中國華能“被迫”接房

文/樂居財經 嚴明會

退市後，世茂的資產拍賣仍在繼續。

11月15日，杭州濱江區世茂棲棠譽灣項目在京東資產交易平臺成功拍賣，由中國華能集團旗下的杭州浦泓房地產開發有限公司（簡稱“浦泓地產”）以22.98億元競得。

若算上違約金、過戶登記手續費、所涉及的稅費等其他費用，本次法拍的實際成交價格超過27億元。競拍所得款項需要支付項目竣工違約金暫計爲2.11億元，公共租賃住房竣工違約金爲2.17億元，並續建相應公共租賃住房。

此次拍賣的世茂棲棠譽灣項目，項目在建工程建築總面積146197.04平米，其中可售住宅面積74124.4平米，配建公共租賃住房面積20226.24平米，地下室建築面積49344.32平米。

在2022年第二批次土地集中出讓中，濱江在棲棠譽灣隔壁拿了一塊地，高層精裝限價4萬元/平，也就是觀暉美寓。若按照此前浦沿板塊4萬元/平米的新房限價來估算，棲棠譽灣約7.4萬米的可售住宅貨值接近30億元。

但不可忽視的是，世茂留下的產品還停留在六年前，項目所在地濱江浦沿板塊在偉星、萬科等一衆開發商的競爭下，產品力已經有了很大提升，周邊的觀暉美寓、攬暉美寓、江映雲邸等項目已經甩棲棠譽灣一條街了。

因此，棲棠譽灣能不能賣到4萬元/平方米，還要打個問號。加之接盤方在項目入市之前還要繼續投入資金開發，利潤也將進一步被壓縮。目前，杭州新房限價已經全面放開，接盤方尚可爭取更多的盈利空間。

2018年7月16日，浙江富成旗下公司杭州東奧投資管理有限公司（簡稱“杭州東奧”）以總價21.1億競得棲棠譽灣所在地塊，樓面價21797元/平米，溢價22%。

幾天後，杭州東奧的股東變更爲杭州茂圓企業管理有限責任公司（簡稱“杭州茂圓”），後者實際爲世茂旗下公司。之後，地塊正式由世茂接盤。世茂在項目中規劃了3幢高層、6幢7F洋房，可售套數共614戶，容積率爲2.5，代建1幢公租房。

項目原計劃於2019年10月首開，但因杭州新房限價，開盤時間一再拖延。2022年世茂陷入流動性危機，同年5月，該項目正式停工。

評估報告顯示，目前宗地上共11幢房屋，各幢建築主體基本完工、宗地土方已回填，景觀綠化尚未施工，室內裝修爲毛坯狀態。

今年4月，棲棠譽灣曾被北京三中院查封保全。世茂曾對法院的管轄範圍提出異議，並請求撤銷查封，但最後還是被上架法拍。

競拍方浦泓地產成立於2023年11月，法定代表人爲馬傑，其也是浦泓地產的執行董事兼總經理。最大股東中國華能集團有限公司的持股比例爲61.2245%。浦泓地產與棲棠譽灣的原所有人杭州東奧存在債務關係，並且已向法院申請執行。

棲棠譽灣項目原存在抵押狀況，抵押人爲杭州東奧，抵押權利人的爲華能貴誠信託有限公司（簡稱“華能貴誠信託”），債權數額37.7億元，債務履行期限爲2020年11月2日起2025年11月2日止。

華能貴誠信託是中國華能集團旗下的專業從事信託業務的非銀行金融機構，其背後控股公司爲華能資本服務有限公司。華能資本的前三大股東爲中國華能集團有限公司、深圳華僑城資本投資管理以及雲南能投資本投資有限公司，三者持股比例分別爲61.22%、15%以及10%。

此前於2020年9月，由華能貴誠信託擔任管理人的“華能信託-世茂酒店物業權益型資產支持專項計劃”在深圳證券交易所成功發行，並在深圳證券交易所固收平臺掛牌交易。該產品規模6.5億元，期限20年，底層資產爲世茂集團旗下五星級酒店。

2022年9月，杭州茂圓所持杭州東奧的股權被凍結，凍結權益數額11億元，凍結期限爲2022年8月29日至2023年8月28日。

中國華能集團的主營業務爲電源開發、投資、建設、經營和管理等，對地產的涉獵並不多。

2022年7月，華能以23.8億的底價拿下南京麒麟科創園G46地塊，此後引入仁恆共同開發，規劃打造12棟住宅、3棟酒店式公寓、2棟辦公產品以及商業等配套。

華能集團旗下的華能置業有限公司，所屬行業爲房地產業，主營業務爲物業管理、公路項目的投資開發、經營管理、餐飲管理、房屋租賃等。近些年來並未在招拍掛中拿地和項目推出。

相關公司：國華hk00370