這些城市的地鐵公司，悄然成爲最大本土開發商 | 地產新勢力

兩年多前，多家地鐵公司突然“豪賭”房地產，成了拿地大戶。

現在，這些地鐵公司造的房子已經紛紛入市。地鐵公司跨界幹副業的效果如何？根據專業機構榜單，廈門軌道已經成爲全廈門銷售額第一的房企，在某些榜單中甚至打敗了老牌“地頭蛇”建發房產；而成都軌道也突然“逆襲”，在成都所有本土房企中排名第一。

還有更多地鐵公司正在發力，去年寧波軌交全年新增土儲119.3億元，排到全國房企新增貨值榜第50位；合肥軌道全年新增貨值261.9億元，在所有地鐵公司裡排第一，超越了萬科、龍湖等老牌房企。

幹副業的登上榜首

如今在二線城市廈門當地銷售規模最大的房地產開發商是誰？答案已經不是那些爲人熟知的房企，而是廈門軌道建設發展集團有限公司（以下簡稱“廈門軌道”）。

根據房地產研究機構克而瑞福建區域的統計，在2024年度廈門房企銷售排行榜上，無論是按照全口徑來統計還是按照操盤量（含競配建）來統計，廈門軌道都佔據銷售金額和銷售面積的榜首。

按照全口徑來計算，廈門軌道去年僅在廈門市場賣房就收金158.8億元，成交面積達到50.14萬平方米。

如果按照單套房100平方米估算，廈門軌道全年在廈門賣房超過5000套。

廈門軌道在住宅開發領域的成績，甚至超越了當地衆多老牌房企。

在房地產開發領域，來自廈門的閩系房企一直具有很強的實力，像建發房產、國貿地產、象嶼地產、聯發集團等在全國市場範圍內都享有知名度。然而在大本營廈門，他們都輸給了一家以地鐵建設運營和出行服務爲主業的公司。

這家地鐵公司幹房地產的時間並不長，它的成立時間也遠晚於老牌房企。

根據官網，廈門軌道建設發展集團有限公司成立於2011年，由廈門市國資委出資監管，註冊資本300億元，資產總額超過1800億元。

廈門2017年纔有了第一條地鐵線路，直到目前已運營的線路一共有3條。此外，廈門地鐵還有多條在建線路。

除了佈局交通投資建設、軌道交通運營管理，廈門軌道也將地鐵沿線的城市開發運營作爲重要業務板塊。

廈門軌道在房地產領域脫穎而出的訣竅是大力開發TOD（Transit-Oriented Development）項目。依託其背景優勢，以公共交通站點爲中心，拿地並建設集工作、商業、文化、教育、居住等爲一身的綜合體。

在廈門這座地鐵出行歷史並不算長的城市，廈門軌道近幾年大力營銷了房地產TOD項目的概念，並快速建立起了自己的品牌。

2020年，廈門軌道投資成立“廈門地鐵上蓋投資發展有限公司”（以下簡稱“廈門地鐵上蓋”），通過名字就能看出這是一個專門做TOD項目的子公司。

2021年12月，正是樓市由火熱轉向低迷的拐點，民營房企拿地額大幅縮水，這時廈門軌道以92.9億元的底價拿下了湖裡區溼地公園站TOD地塊，該地塊是廈門市首個TOD開發項目，總建設體量近40萬平方米。

2022年，廈門軌道又斥資125億元拿下多幅TOD地塊；這一年，廈門市國資委還將老牌房地產公司特房集團100%股權劃入了廈門軌道。廈門軌道開始獨立自主操盤地產項目，並挖來了萬科等房企的職業經理人。

由於2021年、2022年連續大力度拿地，廈門軌道在2023年的全口徑銷售額首次衝破百億，在廈門位列房企排行榜第7位。

而在2024年的廈門樓市，廈門軌道一舉奪魁。其年內推出的住宅項目包括溼地公園TOD、七星灣TOD、海滄中心TOD、南部新城TOD等。其中溼地公園TOD是去年廈門市住宅金額銷冠，海滄中心TOD是海滄區商品房住宅銷售成交套數、金額、面積的“三冠王”，七星灣TOD是同安區的“三冠王”，南部新城TOD則躋身翔安區銷售排行榜前三。

儘管近兩年廈門軌道的拿地步伐有所放緩，但是從廈門地鐵路線規劃來看，廈門的TOD市場仍有很大發展潛力——目前廈門地鐵通車公里數爲98公里，在建設公里數超過122公里，而遠期則規劃了12條地鐵線路，總規模約493公里。

成都軌道的逆勢增長

另一家跑到房企榜單頭部的地鐵公司，是成都軌道城市投資集團。

這兩年，成都的新房市場很火，成交數據走出了獨立行情。

在這一背景下，很多央企屬性的房地產企業，都在加大力度投資成都，比如華潤置地、中鐵建、招商蛇口、保利發展等；此外，川渝房企中的佼佼者，比如龍湖，也在成都市場佔據重要位置。

但是，根據克而瑞數據，相比熱鬧的2023年，2024年頭部房企在成都的銷售規模總體縮水，比如華潤置地在成都的全口徑銷售額就從288億元下滑到了202億元，中鐵建則從238億元下滑到203億元，龍湖從208億元下滑到129億元。

然而在2024年成都房企銷售榜TOP10榜單中，竟出現了一個新名字——成都軌道城市投資集團（以下簡稱“成都軌道”），該公司2024年在成都的全年銷售業績達130.43億，成爲新晉百億房企，在所有本土房企中排名第一。

在成都市場，目前只有中鐵建、華潤置地、招商蛇口、保利發展這四家央企的銷售額還在成都軌道之上，其餘無論是本土國企、民企，老牌或新貴，在銷售額上都輸給了成都軌道，包括龍湖、萬華投資、成都天投等。

2010年開通首條地鐵線的成都，目前已經有15條線路投入運營。與廈門軌道一樣，成都軌道開發房地產的思路也是大力發展TOD項目。

根據克而瑞統計，2024年，成都軌道旗下的陸肖TOD入市銷售，是高新南區同類型產品成交面積第一；四川師大站TOD南苑在3個月內5次開盤、5次售罄，是錦江區建面140平方米以上產品中的成交套數第一；幸福橋TOD2024年的商品房成交面積、成交套數均爲金牛區第一。

綜合成都和廈門的數據可以看出，以地鐵站點爲中心打造的軌道TOD項目確實更受到購房者的青睞。

成都軌道和廈門軌道還有一個共同點——他們的TOD項目都是以大盤爲主。成都軌道的TOD項目整體體量普遍超百畝、千畝，規模堪比“造城”。除了賣住宅，成都軌道也在探索自己下場做商業地產。

據成都軌道官微消息，目前成都軌道TOD開發面積已近1000萬平方米，商業項目年均開工量近100萬平方米，商業年均開工量、持有量均位居成都市第一，2024年成都軌道的TOD商業項目首次亮相運營。

正在房地產開發領域發力的地鐵公司還有很多，比如2014年開通首條地鐵線的寧波軌交，根據中指研究院數據，其2024年的房地產銷售業績達到了50.9億元，排在寧波市場房企銷售榜第7位。不僅如此，寧波軌交還在去年加大了拿地力度，全年新增土儲119.3億元，排到全國房企新增貨值榜第50位。

合肥軌道去年拿地更是生猛，全年新增貨值261.9億元，在所有地鐵公司裡排第一，超越了萬科、龍湖等老牌房企。

TOD項目仍有巨大潛力

爲什麼地鐵公司紛紛入局搞房地產開發？最早的成功經驗要追溯到香港地鐵。

據歷史資料，港鐵從上世紀90年代開始，就推進土地開發與地鐵建設的聯動整合的模式。此後，港鐵與中國香港特區政府簽署了特許經營協議，通過修建和運營鐵路換取鐵路沿線地塊專屬開發權。憑藉“軌道+物業”的模式，香港地鐵被稱爲全球最會賺錢的地鐵公司。

在港鐵之後，深圳地鐵也開始試水房地產，成爲內地最會賺錢的地鐵公司之一。2022年，深圳地鐵的房地產業績排到了全深圳第三位，銷售額突破200億元。

此外，2021年下半年以來，傳統房企拿地額減少，而地鐵TOD項目又具備開發難度大、週期長等特點，因此對房企的資金實力要求也更高，正是從這時候開始，具有國資背景的地鐵公司“親自下場”了。據易居研究院統計，2022 年全年有21城的地鐵公司參與拿地，較上年增加7城；全年共成交72幅土地，較上年增加60%。

在2021年之前，許多TOD項目仍是由百強房企拿下，或者地鐵公司拿地後再引入專業房企合作開發，而在2022年之後，獨立操盤的地鐵公司多了起來。2024年許多地鐵公司開始進入城市銷售額榜單前列，正是因爲在2022年它們曾集體下場拿地。

克而瑞分析師沈曉玲認爲，TOD項目的開發，還能緩解軌道基建的資金問題，由於軌道交通項目通常投資巨大、回收期長，因此需要極大的現金流支撐，TOD開發模式可以通過對土地進行綜合開發利用，利用回收的售房資金極大緩解基建的融資難題。

此外，克而瑞還認爲，TOD項目在交通資源的加持下，去化相比普通項目而言，擁有更大的優勢。以越秀地產爲例，這家開發商在2019年引入廣州地鐵爲戰略股東後，合力開拓“軌交+物業”TOD模式，進入高速發展階段，TOD項目對銷售業績的貢獻接近五分之一。2016-2021年，我國城市軌道運營總里程數每年增長率都在15%以上，2022年以後的建設速度也在6%以上，儘管整體的城市軌道交通建設速度有所放緩，但是部分重點地區已經開始“高鐵+城際鐵路+城市軌道”的多層次軌道交通規劃，利好於更大規模的“高鐵＋地鐵＋產＋商＋城＋居＋人”一體化開發。