重塑對話賈康，“黑鐵時代”並不意味着沒有希望

2001年，福布斯中國富豪榜中，開發商佔據了28個席位。

2021年，福布斯中國富豪榜前十名中，卻只留下了一位開發商。

二十年間，房地產行業更迭、潮起潮落，從北京大興區黃村的土地市場“第一拍”到“兩集中”、從“地王”到“限價”，行業矇頭狂奔的標誌正在被逐步摘掉。

“三道紅線”“預售資金監管”等政策的出臺，將房地產行業隱藏在泡沫中的槓桿剝離出來，袒露在陽光下，債務危機、融資難一時間成爲了房企們跨步的門檻。疫情衝擊下，銷售停擺，雖然居民購房慾望仍在，但持幣觀望的態度卻更明顯。房地產行業再次行致十字路口，如何轉向成爲焦點所在。

財政部財政科學研究所原所長、華夏新供給經濟學研究院創始院長賈康看來，雖然房地產行業還有不確定性，但是我們可以把握的確定性，就是順應經濟社會發展，他認爲，最根本的解決思路要落到中央早已提出的房地產行業健康發展的長效機制上。

2022 年上半年，在“房住不炒”的總基調下，中央圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，疊加各地樓市調控政策，建立健全房地產金融管理長效機制。而長效機制將要如何建立？

“完善基礎性制度建設”，賈康強調，基礎性制度建設不解決，房地產再怎麼調控都是治標不治本。

在長效機制建立的探索階段，房地產行業在調控政策與行業發展模式、企業資金與融資環境、項目產權與業主權益的矛盾中蹣跚前行的局面，賈康坦言，“黑鐵時代”並不意味着沒有希望。

“穩”是重中之重

回望2022年上半年， 處於行業變局之中，房地產市場感受最深的便是“動盪”二字。

5月24日國務院印發《紮實穩住經濟的一攬子政策措施》“穩大盤”是我國當下經濟工作的重中之重。賈康認爲，其中自然也包括穩住房地產市場。由於前期斷供潮等問題，消費者出現不安情緒，對未來預期降低從而導致需求下降，地方政府已紛紛出臺一系列措施，以求保證地方樓市穩定。

2022年開年之後，各地相繼出臺關於當地房地產行業的“暖市”政策，而這一行爲在市場中被解讀爲“救市”。

面對房地產行業先調控再放寬的局面，賈康坦言，“我們要做的並不是擺脫對房地產行業的所謂“依賴”，而是讓它健康發展，發揮應有的對國民經濟的支撐功能。”

健康發展，就需要治標又治本，重視長效機制。“擺脫現在中國老百姓(行情603883,診股)屢屢感受到的這個房地產市場熱了也不行，冷了也不行，左右爲難的不良狀況。”賈康指出，要依靠基礎性制度建設來打造健康發展長效機制。

而基礎性制度的建立要從四個方面出發，賈康認爲，首先是住房雙軌制，也就是做好商品房和保障房的開發規劃，這是一個基礎性制度建設。其次，是土地制度的改革。第三是金融制度。在住房的“雙軌”下，金融不可能只是單軌的，一定是商業性金融和政策性金融相互協調，相互呼應，來支持土地開發、不動產形成。

第四方面，賈康強調，爲房地產稅的問題。雖然財政部已經明確年內不採取任何改革試點擴圍的動作，但改革大方向一直沒有動搖過。“往後，我們還需抓住必要條件，捕捉適當的時機來深化相關方面的稅制改革。”

賈康表示，房地產必然是國民經濟的支柱產業，廣義的房地產並不是講住宅，還有工業房地產、商業房地產、居住房地產以及行政、國防的都是房地產，但是老百姓最敏感的是住有所居的房地產。“如果把這樣一個關係看清楚，我們就要有一個在不確定性的種種困擾中間應該牢牢把握的確定性。”

在賈康看來，我國房地產調控多年來存在着治標不治本的偏頗，應當標本兼治，而治本爲上。他強調，要按照供給側結構性改革的指導精神，注重放鬆供給端的抑制和約束、更好地增加有效供給，以滿足人民羣衆美好生活的需要，支持高質量發展。

“地產不會崩盤”

“政策暖風頻吹以後，房地產回暖是大概率的事情。”賈康表示，未來還有大量人口從農村遷移到城市，只要不犯低級錯誤，房地產市場就不會崩盤。

根據我國第七次全國人口普查數據顯示，我國城鎮常住人口爲90199萬人，佔總人口比重爲63.89%。自2010年以來，有16436萬鄉村人走進城市，變成城鎮人口。但在賈康看來，中國真實的城鎮化水平應該主要看“戶籍人口的城鎮化率”而後適當向上調整，目前該指標大約爲50%。“要走完城鎮化的快速發展階段，還需再提高約20個點。如果每年提高1個點，（城鎮化之路）還要走20年。”

同時，賈康提醒道，未來20年的房地產市場對整個經濟社會轉軌，對全民是一個歷史性的考驗。

賈康坦言，城鎮化是必然的趨勢，我們之所以推動縣城爲載體的城鎮化，是希望讓它發展得更加健康。他認爲，中國城鎮化還有很大的空間，城鄉一體化的發展趨勢需要很多配套措施的支撐，不能簡單延續過去城鄉分治的格局，以至於城鎮化帶來的伴生問題。

在賈康看來，中國在實現第二個百年目標的期間，會有更大規模的農村社會成員羣體，向城鎮流動，在城鄉一體化、現代化的過程中，必須要有一輪一輪的基礎設施建設和基礎設施升級換代，一輪一輪的產業互動和產業升級，一輪一輪的人力資本培育。

作爲房地產行業的資深研究者，賈康呼籲，要以內循環爲主體，同時絕不放棄外循環，內外循環相互促進，從全球取得有效供給來回應這個需求釋放過程。這當然就是中國所謂的“成長性”。在這樣的成長性中間走完中國城鎮化高速發展階段。