招商璽的銷冠邏輯，你學不會｜瞰盤
01
都說一線有神明，一個項目做得好不好，用戶認可度和銷售業績是做不了假的。
尤其是在豪宅市場，更爲明顯。
前段時間，我們發起了一個投票：
您認爲：哪個項目的會所，未來應該會塑造並且運營得還不錯？（多選）
，結果如下：
衆望所歸的前三甲分別是：
招商璽、香山樾、北京宸園
表妹僅代表自己恭喜三個項目，在小範圍民意上取得了階段性的勝利，然後準備給他們做一個會所繫列的覆盤和評選，命名爲「會所神盤」。
今天就開啓第一篇冠軍盤的覆盤：
招商璽
大家發現沒有：
前三甲都是名噪一時的豪宅紅盤
偏偏招商璽還能在豪宅紅盤裡跑出來，勇奪「會所神盤」的冠軍位。
小夥伴有沒有想過，背後到底有哪些秘密？
剛開盤的時候，我們就注意到，蓄客僅28天，到訪5000組以上，開盤直接海報熱銷35.72億，放在當下更是神奇般存在。當時就揭密過部分原因，
時隔一年後，招商璽的秘密也陸續曝光，我們也慢慢接近真相。
02
大家可能也清楚，
當下市場，開盤火爆很難，但更難的是持續火爆。
這個難度，不亞於彭昱暢練成彭于晏，78歲川普再次入主白宮。
但偏偏，招商璽都做成了。
今年4月份，招商璽會所開放，一個月內到訪了近3000組客戶，工作日高峰期就能有100多組到訪，相當passion！
今年6月份，又逆市網簽了38套，以5.34億的總金額，成爲亦莊套數、金額雙冠軍。
前幾天，表妹又看到招商璽發出的一張紅喜報：
1-10月，網籤200多套，拿下亦莊TOP1，放到整個北京緯度，也在1200w-2000w區間內位列第二。
在表妹看來：
招商璽的這個TOP2比TOP1更有含金量。
原因在於兩點：
1、TOP2的是全北京全年度的網籤實績；
2、總價約1200-2000萬，是全北京廝殺最狠的總價段。
每一組數據都沉甸甸的，都很值得推敲。
表妹真的很好奇，在全北京範疇，在廝殺最狠的總價段，招商璽是怎麼衝出重圍，做到開盤熱銷，持續熱銷，最後還賣出了口碑的？
03
這肯定和招商璽天賦異稟的位置有關。
從大的板塊邏輯來說，招商璽地處北京東南方向一極：亦莊板塊
人均GDP達84.7萬元/人，這種水平，幾乎與紐約相當了。
不管是從產業還是GDP看亦莊，都是能走出獨立行情的強勢板塊。
從小的城市界面和配套來說，招商璽也是市場的佼佼者，我們之前聊過很多。
這樣的位置，遇到哪家房企操盤，可能會因爲地段的優勢而忽視產品。但妙就妙在，項目全面操盤的房企是：
招商
去年，招商大手筆重倉北京，招商璽又是其中位置最好，期待值最高的地塊。
招商拿到這塊地之後，就只有一個想法：
All in
把招商璽做成北京難以複製的豪宅範本
04
說起來容易，做起來一步一道坎，招商璽到底是怎麼做到的呢？
表妹多方打聽終於搞明白了，他們的成功或許源於一點：
給自己找麻煩。
具體來說，他們實現了：
項目未交付，會所先服務。
這是全北京唯一一個未入住會所先服務的項目哦～
表面上，它只是比別的項目早開放一點會所，但是背後呢，能早開放的背後邏輯呢？
是營銷、物業、客服等各條線的拉通，是對產品的絕對自信，是將心比心，與用戶站在一起，按招商璽內部大佬原話就是：
「設計之初就是購房者心態」
帶着這樣的心態，我們來看看招商璽是怎麼給自己找麻煩的
地上+地下雙歸家大堂與雙洄游動線
光這一點，放到市面上就已經相當能打。他們對於這兩條動線的呈現是這樣的：
招商璽實拍，以開發商交付爲準
也是這樣的：
招商璽實拍，以開發商交付爲準
每一條都是光線靚麗的臉。
這背後不是爲了標榜自己的段位，而是希望能夠給業主們不亞於五星級酒店的體驗，充滿着高級煙火氣的日常。
而且並不是某一個場景，
你在招商璽已經開放的約5000平實景示範區裡都能感受的到。
招商璽做了三個下沉庭院
一般項目只做一個，招商璽爲什麼要反常規？
最淺層的理由是：從數量上做到與其它項目的有效區隔。
但更深層次的理由是：如何給業主更豐富的場景感受。
下沉庭院與會所的結合，不光是可觀賞的，更要可互動的，甚至是要有獨特的「招商璽精神」，滋養着業主。
比如下沉庭院一的設計，
開發商考慮，北方的冬天是很難見綠的。
但是招商璽希望業主不管在什麼季節，什麼時候回家都能見到流水和綠意，這纔在一進門的下沉庭院做了整面牆的真假結合的雨林缸。
說是真假結合，但真實的動植物只要存在，
對技術端來說，就是很大的考驗。
你必須能精準的把控溼度、溫度等等各種外部因素，大到整個空間的置景，小到一個循環水的泵機都要多次調試。
招商璽實拍，以開發商交付爲準
最終才能讓業主回家的第一眼，綠樹成蔭，小橋流水。
所以，究竟什麼是改善豪宅？
除了地段、面積，有沒有第三種可能：就是讓業主住的更好
招商璽的每一處細節，切中的都是改善買家的需求，確切的是審美的需求，這種審美是對空間氣場、生態環境，最終實現生活方式的滿足。
招商璽之所以在意細節，背後其實是對業主的在意
所有的動作都圍繞在業主身上，構成自己圍繞着生活美學爲核心的產品價值觀。
當你足夠真誠，自然能打動買家。
04
但我們不要忘了，這些只是招商璽設計之初的考量，而現在：
招商璽的會所提前交付使用了
這就倒逼招商璽必須繼續給自己「找麻煩」
表妹瞭解到，招商北京的地區總親自下場，每2-3天就會去巡場，而且每次巡場都是地區總帶着營銷部、客服部、物業部一起去看，這意味着什麼？
這是典型的鏈條打通。
有決策能力的管理層自上而下，業主們的意見由下往上，共同倒逼產品更新、細化。
這樣一來，招商璽會所，會有什麼樣的細節變化呢？
看這裡，
從地面看下去，大概是10%左右的水位，正好看流水和養殖的金魚，體驗「繞池閒步看魚遊」的愜意；
招商璽實拍，以開發商交付爲準
當你走地下洄游動線時，會發現水位高度是大概1.65-1.75米左右女性或男性伸手可以觸碰到，但1.2米以下幼童又碰不到的高度。
簡單一個細節，就融合了觀賞性、互動性、安全性等多個角度。
再比如，第二個下沉庭院，關於門窗的設計該怎麼做？
99%的社區會選擇的方案：
普通幕牆體系，配雙開門
但招商璽要讓這裡能觀景、欣賞表演、舉辦社區活動，成爲業主們的「庭院社交綜合體」。
所以，空間本身要能說話，要開放、包容、自由。
招商璽就在庭院與水吧區之間，做了12扇可以完全開啓的摺疊門，打通水吧區和庭院，讓這裡更容易成爲：
業主的精神燈塔區
表妹聽說，這裡已經多次組織過業主活動。
招商璽實拍，以開發商交付爲準
比如，在歐洲盃期間，組織業主做球賽的觀影；做小型的音樂會，做脫口秀、相聲等語言類表演。
業主們提前認識了，鄰里關係也處得更融洽，資源鏈接或許也更自然的發生。
但，這還不是結束。
就在這些活動舉辦時，招商璽發現，儘管當下的摺疊門已經是普通雙開門成本的5倍以上了，但是它有個問題：
需要手動
交付後業主使用不方便怎麼辦？
地區總直接拍板：再升級，把手動摺疊門，換成電動移門。
調整後的移門，穩定性更好，使用更便捷，儀式感更強，想象一下，舞臺劇開始，大幕拉開，是不是氛圍感一下子就出來了。
這就是招商璽的精神，爲了讓住進來的業主感覺到舒服，有種不計代價不妥協的精神。
精神背後有一套秩序。
這套秩序你可能感受不到，但是這套秩序驅動這個項目，營造出這樣的氣場，讓人能夠沉浸在其中。
05
剛剛說的改變，是招商璽的自驅力，是自上而下的改變。
然而這還不是最重要的，
環節與環節的鏈接是最重要的。
這裡的表現是，業主自下而上的反饋聲音可以傳遞到最前端。更妙的是，有反饋就有更新。
比如會所內部的4點半學堂。
原本擺放的是裝飾性極強，生活感不足的石桌。
當小業主們真的過來使用，他們發現石桌的材料、高度都不夠舒適，所以招商璽就：
悄悄把桌子換成了木質
材料更溫潤，更柔軟，更具生命力，桌椅板凳的高度、檯面進深都更合理，更生活化了。
還有下沉庭院經業主反饋，引入孔雀，提高互動性；
兒童活動室，門口增加條凳，打開可以放鞋；
招商璽實拍，以開發商交付爲準
健身房力量區增加了減震墊，
保證業主硬拉做力量訓練時，不會對業主造成傷害。
還有一個容易被忽略的地方，
減震墊也不會傷害地面……
別看都是些小細節，但都是實打實使用後，才能進行的調整改進。
畢竟，會所這種空間：
最大的難度從來不是把它做出來，而是未來要運營起來。
你發現沒有，因爲提前交付了部分會所功能，招商璽與用戶有了更近的距離。
它更迷人的點就在於：
招商璽不會停下，永遠在適應業主的真實需求，持續在微迭代。
06
這種成長性，不僅止步於空間細節的調整，還有「功能的進化」。
比如，下沉一週邊一圈的會所功能， 包括外賣的收取、快遞的寄存等等。
既方便業主使用，也避免陌生人進社區，保護業主隱私。
不過，讓表妹感覺到驚喜的並不是在這裡，
而是招商璽會留有2-3個功能空間，留給業主共創，根據業主的需求增設調整。
這個粘性，是別人比不了的。
如果只是單一的開發商輸出，這個會所也許維持不長久。
但業主也參與進來，就會更容易形成正循環。
表妹發現他們還輸出了會所服務手冊。
包含邀請星級主廚團隊準備業主私宴、招攬金牌高爾夫教練提供指導、邀請游泳冠軍開啓公益游泳課、不定期做紅酒、雪茄品鑑沙龍......
如果說4月份招商璽會所開放是1.0時代，那麼服務手冊的輸出則是2.0時代，更加讓人期待。
招商璽實拍，以開發商交付爲準
古人說美美與共，天下大同，招商璽會所做到了：
會所共建，社區大同
讓表妹想到，十三邀中有一期，許知遠問許倬雲，在精神危機的時代，如果一個人不甘心，他的力量又這麼微薄，怎麼自我解救呢？
許倬雲的回答是：
找到精神的歸宿，安頓自己。
招商璽或許就是想借由會所，成爲這個歸宿。
07
要作爲歸宿，招商璽的會所只是秀肌肉的一個小小的切面，事實上招商璽的方方面面都做到了極致。
比如建面約266㎡的戶型設計。
它幾乎可以滿足表妹對豪宅大平層的所有想象。
就拿這處餐客廚空間來說，
獨立採光餐廳+中廚+西廚+島臺+客廳，直接形成了一個多線程交互的洄游空間，讓原本功能單一的空間瞬間豐富起來。
每個空間都是獨立的，是老錢們最喜歡的多廳效果；但每個空間又可以組合，支持私宴模式、家庭聚會模式等等，就很像是戶型屆的變形金剛。
看到招商璽的戶型，你就突然理解什麼是好的空間設計，那絕不是隨着面積加大，而把空間等比例放大，而是：
它能承擔得住，所有你想的需要。
從會所看到庭院，從庭院看到室內，表妹才突然明白，招商璽爲什麼一定要提前開放會所，他就是想要業主們：
提前「入住」
以會所爲原點，讓業主們在招商璽的生活不靠想象，完全是進行時。
招商璽實拍，以開發商交付爲準
它打開的，是一幅安養父母、滋養自己、放養孩子的生活場景。在這裡，你可以只關心水怎麼流、花怎麼開，雲怎麼散，生活怎麼玩。
招商璽實拍，以開發商交付爲準
1300多年前，杜甫到成都躺平時寫下：
水流心不競，雲在意俱遲。
一個能看樹、看書，看雲，看石，看流水，又能跑、能跳、能運動、能娛樂的地方，不就是杜甫筆下，讓人奢望的生活麼。
但招商璽，都做到了。
這一刻你纔會明白，
其它項目都只是人生的過渡，招商璽或許纔是改善盡頭的精神歸屬。銷冠100
到這裡會所神盤-招商璽的覆盤就結束啦，下一期準備跟大家聊聊香山樾，大家還有沒有想關注的系列，比如精裝神盤、園林神盤可以給表妹留言，我們還是先發起投票，評出TOP3，然後安排覆盤～
注：本文相關文字、圖片僅爲項目信息參考，可能與實際規劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定爲準。
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