一線探訪   多措並舉多點發力，廣東省老舊小區改造穩步推進

今年以來，廣東紮實推進城鎮老舊小區改造工作。廣東省住房和城鄉建設廳數據顯示，截至2024年7月底，廣東省已開工改造老舊小區1281個，獲批中央各項資金共計24億元，創歷史新高。

老舊小區改造是廣東省十件民生實事之一，事關羣衆獲得感。今年以來，廣東省住建廳先後舉辦城鎮老舊小區改造動員部署會、住房城鄉建設領域無障礙環境建設和適老化改造工作部署會，部署推進老舊小區改造工作。

近日，羊城晚報全媒體記者探訪改造一線瞭解到，在老舊小區改造過程中，廣東多地在資金籌措、改造模式等層面發力創新。

在廣州，全省首例業主籌資自拆自建項目已經動工；在佛山，國企深度參與落實無障礙環境建設和適老化理念，打造完整社區；在珠海，社區居民參與規劃，自籌資金改造公共設施……一批老舊小區得以煥發新生機，居民生活質量顯著提高。

推進政策創新，新模式落地“有法可依”

白雲區黃石花園小區是一個建設於上世紀90年代的大型小區，常住居民多達1800餘戶。據社區工作人員介紹，小區居民中超過30%爲60歲以上的老年居民，進行適老化改造勢在必行。

黃石花園所在的白雲區黃石街道周邊創意產業資源豐富，年輕就業者衆多，同時小區住宅中還包括353套廣州市直管公房（其中66套爲閒置公房）。爲籌措黃石花園老舊小區改造項目資金，同時解決後續的持續管養問題，黃石花園改造創新採用了設計施工運營一體化模式（EPCO），這是廣州首次在老舊小區改造中嘗試該模式。

通過整合閒置的直管公房資源，黃石花園引入不動產管理企業——願景集團對小區改造進行投資。企業在對小區的基礎設施、公共空間等投資改造的同時，也能通過改造、運營、出租閒置直管公房獲得一定收益，並持續反哺小區後續的運營管養。

據介紹，黃石花園對6個閒置架空層公共空間進行改造，整體提升改造爲小區居民日常休閒活動、社交休憩的功能區域。同時，黃石花園建築外立面、公共道路、排水及排污管網、小區綠化等基礎設施也進行了整體提升改造，提升公共空間約15處、適老化設施79處。

在花都區廣州北站東側老舊小區成片連片微改造中，一棟並不起眼的5層小樓——集羣街2號開創了廣東省居民籌資拆危建新的先河。

集羣街2號樓位於花都區新華街豐盛社區，始建於20世紀70年代，房屋本體損壞嚴重，經鑑定爲D級危房，居民改造意願強烈。“我在這裡住了有15年了，這棟樓時間久了，防水不好，漏水是比較嚴重的問題。”業主代表鍾女士是集羣街2號3樓的住戶，在她的講述中，漏水、落灰、廚衛佈局等問題持續影響着一家四口的生活質量。

由於微改造已無法解決集羣街2號房屋安全問題，且根據相關規定，老舊小區微改造資金不能用於危房拆除重建，花都區以集羣街2號樓爲試點，積極探索多產權業主危舊房屋拆除重建路徑，在全市率先出臺危舊房屋拆除重建試點方案，按照“誰受益、誰出資”的原則落實業主出資責任。據估算，集羣街2號拆建投資需約800萬元，以居民出資爲主，由業主按4600元/平方米的估算價於2024年3月初完成資金預繳。

針對原房屋功能不完善、住宅非成套的情況，項目在嚴格控制增加建築量的前提下，根據居民意願定製化設計，對非成套住宅進行成套化改造，確保每戶獨立成套、戶型方正、日照充足，廚、衛面積達到《住宅設計規範》標準。同時，在不減少原戶型套內面積、滿足規範標準的基礎上，外掛電梯調整爲內置電梯，避免增設電梯侵佔外部道路。據悉，集羣街2號項目預計於2024年底完成新樓主體工程建設。

黃石花園改造模式的創新離不開政策層面的支持，廣州市住建局編制《廣州市引入社會資本參與城鎮老舊小區改造試行辦法》，鼓勵社會資本參與老舊小區改造項目投資、設計、建設、運營和管養等實施工作，通過提供公共服務和增值服務，以運營收益反哺社區管養。

花都區集羣街2號項目則是廣州在舊城自主更新模式上的探索，今年7月，廣州印發《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法》，支持通過維修加固或拆除翻建的方式改建危舊房屋。針對危舊非成套住宅和不滿90平方米的成套住宅，允許進行成套化改造並適當增加建築面積，以滿足基本生活需求，改善人居環境。

補齊民生短板，完整社區惠及老幼

惠景城小區是佛山市禪城區最大的住宅小區，該小區建於1995年，惠景社區6500戶居民中，5600戶居住於惠景城小區。惠景社區老舊小區改造針對基礎設施老化、功能缺失、配套不完善等民生短板，開展了雨污分流、道路提升、車位規劃、增設活動區等一系列改造，使得小區公共空間面貌煥然一新。

惠景城小區共有住宅106棟，其中91棟爲無電梯居民樓。隨着近年來老舊小區加裝電梯工作的持續推進，2024年，《佛山市既有住宅加裝電梯管理辦法》正式印發，以聯合審查的方式推進電梯加裝方案審批，鼓勵實施“統一規劃、集中申報、集中聯審、批量施工”的成片連片加裝電梯模式。得益於此，惠景城小區目前已建成的電梯70部，7部已申請審批，加裝率達84%。

據社區有關負責人介紹，惠景社區3558名60歲以上老年居民。在微改造過程中，惠景社區充分利用公共物業，在社區內打造了長者飯堂、老年大學、文體課室、圖書自習室等公共活動空間，並將無障礙坡道、無障礙電梯等適老化設計融入其中，充分考慮到了老、幼羣體的需求。暑假期間，不少居民來到這些公共空間休閒、學習。來自周邊學校、教育機構的志願者也能夠爲社區的小朋友們帶來陶塑、美術、電子琴等各類免費的興趣輔導。

居民響應，打通老舊小區改造的“最後一米”

“基層工作最難做的是人的工作，實施改造前，我們備案過的議事會就開了60多次，沒有留下記錄的會議也有很多”，珠海市新城市中心廣場居民華先生向記者表示，作爲建築設計行業從業者，華先生在前期便以社區規劃師的身份深度參與到了自家小區的改造工作中。

珠海市南村社區黨委書記林文勝介紹，早在2017年，新城市中心廣場小區的改造就藉着業委會和業主大會的換屆成立自發開展。2017年以來，按照居民和議事代表意願，新城市中心廣場小區使用自有的公共資金進行了停車場改造、街角花園改造、老球場改造和空調排水管建設等一批項目。“公共資金的使用需要經過業主大會、業委會、議事會、監事會的多輪參與，重點用於社區的公共環境改造、公共區域費用等，以保障社區的良性運轉和自我更新。”

從“局外人”到“主人翁”的參與度提升在多個老舊小區的改造中都有體現。“現在我們小區每棟樓電梯都裝上了，希望樓道改造也能儘快提上日程。”在已經實現加裝電梯全覆蓋的珠海市公交花園小區，一位居民向記者表達了對小區進一步改造的需求。在公交花園的改造中，珠海市以政府補貼、財政共擔等方式調動居民積極性，對完成電梯加裝的樓棟單元，每臺電梯合計約10萬元，佔加裝總花費20%左右。梅華街道有關負責人向記者表示：“公交花園有不少居民都是公交公司老職工，第一臺電梯加裝以後，其他樓棟的居民也都能看到切實的好處，讓居民觀念從‘要我改’變成‘我要改’。”

文、圖 記者 範晗越