重回健康發展軌道，萬科制定了一攬子方案丨中報風雲⑳

文/樂居財經 魏薇

在市場的多重挑戰下，萬科守住了財務安全底線並持續推進瘦身減負。

8月30日，萬科舉行2024年中期業績推介會，董事會主席鬱亮、總裁祝九勝、聯席總裁、開發經營本部首席合夥人張海，聯席總裁、物業事業集團首席合夥人朱保全，執行副總裁、財務負責人韓慧華、執行副總裁、首席運營官劉肖，董事會秘書朱旭出席。

萬科管理層介紹了公司當前階段面臨的困境和接下來的整體工作思路。投資人的提問一如既往的熱烈，但與以往不同的是，曾經金句頻出的鬱亮發言變得更爲謹慎。

上半年，萬科實現營業收入1427.8億元，同比下降28.9%；歸屬於上市公司股東的淨利潤爲虧損98.5億元，同比下降199.8%。

管理層對業績虧損致以歉意。關於中期業績虧損的原因，朱旭迴應稱，主要是由於房地產開發項目結算規模和毛利率顯著下降、大宗交易、資產退出和股權交易產生虧損、部分非主業財務投資出現虧損以及減值計提的影響。

利潤率下降是幾個因素疊加帶來的影響，一是隨着片區和板塊市場變化，以價換量導致利潤折損；二是2022年以前地價高，當前進入結算期，給當期利潤帶來不小的壓力。

好的一方面是，萬科期內實現回款率超100%，銷售回款近1300億元，二季度經營性現金流淨額較一季度明顯改善，實現42億元正向現金流，年內已無境外公開債。

下半年，萬科將圍繞“保交房，保兌付，轉型高質量發展”三大主線開展工作，聚焦主賽道，推動企業儘快重回健康發展軌道。

8月30日，房地產板塊午後爆發，萬科A盤中一度漲停，截至收盤，漲8.33%，報6.76元。

融資模式轉換

爲了推動公司儘快回到健康發展軌道，萬科制定並落地了“一攬子方案”，這是萬科全面化解潛在風險、適應行業向新發展模式的五年計劃。

“一攬子方案”具體包括：實現總體負債規模下降；明確綜合住區開發、物業服務和租賃住宅三大核心業務；完成融資模式轉型等。

萬科管理層強調，“一攬子方案”不是簡單的做“減法”，還包括髮展方案，具體包括：積極推進綜合住區產品模塊研發創新，提升開發業務競爭力；確保投資兌現水平；實現長租公寓、物業服務等經營服務業務資產管理規模有質量增長，競爭力行業領先等。

目前上述計劃已取得積極進展。截至7月底，萬科合併報表的有息負債加供應鏈融資合計較年初淨下降172億元，資產交易實現204億元（含印力的資產交易及REIT發行）。

期內，萬科實現新增融資、再融資612億元，平均融資成本3.66%。

且融資模式轉型取得了較大進展。白名單方面，按照“應報盡報”原則積極申請。同時，銀團貸款有序推進，5月獲得招商銀行牽頭的200億元銀團貸款，這也是近年來房地產單筆金額較大的一筆貸款。截至7月末，新增融資和再融資完成總量超過670億元。

REITs是行業新發展模式的重要探索之一，萬科在多個賽道的REITs均取得進展。

今年4月30日中金印力消費基礎設施REIT正式在深交所上市交易，募資總額共32.6億元，是萬科在REITs發行上的里程碑。物流REITs已於今年3月通過發改委審批，獲得證監會受理。公寓REITs也已在申報階段，已經獲得相關指導和反饋，標的資產爲北京、天津、杭州等地經營表現優秀的保障性租賃住房。

萬科表示，目前已完成73億元的境內公開債券和摺合人民幣約104億元的境外公開債券的償付，年內尚有9月到期的20億元境內公開債券待兌付。

聚焦有改善需求的城市板塊

談及對未來市場走勢的看法時，鬱亮表示，中長期來看，潛在住房需求雖然已經過了歷史峰值，但絕對量的規模仍然巨大；而從短期看，經過了三年的調整，新房的性價比在提升，政策對多樣化住房需求的支持力度也在持續增加，這些都在爲市場需求的復甦積蓄能量，爲新發展階段的到來提供土壤。

如今，行業的產品迭代速度已經加快到3、4個月就要更新一代。鬱亮認爲，開發商卷產品、卷服務，對消費者來說是件好事情。產品力、服務力提升的同時，新房的性價比也在提高。房價水平經過了三年調整，已經回落到一個相對比較合理的位置，新房產品的性價比有比較大的提升。

開發業務是萬科重要的收入來源。當下，該部分業務正處於調整的艱難階段。在投資端，萬科在今年上半年放緩了步伐，堅持量入爲出、精準投資的原則，以確保投資兌現度，期內新增拿地金額10.2億元。

在回答有關開發業務未來發展機會的提問時，張海表示：“購房者更加細分和理性，價格實惠、所見即所得是客戶願意考慮和成交的首要因素。即使是在非熱點城市，又好又實惠的產品依然能保持熱銷。今後的投資也會向城市中有真實改善需求的板塊和片區進一步集中。”

例如，萬科在合肥的璞拾隱翠項目，是當地銷售面積和銷售金額的雙冠王，六次開盤全部售罄。項目一方面是產品過硬，另一方面價格上也有競爭力。

圍繞造好房子，萬科具體提及四個方面。一是以客戶爲中心，營造有活力的社區生活場景；二是圍繞客戶需求的新變化對成本和費用的投入進行結構性調整，提高產品的質量價格比和性能價格比；三是項目實行全週期、全維度的現金流精算；四是推動建立未來城市產品新優勢，如實踐首發項目上海嘉定理想之地，以“活力”、“低碳”、“智慧”爲三大核心場景的新產品。

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