易席談 | 陸國強：琶洲提速，數字經濟及科創成新引擎
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讓專業的人發聲，爲喧囂的行業降噪。——本站房產深度原創欄目《易席談》
本期嘉賓：第一太平戴維斯廣州項目及開發顧問部董事 兼華南區戰略顧問中心區域發展理事會首席戰略官陸國強
近10年深度參與琶洲相關項目，熟悉琶洲規劃定位、產業發展、商業地產開發等最新動態
誰是廣州下一個CBD？
近年來，關於上述問題的爭論甚囂塵上。隨着競爭隊伍的不斷膨脹，CBD這個詞的份量，某種程度上卻遭到“稀釋”。
撥開泡沫，我們還能看到什麼？
在角逐者之中，琶洲或許不是最具“網紅”特質的板塊，但卻是最踏實突圍的“實力派”，正以肉眼可見的速度更新迭代。
背靠廣州塔地標，與珠江新城隔岸對望，這是琶洲的“地利”；2003年依託會展經濟起步，2013年後開始承接成熟商務區需求外溢，這是琶洲的“天時”；搶佔總部經濟產業和互聯網創新紅利，在明確的規劃導向中高速崛起，這是琶洲的“人和”。
廣州CBD1.0版本的珠江新城，從規劃到成型，花了接近20年；作爲2.5版本，集齊“天時地利人和”的琶洲，又要花多少時間？激流勇進中的琶洲，真的能打贏一手好牌嗎？本期本站房產《易席談》，專訪第一太平戴維斯項目及開發顧問部董事陸國強，還原一個處於快車道中的真實琶洲。
圖片來源：網上公開城市設計規劃資料
談規劃：
明確的產業導向，是升級版CBD的重要體現
本站房產：首先能否請您大致介紹下，目前政府對於琶洲板塊各區的整體規劃？
陸國強：自2003年廣交會遷址以來，琶洲已經發展超過15年，回顧各個階段，琶洲島可以劃分爲3個板塊，另外琶洲南區也在去年11月納入了琶洲整體發展規劃：
首先是琶洲西區（或稱琶洲A區）：即琶洲總部經濟集聚區和互聯網創新集聚區，這個區域的產業導向非常明確，以發展總部經濟和互聯網及電商產業爲主導。前者像歐派、赫基、星河灣、TCL等集團總部，已經拿地開發；後者像國內知名龍頭企業，阿里巴巴、騰訊、唯品會、小米等也已在熱火朝天建設中。
然後是琶洲中區：其中，中1區，即會展龍頭企業引領區，也是廣交會123期所在的板塊，着重發展會展產業，並與琶洲西區聯動探索“互聯網+會展”的新業態融合發展模式。而中2區，即會展綜合服務區，包含琶洲村城市更新（含保利廣場、洲際酒店、天幕廣場）和衆多大型商務辦公綜合體區域，比如東凌總部、萬勝廣場等綜合項目。
琶洲整體規劃圖
最後是琶洲東區：這個板塊外界相對陌生，因爲目前規劃還在編制和討論中，但我相信這裡將是琶洲發展下一步經濟爆發的新引擎。今年5月廣州已通過《琶洲人工智能與數字經濟試驗區建設總體方案》，我相信裝上人工智能和數字經濟兩大新引擎的琶洲將迎來更高更廣闊的發展機遇，同時琶洲數字經濟創新試驗區也將成爲推動建設粵港澳大灣區國際科創中心的廣州重要節點。
值得一提的是，在我們部門承接的廣州市規劃與自然資源局委託的《廣州東部沿江發展帶產業發展策劃》裡，琶洲島東端的部分區域已經被劃入到廣州第二CBD的規劃範圍，其未來的發展將爲廣州全力構建全球城市做出重要的貢獻和積極的作用。
另外，琶洲南區是在2018年11月審議通過的《琶洲地區發展規劃綱要（2018-2035》中提出的琶洲島向南延伸的概念，未來將承接“互聯網+會展”拓展產業，預計未來也將成爲琶洲重要的功能發展區。
本站房產：前廣州市長陳建華曾說，珠江新城是廣州CBD的1.0版，金融城是2.0版，而琶洲西區將是2.5版，您怎麼理解這種說法？琶洲西區具備哪些成爲CBD2.5版本的優勢條件？
陸國強：首先我們來回顧一下CBD在廣州的發展歷程。
廣州商務區從80、90年代開始，在環市東一帶形成了商務辦公集聚的帶狀發展，到90年代末、21世紀初，形成天河北圍繞天河體育中心周邊一圈的商務集中區，再到2010年，進入開發高潮的珠江新城，正式成爲廣州第一代CBD。
作爲首個明確提出建成廣州城市CBD概念的區域，珠江新城在1992年開始規劃，但由於國內外經濟因素的影響，一直沒有發展起來，直到2002年的珠江新城規劃檢討後，珠江新城的開發逐漸有了起色，2010年亞運後則迎來了開發的高潮。可以說，珠江新城發展其實經歷了一波三折。
而珠江新城最終的成功，爲廣州帶來寶貴的城市建設與區域開發經驗，其中非常重要的一點就是：產業體系以及主導產業的構建。而這一點，在2.0CBD國際金融城和2.5CBD琶洲西區的規劃裡，都有考慮到了，這也是國際金融城和琶洲西區作爲升級版CBD的重要體現。
琶洲西區發展的優勢條件，主要體現在三方面：
首先是明確產業規劃。琶洲西區的產業規劃相當明確，就是總部經濟產業和互聯網創新產業集聚。在土地出讓時就帶有較強的定向出讓導向，確保未來開發企業的總部進駐，以及吸引相關上下游企業，這就爲將來這個片區的開發建設主體與入駐企業類型奠定了總方向。
其次是背靠琶洲地利。廣交會作爲廣州的名片，已經有超過60年的歷史，在這個大城市IP的轉戰琶洲的加持下，外界對琶洲的認可度早已打下基礎。而廣州塔作爲廣州的城市地標，就位於琶洲西側，所以無論是公衆關注度、遊客影響力，還是媒體曝光度，琶洲都直接受到輻射和帶動，迅速降低了陌生感。
最後是發展時機利好。琶洲的大力發展始於2010年之後，此時的珠江新城已經逐步發展成型，甚至慢慢出現飽和的跡象，在這種情況下，城市建設和商務氛圍外溢，很容易就擴散到與珠江新城僅一橋之隔的琶洲。可以說，琶洲的崛起，是天時地利人和的結果。
談未來：
會展經濟+互聯網電商=數字經濟下永不落幕的廣交會
本站房產：除了降低陌生感，會展經濟給琶洲帶來了什麼？未來成熟的會展經濟和崛起的互聯網電商總部，可以如何形成合力?
陸國強：首先是產業帶動上，會展經濟的發展使國內外廠家、貿易商、會展相關專業服務公司對琶洲這個區域形成了依附感。其次是區域建設上，爲會展產業而配套的酒店業、商務辦公等在圍繞着廣交會展館周邊的開發、建設、扎推，對提升琶洲地區的整體開發建設進程有着巨大的作用。
而會展和電商的結合，其實也是業界關注的焦點。
我認爲，電商總部集聚發展是會展經濟的再發展和延伸，我們可以嘗試換個角度理解，會展經濟在互聯網電商產業的加入後有點像數字經濟下永不落幕的廣交會，只是我們換了一個場所和渠道，從客觀線下的交易場地換成了虛擬線上的交易平臺，在時間和空間維度上看，都拓寬了更廣闊的天地。
而這個變化，我覺得符合新時代數字經濟背景下，對過往單一、常規的交易模式的嶄新嘗試，兩者未來的發展和融合，可能在經濟總量或交易總量上，具有產生幾何次方級數增長的潛質。
本站房產：今年年底琶洲西區預計將有阿里等3個項目投入使用，此外，琶洲還取得哪些實質性的進展？未來市場應該重點關注哪些動向？
陸國強：除了項目建設與產業導入，最重要就是交通配套。
交通上，琶洲共規劃11條軌道交通線路，設站19座，其中：地鐵8條（4號、8號線已通車，11號、12號、18號線在建，19號、23號、28號已規劃）、城軌2條（廣佛環城際、穗莞深琶洲支線,均在建）、有軌電車1條（已通車），還規劃有港澳客運碼頭。
重點來講，11號大環線已經動工；大力在建中的城市地鐵快線18號線也會經過琶洲西區；同時廣佛環線也會在琶洲設點，位置就在香格里拉到廣交會展館一帶，未來去到廣州南站、廣州白雲機場只要20多分鐘。另外，琶洲也將會設立去往港澳碼頭，未來琶洲預計將成爲廣州中心城區去往香港澳門水路的重要樞紐，這也成爲粵港澳大灣區對於灣區內各地交通互通互聯規劃下在水上交通這塊的較大突破。
琶洲本來是一座孤島，而交通的提升，使琶洲可以在粵港澳大灣區宏偉藍圖下發揮更大價值，未來將對整個廣州的產業經濟，乃至大灣區的科技創新和發展，產生深遠影響。
談對比：
琶洲衝擊珠江新城，2020-2021年寫字樓供應將有一波高峰
本站房產：以前珠江新城走的是“住宅先行”的道路，但反觀目前琶洲，一手斷貨，宅地稀缺，這種差異如何造成？會不會導致“物以稀爲貴”，琶洲住宅房價暴漲？
陸國強：珠江新城選擇“住宅先行”其實是無奈之舉，因爲當初政府城建資金不足，發展住宅有利於土地出讓和提高土地收入，並且通過引進開發商建設配套，加快整體開發進度。琶洲與珠江新城，各自發展背景與階段不同，不能用相同的標準來衡量。
我更認同琶洲的用地規劃，以產業爲主導，更能在城市及區域層面集聚適合於CBD的產業，提高土地價值和產出效益。
但我們應該適當預留彈性，在琶洲及周邊合適的區域配套居住物業。畢竟琶洲將有大量的中高端產業人口進駐，同時琶洲西區乃至整個琶洲島的規劃，都是按城市最高級別來推進建設的，如果在某項城市功能有缺失，也不利於其均衡發展。
此外，像琶洲南部，金融城北部的居住區，未來也可以承接這部分居住需求的外溢。
本站房產：統計顯示，今年上半年，琶洲寫字樓租賃成交佔全市寫字樓成交比首超珠江新城，佔比全市之最。據您觀察，目前琶洲的寫字樓市場顯露出怎樣的特點？未來供應體量和租金水平呈現怎樣的趨勢？
陸國強：客觀原因是珠江新城的寫字樓供應斷檔，目前主要是換租或續租，而琶洲正處於供應入市的上升期，因此總體表現搶眼，吸納強勁，去化速度快於其他子市場。可以說，這1-2年，琶洲商務辦公市場的發展進入了快速通道， 租金錄得顯著的增長，今年第三季度琶洲寫字樓錄得月租金在152.5元/平左右。
由於前幾年出讓的項目目前還在施工建設當中，我們預計琶洲的供應高峰會在2020-2021年出現，屆時租金水平有較大的下行壓力，空置率也會視多個項目的消化期長短而產生較大波動。而除了對琶洲自身的衝擊外，對天河等成熟商務區的影響也相當明顯，這都值得琶洲及其他商務區寫字樓業主們注意。
本站房產：作爲2.0版本的金融城，長期由於進度緩慢等問題飽受詬病，您認爲，作爲2.5版本的琶洲，比金融城升級的地方在哪？未來5年，您怎麼看金融城和琶洲之間的賽跑？
陸國強：首先，我個人認爲琶洲和金融城之間不應該是直接高低對比的關係。琶洲與珠江新城、國際金融城一起共同組成城市新中軸一江三城的廣州大CBD地區，琶洲和金融城都是以相當先進的理念來規劃的，沒有本質上的你高我低的顯著差別。
另外我想澄清，金融城的發展其實並沒有停滯，區域內的基礎建設、地下商業、配套工程，一直都沒有停，只是地面由於受到限高的影響，沒有給外界帶來直觀的建設推進感受。
金融城其實沒有我們想象中狀況那麼不好，沿着黃埔大道分佈的竣工項目，實際招商情況表現不俗，租賃和入住特別多的是科韻路和東圃的中小型互聯網、信息科技公司。
而琶洲由於沒有限高的影響，整體土地出讓和項目建設工期，都能在良好的進度預期當中。所以，從時間維度上來講，琶洲發展在整體速度上優於金融城。到2021年之後，可以預判，天河北、珠江新城等CBD的商務辦公需求，會率先往琶洲區域轉移。
談舊改：
未來3-5年，珠江啤酒廠還有15萬平待改造
本站房產：琶洲村的整村改造在廣州樹立了舊村改造的標杆，可以說，琶洲的發展與廣州舊改分不開，您也參與了琶洲珠江啤酒廠的改造工作，能否介紹下這個項目的特色和進度？
陸國強：的確，琶洲的發展與城市更新分不開。
琶洲珠江啤酒廠的改造，關鍵詞是“潮”，我們定位的功能和業態，都是圍繞着這個概念來生成的。按策劃方案已經開業的項目，包括利用江啤酒廠原始釀酒設備所在車間而打造的創新精釀啤酒體驗中心；利用原有珠江啤酒的煤棚所打造的文化、藝術、時尚發佈、展覽空間等等，我們當時構想這個項目時就是想讓舊廠特色建築與潮流文化有機結合。目前這個項目也已經在廣州年輕和潮流羣體當中建立了口碑。
珠江啤酒廠舊改地位置示意
但其實琶洲珠江啤酒廠還有超過15萬平米的建築面積在待改造開發當中，這塊地的補地價工作在前兩個月剛剛完成，未來還會有包括創意辦公、文化體驗、酒店等功能和業態。預計三到五年逐步按計劃改造開發，當整體開發完成後，將成爲廣州、粵港澳大灣區、乃至全國具有鮮明工業遺產特色的城市更新商業項目。
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