中交地產淨利連降半年預虧10億 銷售額猛跌近60%千億目標落空

長江商報消息●長江商報記者 江楚雅

虧損加劇，中交地產距離曾定下的千億銷售目標也越來越遠。

7月5日，中交地產（000736.SZ）發佈2024半年度業績預告，預計上半年淨虧損約10億元，上年同期淨虧損5.69億元，虧損額進一步擴大。公司表示，由於結轉項目結構變化，導致本期交付項目毛利率明顯下降，使得業績表現不理想。

長江商報記者注意到，近年，中交地產“造血”能力下降，業績大幅下滑，淨利潤自2019年連續5年下滑。2023年，中交地產更是虧損16.73億元，同比下滑5029.65%，一年虧掉過去4年的利潤。

隨着房地產業務交付不及預期，中交地產的銷售業績逐年走低。2021年至2023年，其銷售額分別爲560億元、458億元和373.61億元。2024年1—3月，中交地產全口徑簽約銷售金額爲40.70億元，同比下降59.57%。

公司債務狀況也不理想，資金缺口依然明顯。截至2024年一季度，中交地產的貨幣資金爲108.68億元，而一年內到期的非流動負債爲191.88億元，資金缺口達83.2億元，賬面資金難以覆蓋一年內應償還的債務。

2016年—2023年及2024年一季度，中交地產剔除預收款後的資產負債率已連續八年超過80%的警戒線。

虧損擴大千億銷售目標難期

公開資料顯示，中交地產於1997年上市，公司主營業務爲房地產開發經營與銷售業務，同時積極探索和開拓融資代建、特色小鎮、TOD城市綜合體、城市更新、產業地產、物流地產等新興業務。

近幾年，中交地產陷入“增收不增利”的怪圈中。2018年—2022年，中交地產營業收入從89.48億元一路高升至384.67億元，歸母淨利潤反而一路下滑，分別爲8.1億元、5.4億元、3.47億元、2.36億元和0.34億元。

2023年，中交地產罕見錄得虧損。報告期內，中交地產實現營業收入324.68億元，同比下降15.6%；歸母淨利潤-16.73億元，同比下降5029.65%。

與此同時，中交地產的毛利率也呈現下降趨勢。2020—2023年，中交地產毛利率分別爲26.52%、22.91%、13.43%和10.46%。

2024年一季度，中交地產營業收入同比增長28.64%，但歸母淨利潤爲-2.19億元，仍爲負值。

7月5日，中交地產發佈2024半年度業績預告，預計上半年淨虧損約10億元，上年同期淨虧損5.69億元，虧損額擴大75.9%；扣非後的淨虧損約10.2億元，上年同期虧損 5.87億元，虧損額擴大73.76%。

對於虧損的主要原因，中交地產認爲，受公司結轉項目結構變化等因素影響，房地產開發業務本期交付項目的毛利率，較上年下降較爲明顯；隨着竣備的房地產項目增加，公司費用化利息增加，本期財務費用較上年同期有所上升。

中交地產董事長李永前曾於2019年提出“2019年衝刺350億元，2020年衝刺500億元，2023年銷售額破千億”的目標。2021年至2023年，中交地產的銷售業績逐年走低，分別爲560億元、458億元和373.61億元，千億銷售目標落空。

2024年1—3月，中交地產全口徑簽約銷售金額爲40.70億元，較上年同期下降59.57%；全口徑簽約銷售面積19.57萬平方米，較上年同期下降59.77%；權益口徑簽約銷售金額32.64億元，較上年同期下降52.76%。

中交地產在土地市場的投資亦明顯縮減。年報顯示，2023年，中交地產僅在成都及合肥新增了土地儲備項目，佔地面積9.71萬平方米，計容建築面積21.53萬平方米，土地價款27.7億元。

存貨高企償債壓力增大

銷售不理想導致去化不佳，公司存貨高企。

根據歷年年報，截至2020年末、2021年末、2022年末和2023年末，中交地產存貨賬面價值分別爲720.35億元、1088.94億元、1069.43億元和932.56億元，佔資產總額的比例分別爲72.39%、76.71%、77.89%和76.04%。

“公司存貨的變現能力直接影響到公司的資產流動性及償債能力，如果公司因在售項目銷售遲滯導致存貨週轉不暢，將對償債能力和資金調配帶來較大壓力。”中交地產表示。

儘管公司擁有央企背景，但債務狀況並不理想，資金缺口依然明顯。2016年—2023年及2024年一季度，中交地產剔除預收款後的資產負債率分別爲82.1%、84.23%、82.1%、82.47%、83.39%、82.04%、82.61%、82.51%、82.05%，已連續八年超過80%的警戒線。

今年一季度，中交地產償債壓力進一步增大，一年內到期的非流動負債達到191.9億元。同期，中交地產的貨幣資金爲108.7億元，賬面資金難以覆蓋一年內應償還的債務。

此外，高昂的融資成本也進一步加重了公司的財務負擔。中交地產的融資途徑主要包括銀行貸款、債券、信託融資、控股股東方借款，以及其他融資途徑，平均融資成本介於1.8%—8.4%。截至2023年末，中交地產融資合計610.28億元。

中交地產表示，2024年將持續優化融資結構，採取多元化融資方式，控制有息負債規模的增長速度。

不過，中交地產的定增募資並不順利，此前在2023年2月，其宣佈擬向不超過35名特定對象發行股票，募集資金總額不超過35億元，募集資金將用於總投資96.84億元的項目。但其後公司兩度調整募資額度，2024年6月20日宣佈，募集資金縮水爲4.38億元。

業績預告披露同日，中交地產還披露一則訴訟事項，子公司因未償還借款本金及利息，被提起訴訟。