只做壓抑 房市政策失誤

賴總統在國慶演說中承諾打炒房，實現居住正義。政府爲了保障民衆居住需要與抑制投機炒房，過去實施一系列房市政策，如奢侈稅、房地合一稅制、實價登錄制度、平均地權條例修正及選擇性信用管制措施等等，房市政策不斷但房價卻屢創新高，民衆購屋負擔只增不減。政府應認真思考問題出在哪裡？

檢視過往房市政策，二○一一年曾實施奢侈稅，高稅率雖然快速抑制房市投機，卻無法撼動房價。實價登錄制度在二○一二年接續而上，旨在提高房市交易資訊透明化，防止哄擡房價和炒作行爲，實施後的確提升房價透明度，但也被炒作者利用來推升房價，如當作提高價格的定錨工具；交易價格包含房屋裝潢，也影響價格資料正確判讀。

政府於二○一六年續推房地合一稅，旨在打擊短期炒房行爲，但終只能減少短期內的交易量，難以撼動房價，而這些高資本利得的稅負也可能轉嫁到賣價上，反而導致房價持續攀升。後又於二○二一年修法後推出的房地合一稅制2.0，引發更嚴重的房市供給大減問題，房屋購買取得日開始計算，持有滿五年出售才能降到最低二十％的稅率，此重大變革使得市場交易流動性大幅降低，也就讓市場供給大幅減少。

二○二三年再施行的平均地權條例修正，意在通過限制預售屋換約轉售、管制私法人購屋，並嚴懲炒作、穩定房價。實施以來，預售屋市場交易量依然增加，房價亦持續攀升，在住宅需求增加下，僅靠限制轉售和管制私法人購屋，根本難以解決供需失衡問題。

另外，央行自二○二○年以來實施多次選擇性信用管制措施，以抑制房市過熱，並針對自然人第二戶進行購屋貸款限制。二○二二年限制範圍擴大到六都及新竹地區不得有寬限期，貸款成數也陸續多次調降。央行管制在短期內有抑制交易流動性效果，但因未能充分考慮首次購屋者和自住換屋者的需求，導致這些羣體受到較大影響，真正的投機者則影響較小。綜觀這些政策，似乎只能抑制短期交易量，房價上漲問題依舊無解。

這些政策對房價上漲多歸咎於有太多投機炒房，但投機客可以炒得起房，也需願意追逐並埋單不斷上漲的房價才行。政府需思考原因在何處，只做壓抑型政策並不能見效。價格是市場供需下的結果，必然是需求過多而供給不足纔會造成房價上漲。

政府統計中的全國住宅家戶比是一一二點二二％，空屋率高達九點二五％，這些供過於求的數字是沒有實際意義的，因爲很多房屋都可能屬於無效供給，民衆所需的房屋仍供不應求，價格纔會持續上漲。因此，政府要清楚掌握市場供需是如何不平衡。然而目前政府沒有任何購屋市場供需的調查研究，僅掌握交易量數字並無從瞭解民衆的實際購屋需求。譬如民衆在新舊屋選擇下，偏好購置新屋而不購置空置老舊房屋；新建的房屋，民衆也僅會追逐偏好的房屋而推升房價。

政府不能再以統計資料來判斷市場供需，應做好購屋需求調查與估計。政府目前僅對租屋市場進行調查研究，但從新青安政策引發的購屋熱潮，可以發現青年實際上是偏好購屋而不是租屋，政府沒能掌握市場購屋偏好以致政策失誤。政府需確切掌握潛在購屋需求者的實際需要，進而評估市場供給不足之處，才能制定有效的房市政策，從根本解決房價不斷上漲問題，實現抑制炒房和穩定房價的目標。