中國經濟新動能 | 專訪北大國發院教授趙波：房地產的關鍵點與消費提振的邏輯
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出品|本站財經智庫 北大國發院
編輯|嶽佳彤 主編|楊澤宇
《中國經濟新動能》是本站財經智庫與北京大學國家發展研究院聯合出品的高端財經訪談節目，抖音作爲特別支持平臺。針對財經焦點及社會熱點，我們與北大國發院的知名專家學者進行深入探討，在不確定中尋找確定，探尋在當前形勢與不同研究視角下國家、企業和個人如何尋找發展的新動能。
NO.04專訪北大國發院經濟學教授趙波：如何看待經濟發展中新舊動能的轉換？
【完整版視頻】
北大國發院教授趙波：房地產的要點與消費提振之道（來源：C位觀察）
【本期介紹】
當前中國經濟在穩中向好的局面中展現出了高質量發展的韌性與活力，在當下新舊動能轉換的關鍵時期，趙波將從房地產業的傳統動能切入，明晰房地產與消費在經濟發展中扮演的角色、如何破解當前困局以及未來發展趨勢；同時深入分析消費在當下與未來國民經濟中的作用與機遇。
60S要點速讀：
1、當前政府應及時調整房地產調控政策，確保紓困政策執行到位，給與民營房企同等待遇。一個良好的微觀主體的增長，是市場最重要的強心劑。當前所有的政策都應該圍繞這一點，房地產的恢復一定是指日可待的。
2、社會保障做得越完善，老百姓自己的儲蓄就會更少，就願意更多去消費，敢於消費，增加他們消費的信心。政府應將更多的稅收用於民生性的保障，減少對基礎設施建設的投入。合理分配財政資金的使用，加大對於社會保障或者是教育的投入，對於增強消費基礎，改善居民消費的信心 ，甚至對於國家的長期增長都是有好處的。
以下爲內容精編：
中國經濟當前正處於經濟結構的快速轉型期。從需求結構上看，消費取代投資，成爲驅動經濟增長的最重要動力。房地產行業作爲過去幾十年間最重要的投資，也面臨着前所未有的轉型挑戰。
房地產業在中國的發展經歷了三個關鍵時點：第一個時間點是1988年對國有土地使用權轉讓的立法。1988年憲法修正案首次明確提出土地的使用權可以轉讓，爲中國房地產市場的發展奠定了基礎，解決了土地來源。第二個時間點是1998年全面推進城鎮住宅市場化改革，停止福利分房。伴隨着高速的經濟增長，中國的商品房市場迎來了最快的發展時期。第三個時點是2016年，國家提出“房住不炒”，之後通過一系列調控措施控制房價增速和信貸增長。2019年的“三條紅線”進一步強化了國家對於控制房價增速的預期。過去“三高”（即高增長、高槓杆、高週轉）的房地產開發模式越發難以爲繼，房地產投資增速持續下降。
房地產與宏觀經濟的關係體現在以下四個方面：
第一、對政府的影響。在1988年立法明確土地的使用權可以轉讓之後，出現了土地出讓金。早期中央佔40%，地方佔60%，之後中央佔比不斷下降，地方佔比不斷上升。1994年的分稅制改革是一個重要的轉折點，它明確所有的土地出讓金完全歸地方政府所有。土地出讓金的大幅上升，成爲地方政府預算外收入的最重要的來源，即通常說的土地財政。土地出讓金的出現，彌補了地方財政預算的短缺。
第二、對居民的影響。經過市場化改革，中國的房地產“市場”出現了。老百姓的居住和投資需求得到釋放，很多人在收入提高之後買房需求不斷攀升，居民住房擁有率隨之上漲。房產已成爲中國家庭最重要的資產之一，房產投資成爲老百姓儲藏財富的最重要手段之一。房子本身具有消費和投資的雙重屬性，它與衣服、食品最大的不同點在於，它既是一種消費品——意味着便宜了消費者會買；它同時也是一種資本品——意味着消費者買東西不光看它當前的價格，也會看未來收益。這就如同股民今天投資一個股票，不可能在所有的股票裡面挑一個最便宜的去買，股民除了看到當前的價格，還要看到這隻股票未來可能的收益，這跟買房子是一樣的道理。
市場化改革後中國房價經歷了快速增長，早期的增速遠超過工資性收入的增長，不少人通過買賣房產積累了大量的財富。房價長時間與收入的偏離，也造成了新城市居民負債大量累積，居民部門槓桿率的過快上升。
第三、對於企業的影響。房地產行業既包含房地產服務業，還包含建築業。房地產行業的發展帶動了上下游行業的發展，比如金融業、建材、建築設備等。房地產行業是我國投資驅動型增長的重要體現。房地產行業的快速發展，擠佔了其他行業的資本投資。與此同時，房地產行業在“三高”發展模式下太久，槓桿率不斷攀升，金融風險在加快累積。這也爲後來監管政策的出臺埋下了伏筆。
第四、對宏觀經濟的影響。房地產的可持續發展應使得房價增長與居民的可支配收入增長相一致，跟經濟發展的增速相匹配。過高的槓桿率是美國次債危機的導火索之一。世界上沒有隻賺不賠的買賣，也不可能有隻漲不跌的資產。我們也觀察到其他國家在歷史上都曾發生過房地產泡沫崩盤。2007-2009次債危機是以歐美國家的房地產市場價格下跌爲導火索。美國平均房價下跌了30%，英國平均房價下跌了20%。日本從1990年的房價最高點一路下跌，在之後的30年房價一直在走低，直到今天他們的房價依然沒回到2000年的水平。
高槓杆率下房地產風險體現爲，一旦價格大幅下跌，它會造成居民部門的負債高於其房屋抵押價值，容易造成家庭貸款違約。它也會導致房地產企業資不抵債，造成違約。防範房地產帶來的系統性風險，是有關監管部門非常重要的職責所在。
當前這一輪房地產的調整，始於2016年的“房住不炒”，加速於國家出臺“三條紅線”政策之後。這一輪調控嚴格限制了房企的流動性，再加上疊加疫情衝擊，放大了去房地產行業槓桿的效果，使得房地產企業實際融資出現了斷崖式下降。它不光限制了那些負債過高，績效不好的企業，還影響了金融體系對於房地產企業提供金融支持的態度，使得優質房企也受到牽連。
趙波：爲何優質房企也會頻頻暴雷？這四點必須關注（來源：C位觀察）
爲了防止房企債務違約，造成樓房爛尾，國家在前年提出了保交樓的政策，也出臺了配套的紓困資金，爲房地產企業保交樓提供資金支持。但這些政策在實際落地的過程當中出現了動作變形。當前，民營房企的處境較爲艱難。儘管大家說要一視同仁地對待各類的經營主體，但是在房地產過去和目前的這種調控慣性下，很多銀行就覺得民企可能風險更大，相比於給央、國企貸款，即便違約壞賬，責任也會更小。紓困資金在實際發放的過程中，存在着滯後。各地的保交樓政策也自成一體，缺乏統籌和統一規則，企業的大量資金被過度監管，增加流動性風險。
當前政府應及時調整房地產調控政策，確保紓困政策執行到位，給予民營房企同等待遇。走出當前的困境需要時間，收入的增長和穩定的增長預期是最好的良藥。美國和英國在次債危機時不同程度上發生了房地產的下跌，但如果我們今天再去看它們當前的房價，已經遠遠高於經濟危機時的水平。所以，一個良好的微觀主體的增長，是市場最重要的強心劑。當前所有的政策都應該圍繞這一點，則房地產的恢復一定指日可待，只要我們抓住不放，防止出現系統性的金融風險，渡過難關，我相信市場是會慢慢恢復的。
討論未來中國房地產的發展方向，有兩個非常重要的點需要提醒大家注意。
房地產市場未來一定要注意的兩個點（來源：C位觀察）
第一是路徑依賴性，增量的發展不能脫離於存量。今天我們城市居民的住房擁有率平均已經達到百分之七八十。過去我們建設了大批的商品化住宅，有的已經賣了有的還沒有賣，要注意實際有效的需求。房地產市場上有一些人可能沒有有效的購房需求，因爲收入的確比較低。如果要確確實實解決他們的住房問題，通過市場是做不到的，必須要通過政府保障房來兜底。
保障房的發展需要明確定位——其發展一定是適度的，因爲我們有大量的商品房存量待消化；其對象是明確的，那就是低收入人羣，不應該針對精英階層。真正的人才可以通過市場定價，高薪來吸引，無需提供額外的住房補助。政府應探索如何去有效地提供這些保障房。相比於開闢一塊偏遠地方新造一些房子，由政府向開發商購買長期租房的服務方式，將住房分配給低收入居民將是更優選擇。
北大國發院教授趙波：這兩個指標決定了房地產的未來在哪裡（來源：C位觀察）
第二是城市化和老齡化。從老齡化角度來看，老齡化伴隨着預期壽命的延長和生育率的下降，而生育率的下降意味着總人口增長的減速，中國現在已經進入了人口負增長的時期。按照不同的預測，到2050年我們的人口規模可能會介於10億到13億人之間。如果人口規模進一步下降，顯然對於住房的需求一定會下降。
我們的城市化在過去30年是一個非常高速的增長期，現在城市化率達到60%多。人口的分佈主要是受到經濟驅動因素的影響。人口會有集聚效應，它會慢慢往高收入水平的地方去集聚。中國目前一個比較顯著的特徵就是一、二線城市的規模還在不斷擴大，農村人口在不斷下降。目前除了少數一線城市外，除了教育這一塊，外地戶籍和本地戶籍居民在居住和工作，享受到的公共服務基本上是差不多的。隨着城鄉、地區之間的收入差距不斷下降，未來城市化的速率一定會放緩。城市居民對於住房的需求，不可能再像過去一樣高速增長。結合老齡化的影響，所以未來住房的投資需求會大大下降。從全國層面上來說，我們應該有這樣的一個協調：對於還在有持續人口流入的地方，我們應該進一步增加土地供給；而在人口流出的地方，要適當減少土地供給，避免過度的建設和浪費。現在三線城市房價跌得很厲害，因爲人是在往外走的，大量建的房子，可能市場要很久的時間才能把這部分存量消化掉。那對於新建的這些增量就要嚴格控制。
北大國發院教授趙波：人口流動對房地產的啓示（來源：C位觀察）
隨着未來收入水平的上升，我們對於住房消費的需求也會升級，對於住房質量的要求也會越來越高。從有一套住房到有一套居住得比較好的住房，質量的提升也是非常重要的。所以未來房地產需求的絕對數目不會有大幅度上升，但是房地產行業還會隨着我們經濟社會人口結構的這些變化，內在發生一系列的變化。
這幾年房地產下行對宏觀帶來的經濟衝擊是比較大的。中國現在經濟增長的驅動因素，最主要的貢獻來自於總消費需求，其貢獻了超過60%的GDP的增長。這裡面既包含了政府的消費，也包含了家庭的消費。既然消費重要，是不是投資就不重要了？我們不能就消費談消費，就投資談投資，就出口談出口。所有消費的東西也是生產出來的，而要滿足這些產品的生產，必須要依賴市場的投資。只不過當中國經濟發展到一定的階段之後，我們最終爲生產資本品的投資會下降，但是爲生產消費品的這些投資還會進一步上升。比如老百姓想要更好的醫療條件，想要更環保的汽車，這些就是他們的消費需求。而這背後的每一條都牽扯到相關的投資：有醫療方面的投資，也有新能源方面的投資。
過去我們可能是爲了出口而生產，爲了滿足其他國家的需求。現在出口可能不能像過去那樣快速增長的時候，就主要以滿足國內消費需求爲主，讓所有的老百姓都享受到經濟發展的成果，這也是經濟增長的最終目的。過去中國爲了經濟的發展依靠高儲蓄率，老百姓省吃儉用攢下來的錢，用做工業生產和基建的投資。現在當居民的收入已經超過了一定水平，資本產出比不斷上升，經濟規律會使得投資回報率進一步下降。這時候再把那部分錢去投資，它的收益就很低。與其這樣，不如適當增加消費，使當代人和未來的人都能夠享受到中國經濟高速增長帶來的成果。
一國消費的提升主要取決於居民可支配收入的上升。我國居民可支配收入佔整個國民收入比重從上世紀90年代以來，經歷了一個持續下降而後緩慢上升的過程。居民部分的主要收入來自於勞動所得，以工資性收入爲主。而在我們整個國民收入的資金分配當中，勞動所得佔比在這些年沒有顯著地提升。未來如果想要刺激消費，首要的是要改善資本和勞動之間的收入分配。資本的收入分配佔比越高，消費的需求增長可能就會比較慢一些。資本的收入中既包含私營企業的利潤，也包含國有企業的未分配利潤。究其原因，這裡面既有技術進步和資本價格帶來的資本對於勞動的替代，也與融資渠道不暢、金融市場發展不充分、國企改革滯後有關。
我國在很多年前出臺了《勞動法》，保護勞動者權益，改善收入分配。但也有人認爲對於勞動者的保護增加了企業的用工成本，又會減少企業對於勞動的需求，對整體的就業有負面的影響。這就需要我們區分短期和長期效應。短期內如果對勞動者的工資有一個最低的要求，對於勞動者權益的保護更高，顯然它會提高勞動者的待遇。勞動者的收入高了，留給企業的就少了，這是一個你多我少的零和博弈問題。但從長期來看，它會是一個雙贏的方案。
資本和打工人始終對立？趙波：提高勞動者收入對企業也有好處（來源：C位觀察）
當勞動者的保障高了之後，會增加收入，減少不確定性，刺激就業人員增加消費，會進一步在長期增加需求，帶動這些企業的銷售。一個合理的勞動和資本的收入分配，是我們要追求的目標。當資本和勞動之間的分配不平等在加劇，已經影響了實際消費需求的上升時，改善收入分配將有助於在長期實現更高的增長。在長期，不論是資本收入還是勞動收入都會隨之增長。
北大國發院教授趙波：應更加關注民營房企融資問題（來源：C位觀察）
資本勞動收入分配問題的背後都是生產要素的收入分配問題。完善包括資本、勞動、土地、數據等要素的收入分配對於促進消費是至關重要的。統一要素大市場，進一步降低要素流動的壁壘，將有助於改善這些收入的分配問題。比如降低城鄉間的勞動力的流動壁壘，會使得城鄉收入的差距進一步縮小；降低資本市場的壁壘，會使得民營企業跟國有企業的融資成本進一步靠近；降低土地要素流動的壁壘，會減少建設用地和住宅用地之間的差價；降低市場進入的壁壘，那我們的企業可能就不需要浪費大量的成本用在進入某一個地方的市場上，消費者也能購買到優質的產品。
最新時代紅利？趙波解讀爲何要建全國統一大市場（來源：C位觀察）
儘管國家呼籲建設統一大市場，但現實中還是會出現各個地方有不同程度的壁壘。過去我們這種壁壘是顯性的，就是大家明面上看得見摸得着的，現在這種顯性的壁壘慢慢在逐步減到隱性壁壘，所以它也是我們將來這段時間需要重點清理的目標，這將有助於我們更好地實現高質量發展。
造成不同區域間要素壁壘的原因很大程度與地方政府之間的競爭有關。地方政府之間存在着競爭，它要吸引投資、企業和人才，所以它們要儘可能增加當地的利益，缺乏不同地區之間共同合作的激勵。這種壁壘從國家利益來說，一定是低效甚至無效的。它造成了重複建設、資源沒有好好地利用。想要實現區域間的統一大市場，應該去探索長期發展利益共享的機制。
今年以來消費對經濟增長的貢獻比較高。這其中有一部分是趨勢性的，有一部分是暫時性的。從趨勢性來看，從2013年以來，消費對於經濟增長的貢獻度就在不斷上升，投資對經濟的貢獻在不斷下降。但也有暫時性的因素，特別是在今年以來，我們的出口增速不足，受房地產的拖累和地方政府債務等問題的困擾，我們的投資有所減緩。投資和出口的下降客觀上造成了消費佔比進一步的上升，所以這一部分是一些短期的因素。
個別一些行業的消費，比如說新能源汽車、住宿餐飲和其他的一些服務類消費的需求恢復較快。但是受制於整體的經濟增速增長在放緩和不確定性增加，我們的消費未來能不能起到更大的促進經濟增長的作用是有待觀察的。
就業市場的復甦有着極化的特徵。有一些行業的就業前景較好，比如說跟我們的新三樣相關的，新能源、鋰電池、光伏行業的就業需求就在迅速增長。但是有一些行業也在縮減，比如建築業和房地產業、互聯網企業的用人是在不斷縮減的。
用人需求結構的變化，造成了勞動者需要在不同的行業之間切換，而這些切換伴隨着風險。爲了有份工作，切換行業的人可能不得不接受一個稍微較低的起薪，重新再開始。甚至他們在轉換的過程中不那麼順利，要經歷短暫的失業。這些轉化短期目前看來也是造成我們恢復比較緩慢的一個非常重要的原因。
只有經過一段時間的調整，當人才的供給結構和產業的需求結構更加匹配的時候，就業市場才能達到一個較爲穩定的狀態。這種調整可能較爲緩慢，年輕人的就業壓力在未來的幾年還是會很大。勞動力市場如果不能恢復，消費自然缺少恢復的動力。
北大教授趙波：藏富於民，老百姓才能敢於消費（來源：C位觀察）
想要刺激消費，政府首先要讓社會保障更加完善。政府應該加大補助失業人員和低收入家庭的力度，多發放一些消費券，這樣會極大改善他們的生活處境。如果老百姓的社會保障更爲完善，他們爲了防範這些風險所做的額外儲蓄，就會有所下降。老百姓就不用擔心將來因爲看不起病，或者是失業拿不到工資而不敢消費。社會保障做得越完善，老百姓自己的儲蓄就會更少，就願意更多去消費。敢於消費，增加他們消費的信心，政府應將更多的稅收用於民生性的保障，減少對基礎設施建設的投入，在基建投資回報率普遍不高的情況下，這一類政策缺乏長期的刺激效果。合理分配財政資金的使用，加大對於社會保障或者是教育的投入，對於增強消費基礎，改善居民消費的信心 ，甚至對於國家的長期增長都是有好處的。
中國未來的消費結構也會發生轉型。一般來說隨着人均收入水平的上升，居民對服務行業消費需求會越來越高，而對於農產品和製造品的消費隨之降低。這種消費的轉型同樣驅動着一國的產業結構轉型，第三產業佔比會繼續上升，第二產業和第一產業佔比進一步下降。
我們的服務品消費可以分爲兩種：一種叫做消費性服務業。消費性服務業包含醫療、教育、住宿、餐飲等，它直接面向的是消費者。還有一部分叫做生產性的服務業，比如物流倉儲，計算機軟件開發，它直接面向的是生產型企業。未來隨着收入上升，生產性的服務業的佔比還會進一步上升。比如企業要發展、要數字化轉型升級，就會增加購買計算機軟件等服務。企業想要擴大貿易、出口全球，它對於物流、現代倉儲會有更高的要求。這些都會增加生產性服務業的需求。
通常來說製造業的生產效率提升最快，農業和服務業其次。但是生產性服務業的技術創新能力，它的生產力增進的速度要遠超消費性服務業。雖然中國的製造業佔比在不斷下降，但只要社會當中生產性服務業佔比還能夠持續保持上升，整個社會的經濟增速便不會太低。
趙波：中國與發達國家的競爭，還有這一點容易被忽視（來源：C位觀察）
比如，尼泊爾的服務業佔比70%多，但大多是消費性服務業，屬於比較低端的傳統的服務業。但是發達國家服務業中很大的部分是生產性服務業。歐美國家的律所不僅可以給當地打官司，還可以給全球打官司。同樣，這些國家的諮詢機構、投行等金融公司、銀行都可以做到全球服務。生產性服務業的效率增長快，其產品可以跨越國界，只有高生產力的企業纔可以做到。未來中國和發達國家這些強國的競爭，除了現在高端製造業上的競爭，還有一點就是在生產性服務業，這種高端服務業上的競爭。
未來可以肯定的是，我國生產性服務業佔所有服務業的佔比還會繼續上升，這也是目前我們國家發展戰略的一個重點。
趙波：資本壟斷必須嚴查，他們掙的錢永遠不會進老百姓的口袋（來源：C位觀察）
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