鷹覓眼｜綠城的壓力到底有多大？
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•八年券商從業，持證證券投資諮詢分析師
•十年財經媒體從業，資深記者
樓市新政一步步提振着市場預期和信心，在這一攬子政策中，對房企而言，現房銷售的腳步越來越近了。
和預售制相比，現售制帶來的最大考驗是現金流和運營能力。這對當下靠高週轉維持生計和行業地位的房企來說，無疑是一道必過的難關。
當年碧桂園第一個發明了高週轉戰術，最終引爆了現金流，當下綠城卻接過了它的衣鉢，經過五六年的貼地實踐，已經做到了青出於藍而勝於藍。據中報顯示，今年上半年，綠城從拿地到開工，全集團平均水平由2.1個月縮短到1.7個月；拿地到經營性現金流回正，從11.6個月進一步縮短到了9.5個月。
開盤提速同樣驚人。鷹覓君查詢到，綠城今年3月在西安拿的地塊，當下叫綠城紫棠苑的項目，5月就開盤預售了，前後僅用了兩個月，離當月拿地當月開盤就差最後一步了。
高週轉戰術在綠城的運營過程中扮演着極其重要的角色，它爲綠城帶來了衝榜的流量和或可能實現的利潤，而即將實行的現房銷售的新遊戲規則，無疑將會對公司帶來重大影響。
從歷史上看，凡是玩高週轉遊戲的企業沒有一個能善終，前有老孫的順馳，後有以恆大、碧桂園爲代表的大批民企的爆雷，綠城的未來能不能擺脫前者們的宿命，這是一個有意思的命題。
優等生
當年中交入主綠城有着宏大的地產抱負。作爲國資委欽定的16家地產央企之一，懷揣着珍貴的牌照，中交迫切希望自家地產板塊能晉級行業頭部，但自己的嫡子中交地產礙於種種原因裹足不前，只能把重任託付給了綠城。
2018年，新高管空降綠城，面對的是公司銷售乏力的局面，排名由之前的11名下滑到了17名。爲了快速擴大規模，實現頭部夢想，綠城開啓了非常規躍升之路。
自從地產行業有了全口徑計算銷售額的指標後，一些房企大聰明們便摸索到了衝規模的法門，它們擅長用非常小的自有投資額撬動非常大的銷售規模，從而快速獲得理想中的市場地位。
這個法門就是加大合作開發力度，包括小股並表操盤和合聯營企業投資。理論上，公司哪怕只佔10%的股份，如果與合作方協商好，那麼這個項目按章程規定就可以並表，把所有銷售額都算到這個公司頭上來。同時，參與合聯營公司的小額投資，也能把項目產生的銷售額全部算上。這些年來，一些公司的速度魔術就是這麼來的。在這方面，綠城算得上優等生。
財報數據顯示，從2019年開始，綠城合聯營投資總額陡然上升，從2018年的108億上升到了160億，此後三年繼續大幅上漲，頂峰是2022年的435億，比2018年上漲了303%，佔總資產比例也由2018年的4%，上升到了高峰期的8%。
鷹覓房研根據公開數據整理製圖
提升少數股東權益，要比加大合聯營投資晚一年，從2019年開始起飛。從這一年開始，公司少數股東權益佔比由29%起步，一直飆升到了2023年末的68%，截至今年6月末，這一比重依然高達66%。
由於多年小股操盤，導致綠城大部分項目的權益都倒向了合作方。換句話說，這個公司的名字雖然叫綠城中國，但大部分權益都不屬於股東，這也是這些年綠城歸母淨利潤低下的根本原因，賺的本就不多，還被合作方分走了大部分。
鷹覓房研根據公開數據整理製圖
2019年以來，綠城靠着這個法術，再加上高週轉，實現了規模的快速躍升，從2018年的1564億起步，最高幹到了2021年的3500億，位列行業老三，期間僅用了三年。
雖然這種法術對那些結硬寨打呆仗的真正的行業龍頭來說不太公平，但這種財務技術無可指摘。不過，綠城的虛胖是事實，眼下它正爲過去的聰明行爲付費，並且被迫加大高週轉的強度。
兩個世界
由於過去在行業拐點期衝規模而拿了很多高價地，所以我們看到現在綠城不得不持續大幅減值。今年上半年僅6個月，公司資產減值便創出了同期歷史新高，達到了14億，居然和去年全年的一樣多，這只是並表範圍內的減值。
在合聯營投資方面，也在經歷割肉期。今年上半年公司合聯營投資收益首次虧損，爲-2億，去年同期是5億，2022年同期是7億，2021年同期是4億，合聯營項目也在加大減值力度。鷹覓君估計，合聯營項目的減值可能纔剛剛開始。
其實，綠城眼下最大的問題並不是減值，它真正面臨的問題是庫存積壓，去化艱難，減值只是這一問題的呈現。如果大部分項目都清算退出了，也就不存在減值問題了。
事實是，綠城的無論是少數股東權益還是合聯營公司投資額，至今依然與頂峰時期相去不遠，下降並不明顯，這意味着過去項目清盤退出的不多。
財報數據顯示，綠城的少數股東權益持續攀高，在2023年末達到了歷史最高位778億，這還是在這兩年大幅提高了權益拿地比重前提下的結果；今年上半年，這一數額依然高達721億，雖然比去年末有所下降，但依然處於歷史高位。這說明並表項目的去化相當艱難。
上圖來源於東方財富網
合聯營項目同樣如此。從財報數據看，綠城每年對合聯營公司的投資，已經從2021年最高峰的97億，下降到了2023年的53億，降幅45%，但投資總額卻下降得非常緩慢，今年上半年是395億，與2022年頂峰期的435億相比，僅下降了9%，說明絕大多數投資同樣也沒有退出。
這些數據說明了，2021年前後並表的項目，或參與的開發，歷經三四年直到今天依然不太好賣。綠城這種境況讓人深思。
從2021年下半年開始，民營企業開始爆雷，最根本的觸發點是銷售不暢帶來的流動性危機。然而從綠城的數據看，當時它並沒有比這些房企好到哪裡去。行業逆轉期高位接手土地，再加上高週轉，綠城的境遇可想而知。
不過，綠城命好呀，便宜的融資一直不斷檔，在2021年和2022年最難的兩年，獲得了歷史上最高的融資支持，分別爲905億和984億。
綠城雖然在存量上困難重重，但有了新的融資支持，爲保住行業地位，於是只能在增量上想辦法。事實上，綠城正是怎麼做的。新拿的土地普遍位置優越，新產品迎合市場更適銷對路，於是我們就看到了最近這兩年依然瘋狂拼地王、然後再度加碼高週轉的綠城。如果能夠從容不迫地生存和競爭，誰願意在一個大熊市裡在刀尖上跳舞。
根據中指研究院數據，綠城今年1-7月拿地金額228億元，位居行業第二名。據公開數據顯示，今年上半年，綠城首開的18個項目整體銷售額超300億元，首開去化率高達78%。
任何特異事物的發生總能在背後找到機理。從生存線上穿越回來的綠城，當下活在兩個世界裡，一個銷售不暢，退出不易；一個高歌猛進，烈火烹油。偏偏就在這個時候，現房銷售時代馬上就來了。
現金流
在現房銷售制下，資金的經營週期顯著拉長，對現金流形成了極大考驗。表面上看，綠城的現金流非常充沛，實際上這又涉及了另一個財技。
2023年末，綠城的經營現金流淨額爲230億，乍一看這個數據不要太優秀了，但仔細分析一下就能發現其中的玄機。與行業慣例不一致的是，綠城的經營現金流裡沒有包括與合作項目的往來資金，這部分資金需要納入經營現金流，綠城卻將它們全部劃入了投資現金流。
上圖來源於綠城中國2023年年報
這樣操作也有一定道理，因爲綠城對一部分合作項目的借款收取利息，所以納入投資現金流也有一定合理性。至於只因爲收取一部分借款利息，而將全部往來款納入投資現金流是否具有合理性，這就是一個可商榷的地方了。
實際上，有的房企同樣借錢給合作項目收利息，但並沒有將往來款項劃入投資現金流。由此，也可以得出一個結論，綠城財報上公佈的經營現金流淨額在行業內並不具有可比性。
近幾年來，綠城一直這樣操作經營現金流。如果按照行業慣例將資金還原回去，公司2023年末實際的經營現金流淨額只有9億。這纔是橫跨兩個世界的綠城真實的現金流狀況。比較一下同行，一直搖搖晃晃的金地同期經營現金流淨額都努力撐到了22億。
不知綠城現在有沒有開始爲現售制的到來做準備，最好的結果是在政策正式實施前處理好了存貨問題，而這需要宏觀經濟形勢的配合。只有人們收入穩定，才能考慮置業的需求。
其實，綠城去庫存還有一個新問題。這一年多來，房地產市場發生了一些明顯變化，人們對“好房子”的需求增強，市面上新開發的產品很多都做到了100%甚至以上的得房率。綠城前兩年高週轉開發出的庫存產品，可能很多已經過時了。
這些年，綠城爲衝規模，付出了高昂的代價，不僅差點把自己拖入生存危機，還留了很大的尾巴。不過，這些或許都不足爲懼，如果有一天綠城融資優勢出了問題，那纔是真正的生死局。
擦肩而過
可以不管不顧地向前衝，沖壞了也有融資兜底，這份事業好像不那麼難幹。不過，眼下綠城又要和一個很大的機會擦肩而過了。
今年開始，政策面開始對房企閒置的土儲出手了。7月，自然資源部研究出臺了三個方面18條政策措施，涉及鼓勵開發、規範收購收回、擬通過專項債券支持政府回收閒置用地等內容。對於土儲較大的房企而言，這一政策無疑是一針興奮劑。
對這些房企而言，新政蘊育着巨大的紅利。過去幾年大家都拿了很多高價地，如果硬着頭皮繼續開發，肯定面臨虧損的結局，但如果將這些土地收回、置換和調規成適合市場新形勢的土地，成本沒有變化甚至減少了，而盈利空間變大了，這無疑是改善公司基本面難得的良機。
今年中期的時候，很多龍頭房企不約而同地提出了盤活土儲的意向，包括保利、華潤和萬科等公司。比如保利，直接在中報裡就說了，“對於未開工存量土地資源，公司正積極響應存量土地盤活政策，在全國多個城市開展存量土地的調規、置換工作。”
遺憾的是，這樣的機會和綠城無緣了。由於連年高週轉，公司已經沒有多少閒置土地了，今年中報裡也沒有提到任何一句關於調整土儲的表述。未來，綠城只能在兩個世界繼續卷下去。從這一點看，綠城的路徑將會和其他龍頭房企明顯不同。
在市場上，沒有一家房企能像綠城一樣引發兩種極端對立的態度，社交媒體上經常看到兩個不同陣營的人手持論據針鋒相對——一種非常看好綠城，認爲它有產品，有資金，有拼勁，前途無量；另一種則看空綠城，認爲其一直存在的節奏和高週轉問題，即便不會讓公司步爆雷房企的後塵，也會讓發展趨於平庸。
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