中金：政策端推動行業止跌企穩 地產股估值的歷史底部或已確立

智通財經APP獲悉，中金公司發佈研報稱，目前，中國房地產開發商處於去槓桿的中早期階段，然而該行判斷實體市場量價下行最快的時期可能已經過去，同時政策端開始更積極的推動行業止跌企穩。對於地產股而言，該行總體上認爲估值的歷史底部或已確立，未來主要着眼上行節奏與空間的問題，主要的催化因素將在於增量政策與房價趨勢。基準情形下，中金建議投資者把握2025年可能因實體市場量價下行趨勢緩和所出現的地產股的進一步上行。

中金公司主要觀點如下：

“促進房地產市場止跌回穩”是政策端的新強音，財政政策是關注重點。本輪地產週期以來，房地產政策經歷從“平穩爲主”到“穩中有進”的漸進式變化，9月政治局會議“止跌回穩”的新表態，標誌着政策端進一步轉向“積極支持”。考慮到當前市場的核心矛盾是居民收入預期和住房價格預期走低背景下總購房需求不足，該行認爲財政政策在經濟刺激和住房收儲方面的發力尤爲關鍵;但考慮到2025年政策端落地執行力度和節奏仍有不確定性，該行假設強、中、弱三種政策情景進行基本面展望。

展望2025年，該行預計強政策有望帶動銷量回穩，但房價慣性和投資壓力或仍存。政策端的不同發力強度，將首先直觀反映在一、二手房總銷售量上，該行預計2025年強、中、弱三種情景下總銷量分別環比持平、下跌6%和14%;但由於供給、定價和“保交樓”原因，2025年二手房銷售佔比或還將進一步提升至50%-52%;房價可能仍具備一定下行慣性，但政策的不同力度也可能帶來2025年房價走勢斜率上的差異。落實到投資端，2025年開、竣工預計還將延續剪刀差表現，從而對施工面積和與之相關的建安投資形成一定壓力，但不同政策情景下土地購置費的彈性較大，該行預計2025年強、中、弱三種情景下房地產投資分別下跌9%、11%和15%。

看多地產股，可優先聚焦頭部企業，動態評估出險企業。中國房企呈現的報表分化趨勢較爲明確，該行認爲頭部企業有望在階段性調整後重回擴表狀態，而出險企業仍需更長時間來進行資債結構的調整。最後，未來若房企化債出現更爲系統性的進展，建議關注部分前期出險企業的重估空間，但此類機遇仍需動態觀察評估。

風險

政策執行力度不足;宏觀經濟發生外生風險;企業拿地投資力度繼續弱於預期;新房銷售量價繼續呈現較強慣性下滑。