真正的增量：真實需求在哪裡？

有效需求不足，已經是一個共識。但有效需求不足，不等於沒有需求。爲什麼化債的思路並不受市場追捧，有很多人講，是因爲“決心不夠大”，只搞存量，沒有增量。

然而，怎樣才叫“決心夠大”？

作者之前提到過，中國大陸的“刺激”是從2008年就開始了，然後基本沒有間斷過。因此辜朝明關於資產負債表衰退的理論是對的，但中國大陸面臨的問題確實又與當年日本存在諸多不同。

一是廣場協議簽訂後，日元升值，財政擴張疊加貨幣寬鬆，纔開始形成最後的泡沫；中國大陸是在與主要國家協調匯率之前，房地產泡沫已經開始破裂。

二是日本在泡沫破裂後，還有十年人口增長期，增長預期的“幻想”仍然存在；中國大陸在房地產泡沫破裂時，人口已經進入下降區間，人口預期的“幻想”已經不在，對老齡化的恐懼越來越濃。

三是日本在泡沫破裂後，全球仍然在高速走向超級全球化，雖然美國市場對日本而言收縮了，但隨即迎來了中國大陸加入WTO，這就是吉川洋所謂，真正將日本拉出通縮的，其實是一個來自外部的“中國特需”；而中國大陸在面臨通縮困境時，超級全球化已經結束，再全球化已經興起，外需的預期是下降的，並且確定不可能出現一個足夠龐大的、可以替代存量歐美市場的“海外特需”。

四是從技術與市場的關係看，日本在泡沫破裂後，技術擴散仍然導致了外部市場的擴張，日本的技術研發投入在轉換爲產品後，仍然有不斷擴張的外需去承接；但中國大陸現時的技術進步，直接導致了過往高度依賴中國大陸市場的歐洲製造業企業利潤的大幅下滑，歐洲經濟曾經的火車頭將至少在一段時間內陷入困境，這又進一步導致了外需的收縮。

簡言之，日本當年的內部刺激是在外需受挫之後，而中國大陸的內部刺激則在外需受挫之前。“已經刺激過了，再刺激的效果不會太好”，這是非常現實的。這個次序上、時間上的差異，直接導致了“增量刺激”存在困難。這個困難在於，到底還能刺激什麼？增量投入哪裡？如果中國大陸今天的基建仍處於2010年的水平，那問題就變得太簡單了。但問題在於，早就不是當年了。當無人區都鋪滿了高速公路，修建了很多上億元一座的大橋後，你要再想通過財政刺激基建來恢復經濟的持續增速，是不太可能的。

如果說過往存在什麼問題，作者認爲，主要問題就在於現實的供給與真實的需求是嚴重不匹配的。在有真實需求的地方，供給嚴重不足；而在沒有真實需求的地方，供給嚴重過剩。

所以，房地產行業爲什麼這麼難呢？因爲，大量的爛尾樓不是建在仍然有實際需求的城市，而是在人口早就快速下降，但在2016年之後地方和幾乎所有房企還想繼續賭一把的那些城市。

一個沒有需求的市場，通過注入資金就能化解債務嗎？一個沒有需求的地方，怎麼會有市場，怎麼會有那麼多債務呢？

一方面，市場認爲，缺乏足夠有力的財政擴張增量刺激；另一方面，市場又認爲，對需求側的支持很不足。但有多少人能夠想明白，上述兩個觀點本質上是完全相反的。在居民側承壓，處於資產負債表衰退思維時（也就是不停還債、不再投入時），按說財政是要擴張，通過增量來彌補市場投入的不足。那在基建投入空間越來越窄的前提下，市場又開始主張財政直接補貼居民，無論是發現金、降存量房貸利率還是降低社保繳費比例。但僅僅用財政補貼居民側，經濟就會開始自行恢復嗎？

作者一直主張，需求側改革纔是當前最重要的（《分配問題爲什麼最重要》），但作者並不認爲，財政補貼個體之後，緩解民衆現實的壓力之後，經濟就能自行恢復。因爲在沒有財富效應的收縮期，所有人都會傾向於還債，而不是消費和借貸。換言之，作者認爲，財政補貼居民側只是必要條件之一。

必要條件之二，是必須徹底改革並重啓房地產市場。

一切的關鍵，在於必須在“有足夠拉動能力的真實需求”這個前提下去設計增量改革。當前的核心問題在於，幻想通過體制優勢打造個別行業（主要是“高科技行業”），通過個別行業去完成對泛房地產就業的替代。這在5000萬～1億人口的國家似乎還有可行性，但在14億人口的國家，則是完全行不通的。

一方面，高科技行業的就業人數永遠都是少數，隨着AI的發展，未來還會進一步減少，因此高科技行業對直接就業數量的影響非常有限；另一方面，在普遍收入預期尚未恢復的前提下，缺乏足夠的購買力，高科技企業加速內卷，不經濟的過快迭代，快速變成白菜價，這又衝擊了外需。這必然會導致出現頻繁的貿易摩擦，導致海外出現：“關稅挑戰、本土化生產和供應鏈強制替換。這實際是將後發國家辛苦積累資本支持下的技術創新，以極其廉價的方式擴散到先發國家，再幫助先發國家快速建立產能和供應鏈。”（《分配問題爲什麼最重要》）

所以，真正“有足夠拉動能力的真實需求”到底是什麼呢？作者認爲，儘管從當前人口出生情況來看，人口下降已是現實。但從未來十年每年仍有過千萬的大學生畢業人數來看，住宅需求不但十分真實，並且仍然足夠龐大。

中國大陸的房地產行業有拉動1/4行業的能力。只要一個人搬入新家，那他就會開始購置新的傢俱家電，並開始漫長的升級之路。

但現實問題在於，房地產靠什麼來重啓呢？房地產行業其實脫離有真實需求的老百姓已經很多年了。作者2022年到一個人口老齡化高居前列的貧困小城時，當地人講，2020年的時候，當地新建樓盤已均價8000，而當地幾乎已經不存在多少會留下來的年輕人，所以，在短短兩年內，當地房價又降到了均價不到3000。所以，這些作爲“民營企業”的大型開發商，究竟是怎樣在判斷“市場”呢？類似的情況，在過去幾年，作者在東北、西南反覆見到。這些地區的爛尾樓如此之多，難道通過“保交房”，就能讓當地經濟好起來嗎？

在去年作者與房協一位副會長的交流中，對方認爲，在去年一二線房價的基礎上，降20%就是極限。作者當時指出，一二線即便降50%，年輕人很可能還是買不起。中國大陸的房地產行業研究十分落後，他們甚至連自己客戶的購買力從哪裡來都沒搞清楚。在過去十年中國大陸房地產最後一次高歌猛進的時期，一線的房價維持完全有賴於全球化下的個別行業，比如互聯網、金融，以及房地產自身。當再全球化襲來的時候，這些行業高光不再，不但承接高價的人羣沒有了，甚至連承接曾經中間價格的人羣也不多了。

所以，重啓房地產市場，不可能是像房地產行業內想象的那樣，通過低利率、低首付、營造搶房假象就能實現。換言之，中國大陸房地產對個體的財富金融功能，猶如日本房地產泡沫破裂後一般，已經消失在煙雨中。

那麼，如何重啓房地產呢？去年作者《消費能力去哪裡了》一篇，掀起過網絡上內需討論的小高潮，在其中，作者已經提出了自己的觀點。作者認爲，對於那些本身就修建於沒有真實需求地區的存量房，再用財政去“救”，毫無意義，並且，如果沒有真實需求，爛尾是必然的。如果耗費財政資金去做收儲，也不可能租出去。更爲關鍵的是，僅僅是打通收儲這個環節，將爛尾樓中的一部分建成後加以出租，也不會讓開發商有信心再去投資。

換言之，當前幾乎所有民營開發商一方面在忙於處理複雜的債務，另一方面心裡都決定不再投入。這種“未來只有存量”的思維，其實就是資產負債表衰退的典型表現。

所以，財政擴張是必要的，但傳統基建需求是不真實的，真實的需求，是未來十年每年超過1000萬新進入社會、總量過億、仍然盼望獨立的年輕人，以及那些有真實改善需求的中年人。他們沒有能力消費高價樓盤，但只要房價足夠合理，他們願意支出，並且，只要房價合理，他們就有足夠寬裕的資金去購置價格更高的房地產附屬物，傢俱、家電、汽車，等等。

所以，如果開發商已經處於自我收縮不願投入的狀態，那官方應當做什麼呢？難道不是應當根據需求現實，牢牢抓住“有足夠拉動能力的真實需求”這根主線，去改革房地產立法和制度，爲那些仍有實際需求的過億人羣提供他們能夠消費得起、開發商加入其中又有確定利潤空間的住宅嗎？

難嗎？當然非常難。因爲這會對那些仍然對二手房價、對房地產保值增值存在幻想的人們造成衝擊，但幻想永遠就是幻想，如果年輕人都沒有未來了，你的財富能保值嗎？賣不掉纔是現實，爲什麼就不能接受現實呢？如果你認可房地產市場是一個真實的市場，那就要讓它的價格有起有伏，你不能指望任何“永遠漲”，一個觀念上“永遠漲”的市場，在現實中往往會“永遠跌”。

在外需必然大幅調整、匯率早晚必然調整的現實之下，在與日本過往存在類似問題但又面臨不同時點的前提下，唯一先要確定的，就是變革的方向。如果方向是既定的，那一切困難，都只是過程性的。

立法和制度都是人去形成的，推動住宅建設的機構也必然是人爲創設的，甚至可借鑑的組屋制度，也是“無中生有”產生的。人們並不擔心改變，甚至期盼改變，人們真正害怕的，是一成不變。

所以，什麼是需求側改革？讓我們把供給側和需求側統一起來。既不能無視民衆的實際需求，要承認福利過低的現實；也不能將需求側理解爲財政補貼消費就夠了。真正的增量，來自對真實需求的判斷，以及滿足真實需求的制度安排，剩下的，還是交給那隻看不見的手吧。