在小產權房林立的沙河，新房到底值不值5萬4？

提到沙河，對這裡熟知的人，腦中難免蹦出一個詞——小產權房。

這個城鎮化進程中的“灰色”產物，自身存在一套“實惠論”的生長邏輯。即使早在2013年起，相關部門開始陸續清理，小產權房依舊有大量存餘。

昌平沙河就是個典型。

住在附近的同事，指着地圖畫了一個紅色區域，稱這片兒標記着“XX家園”、“XX公寓”的建築都是小產權房，一棟樓一年賺個百十來萬不成問題，收入相當可觀。

很多北漂客聚集在這裡，早高峰在地鐵沙河站排隊五六百米已成常態（圖中紅線爲排隊長度）。

與之形成鮮明對比的另一個極端是，沙河片區還有不少別墅項目，代表性的有中海·尚湖世家、玫瑰園等，總價千萬起跳。

就是在這樣一個地方，2018年1月17日中海相繼拿下兩個限競房地塊，一期限均價54553元/㎡，二期59610元/㎡。

△沙河行政範圍圖，戳圖可放大

沙河新增地塊不多，近期待入市的華潤倆地塊，限定均價爲54197元/㎡。

可以說，“5萬4”是當前沙河新房市場的平均水準。

但這個價格，值嗎？

規劃在先，價格在線

值不值先看價差。

上述新房地塊屬性均爲限競房。在最初的掛牌文件中，宗地基本情況第四條已標明：“本次掛牌出讓宗地限定商品住房銷售價格、並設定土地合理上限價格”。

不考慮其他因素，這確實是政府在參考周邊二手房價及潛在發展後，給出的8年穩定估值（3年交房期+5年內不能交易）。

與華潤地塊（朱辛莊站）僅一站相隔的次新房領秀慧谷，四個區最新成交價從5萬-6萬不等，其中AB兩區屬於限價商品房，還需負擔數額不低的額外費用。

如果現在覺得5萬4的單價不值得，那麼兩年甚至五年後再回看 ，會不會又覺得自己“佔便宜”了？

另一方面，可以看規劃。近兩年各種利好政策頻出，不少涉及沙河板塊。

在規劃的“三城一區”裡未來科學城擴容，面積比以往擴大16倍。其中“西區”依託朱辛莊—七裡渠、鞏華城、沙河高教園、國家工程技術創新基地，分別打造科技商務、科技金融、智慧人才、技術研發四個“高精尖”發展組團。

延伸閱讀：《未來科學城到底有沒有未來？》

《未來科學城生活圈“淘寶計劃”》

△華潤地塊離朱辛莊地鐵300米

有別於其他行政區的是，昌平出讓的限競房地塊，大多數都是真正的臨鐵項目。中海麗春湖墅鄰近地鐵沙河站（昌平線），華潤“雙子星”緊挨朱辛莊站（昌平線與8號線交匯）。

嚴肅君判斷，這些鄰鐵盤在價格上不會有太大的價格博弈空間，看好這幾個項目的話，建議踩準首期開盤的節點，儘早入手。

地鐵，是購房者的“定心丸”。即使高峰時期擠地鐵，會覺得自己像條罐頭裡的沙丁魚。

一炮雙響的“華潤雙子星”

有明確規劃的沙河，歷史成交表現還不錯。

拋除當中的成本運算，開發商也會結合市場做出相應的價格調整，限定均價並非“定量”，更何況還有一房一價、特價房的存在，“5萬4”還有浮動空間。

不過，價格歷來是由供需關係決定的。從數字上來看，沙河片區的購買力並不低。

2019年Q1季度成交報告顯示，已開盤的中海麗春湖墅成交均價54476元/㎡，與限均價54553元/㎡相差無幾。

在限競房激烈廝殺、不惜給出大幅優惠的前提下，沙河的限競房能做到貼線成交，也反映出這一片區的潛在購房力並不低。

不妨再來預測一下，尚未入市的華潤“雙子星”——萬橡華府、萬橡悅府，會如何？至少嚴肅君覺得不會低於中海麗春湖墅。

從地理位置來講，萬橡華府、萬橡悅府（爲便於閱讀，此處均使用簡體字，項目準確推廣案名分別爲萬橡崋府、萬橡悅府）更準確的網羅了北清路沿線客羣。而北清路沿線除了之前提到的領秀慧谷，可參考的非別墅新房情況如下↓↓↓

萬橡華府、萬橡悅府均執行“7090”，萬橡華府公佈了官方戶型圖，面積區間爲80㎡-139㎡，以均價54197元/㎡來算，總價範圍434萬-753萬/套。

萬橡悅府雖然還未公佈具體戶型圖，但據聞會推72-130㎡兩至四居，總價範圍390萬-705萬/套。和上圖一比較，價格接受度更高。

另外，萬橡悅府臨時售樓處預計在5月初開放，在地鐵朱辛莊站東南角附近。

萬橡華府、萬橡悅府已經建立官微，結合當前所得信息可知：

萬橡華府由華潤跨界小米聯合拿下，要求對地上公建建築規模的50%自持，自持年限不低於20年。

萬橡華府社區涵蓋住宅、寫字樓、商業等多重複合業態，其中小米的辦公配套，由3棟寫字樓及下沉式庭院、配套商業、城市廣場組成。

萬橡悅府由首開+華潤+建工聯合體競得，除了住宅部分，38000㎡用地規模爲B4綜合性商業金融服務業用地。

倆項目的控制高度在45米-60米之間，可以推測住宅爲15-20層的高層產品。

當前萬橡悅府所透露的信息不多，但兩項目緊鄰且均爲華潤操盤，還是可以從後者來猜測一下的。比如，萬橡華府住宅的建築的風格爲ArtDeco新古典主義，融入小米產業打造智慧型功能社區，風格會更偏向於年輕人的喜好等。

萬橡華府官方戶型圖如下↓↓↓

△共4張往右滑，戳圖可放大

整體戶型設計比較合理，動靜分區，除了80㎡兩居、90㎡三居的C2、D2戶型爲暗衛，其餘戶型和功能間均有采光。

戶型中規中矩，沒有特別的亮點，主要看得房率和社區品質了。

除了上述項目，沙河板塊還有一個即將入市的純新商品房——信達·國子郡，位於沙河北街家園附近，產品尚可，預計均價5萬左右，或是對無法忽視的產權年限問題的一種“妥協”。

話說其他

朱辛莊地鐵附近日新月異，這得益於TBD住總萬科天地的“開疆拓土”。自住房、回遷房、商住已經相繼入住，有的底商已經開始營業，商務樓也持續招商中。

昔日紛雜的小商販已經不見了，地鐵口附近也整修了一番，如果華潤加入“改造”行列，朱辛莊的未來還可以再想象一下。

還有個比較有趣的點是，嚴肅君住在朱辛莊附近的朋友，從來不會說自己住在沙河或是回龍觀。這也算是朱辛莊“崛起”的一個小佐證。

△朱辛莊地鐵附近面貌，共5張

攝於2019年4月22日

值得一提的是，教育培訓品牌學而思母公司好未來，在朱辛莊地鐵北側去年底拿地。好未來或將該地塊主要用於辦公及教育機構延伸拓展。

沙河還會繼續拆、繼續建。新公佈的《北京市2019年棚戶區改造和環境整治任務》的通告中，昌平區涉及的8個棚改項目，不是位於沙河鎮，就是位於鄰邊的中關村生命科學園。

摘要中提到“存在即合理”，並不適用所有樓盤。但僅從當前沙河市場情況來看，這幾個新房定價還是比較有說服力的。

再說，沙河新房也沒幾個不是嘛。

互動時刻：

你看好沙河板塊的發展嗎？5萬4的均價，入手哪個項目最值得？

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