中海地產2023年物業銷售、商業收入雙雙未完成目標，核心淨利潤率12.6%再次落後於華潤置地

一向以穩健著稱的中海地產，罕見地未完成年度銷售目標。

近日，中國海外發展（下稱“中海地產”）發佈2023年度業績報告，集團系列公司合約銷售額上升5.1%至人民幣3098.1億元，上升幅度比年初制定的20%的增長目標少了約15個百分點。

同時，去年年初中海地產還制定了商業收入的目標，即完成30%的增長。到了2023年底，中海地產商業物業收入爲63.6億元，同比上升20.9%，同樣離目標還有很大的距離。

“我們確立了奮勇爭先、積極進取的經營目標。”一年前，中海地產董事會主席顏建國高調宣佈激進目標。一年後的2023年度投資者業績會，即2024年3月28日，顏建國宣佈調低了2024年的商業收入目標至增長25%，比前一年的目標減少了5個百分點。

“房地產市場仍處於上下半場的轉折期，轉折期需要一定時間，也不可避免地要經歷波動與調整。”顏建國稱。

中海地產繼續與“利潤王”無緣。

2023年其歸屬股東淨利潤率爲12.6%，比前一年下降0.9個百分點，也再一次低於同行華潤置地的14.9%。

去年唯一完成的目標是拿地額度。一年前中海地產計劃權益土地投資預算雙位數增長。最終全年權益購地金額爲人民幣1226.6億元，同比上升42%。在中指研究院的排行榜中，中海地產的拿地金額位於全國第二，僅比第一保利發展拿地金額少了24億元。

除了在公開市場拿地，中海地產在2023年8月從碧桂園的手中接下來廣州亞運城項目的剩餘全部股權。廣州亞運城是廣州的一個超大型住宅項目，銷售額曾霸榜廣州數年。另外，中海還收購了蘇州環秀湖花園項目 17%股權。

在大本營深圳，2023年6月20日中海地產經過151輪的爭奪，最終以125億元的封頂價拿下深圳灣超級總部基地宅地，成交樓面價爲60349元/平方米，溢價率爲15%。該地塊一個很重要的優勢是解除了“70/90”政策限制，開發商可打造市場稀缺的大平層住宅。不過，就在2024年3月底，深圳市官方確認自2006年起實施的“70/90”政策於全市範圍內作廢，被全面解禁的深圳豪宅將對中海地產這幅百億地塊造成不小的壓力。

就在業績會召開的當天，中海地產上海項目“中海·順昌玖裡”開盤，銷售額196.53億元，一舉打破全國開盤紀錄。僅這一個項目，就使得中海地產有望在3月扭轉銷售額同比大幅下滑的態勢。今年1-2月，中海地產的銷售額約爲189.95億元，同比下降53.2%。下降幅度遠高於國家統計局統一的全國房地產銷售額降幅（同比下降29.3%）。

“得益於3月份最後一週的貨值推出，中海有望衝破350億的銷量金額，整個三月份有機會衝刺400億的合約銷售額。未來，市場總的供需關係會進一步修復，也能夠促進市場信心的企穩。”中海地產行政總裁張智超稱。

中海地產的股東應占淨利潤在2023年同比上升10.1%至256.1%，結束了連續兩年淨利潤下跌的尷尬局面。

不過2023年是近三年（2021-2023年）中，中海地產唯一一次未對存貨進行減值，對淨利潤產生的正向影響。

2021年，中海地產投資物業的公允價值變動收益爲55.4億元，同比上年的91.91億元，減少40%，成爲公司增收不增利的一大原因。2022年中海地產繼續計提減值，物業存貨減值準備和營收合營公司款的減值準備合計約爲28億元。

爲什麼在2023年銷售額未完成預期的時候，停止了存貨減值準備？

中海地產副總裁郭光輝稱：“是因爲公司管理層對於具體減值非常審慎。若是我們不斷地大額計提減值，反過來看便成爲源頭管理的失職與減值的不謹慎。”

郭光輝還稱：“2024年整體的市場情況，還需要等待逐步的築底。未來的2024-2025年度，房地產市場的平穩、健康發展都是公司樂見其成，對公司的回報水平是有幫助作用的。”