能連6 成都不到，就是要吸引消費者趕快下訂購屋。

創新型商品易創天價

成天研究不動產行情、到處趴趴走的小吳應該是最瞭解行情和地段的人了，他表示：房子的成交行情除了受到地段、重大建設等因素的影響外，還有一些「創新型」的產品，也會出現超出行情的天價建案。

變數包括：基地面積大小、鄰路條件、是否有永久棟距、是否有歷史或人文題材、是否有景觀、是否有國外建築師提升房屋價值與建商品牌等。其中，對豪宅來說，「車位」規劃竟也是購屋的關鍵之一，由於豪宅客層的座車體積普遍較大，如果車位規劃不當，例如，平面車位的寬度不夠，每坪的「房價」（不是車位價格喔）甚至可能價差十數萬之多。電動車當道，是否有充電樁也是屋主的考量之一。此外，有開車的一般消費者也要注意所買的房子是附機械或平面車位等問題。

未來雙捷運看漲

對於預算有限的年輕人，小吳再三強調：「一定要做功課。」而且「要找符合預算的房子」，年輕人可以先設定好購屋價格，再依此去尋找適合的區域，因爲「你想買的區域，不見得買得起」。所以他建議先掂掂荷包斤兩再來挑地點，如果時間許可，不妨先在該地區租屋一陣子，看看當地的生活環境是否喜歡，再下場買房子。

對於未來趨勢，他看好大臺北地區「雙捷運」的交會點，年輕人若買不起交會點的房子，不妨往後退一兩站，只要通勤時間不超過45 分鐘，都是可以接受的距離。現在捷運更延伸到桃園，所以，選擇的範圍就更大了。

本文摘自聯經出版的《【圖解】房子就這樣買：挑屋．議價．簽約．驗屋，完全解答購屋108問！》

作者：蘇於修

一個右手拿筆、左手玩行銷，三不五時當老闆手衝咖啡的組合型人。畢業於臺大中文系，在英國Warwick攻讀文創產業研究所（Creative and Media Enterprises）。

教過英文、當過記者及公關、寫過房地產廣告，並曾在《天下雜誌》、《康健雜誌》、學學文創志業等公司擔任行銷主管。持續筆耕多年，陸續出版《北海道JR之旅》、《走吧，去捷克！》、《文創20+我們依然在路上》（合著）等書，亦編採《如夢之夢》、《尋•安心幸福味》、《康健－超高齡社會白皮書》等，作品散見各媒體平臺。

有鑑於購屋資訊多如海，決定密訪關鍵證人，同時深入各銷售現場看屋當奧客，發揮記者的研究精神，幫自己跟讀者弄清楚買房子到底有哪些眉角，希望大家都能找到適合自己的房子。因爲出版本書，也順利成爲有殼蝸牛！

2013年創立「寬璞有限公司」，2016年開設「在一起One&Together」，2017年起發起「板橋文昌街生活學堂」地方創生活動，虛實整合，讓採訪量能成爲匯聚美好人事物的可能。