中央經濟工作會議再定調，持續用力推動房地產“止跌回穩”

2025年經濟與樓市怎麼走，備受關注。

12月11日至12日，一年一度的中央經濟工作會議在北京召開。會議明確，明年要重點抓好幾大重點任務，排在第一位的就是，大力提振消費，提高投資效益，全方位擴大國內需求。

從依靠出口到擴內需被放在首位，這是方向性的大改變。當前外部環境變化帶來的不利影響加深，2025年擴大內需的重要程度持續上升，也是當前應對外部環境挑戰的關鍵舉措。

這次會議對房地產工作着墨頗多，支持力度非常大，目標非常明確，“穩樓市”的重要性被上升到更高規格。

一是“穩樓市”被放在擴內需的政策架構下。會議提出，實施更加積極有爲的宏觀政策，擴大國內需求，穩住樓市股市，穩定預期，激發活力。

樓市和股市作爲居民財富蓄水池，不僅是穩預期、激發經濟活力的重中之重，也是年初以來居民預期和內需持續偏弱的核心因素。通過穩住樓市股市，修復居民財富效應，促進消費復甦，將是2025年擴大國內需求的主線之一。

二是“穩樓市”被放在防風險主題下。會議提出，有效防範化解重點領域風險，牢牢守住不發生系統性風險底線。持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造。

房地產風險，已連續第三年被列爲中央經濟工作會議議題。“要守住不發生系統性風險底線，必須要先防範房地產風險。房地產無論是作爲抵押物，還是融資業務，其風險與地方債務風險、金融機構風險交織在一起。要防範房地產風險，止跌回穩最關鍵。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道。

可以預見，爲穩住樓市，2025年政策支持力度將更大，且新政策已備好。

持續用力推動止跌回穩

9月26日，中央政治局會議首提“促進房地產市場止跌回穩”，奏響政策端新強音。此次中央經濟工作會議再作定調，持續用力推動房地產市場止跌回穩。

兩個多月時間，從“促進”到“持續用力”，凸顯穩樓市的緊迫性，也說明當前市場止跌回穩仍屬於初期階段，須持續用力。這也預示着未來不僅會有新政策出臺，政策力度還將進一步加大。

“我理解，穩住樓市，就是在房地產市場實現止跌回穩之後，保持住這種向好的態勢，把樓市穩在一個更常態的狀態上，讓房地產行業繼續發揮國民經濟重要支柱產業的作用。”華夏新供給經濟學研究院創始院長、中國財政科學研究院研究員賈康表示。因此，他預計，2025年，已有一攬子增量政策不會鬆勁，且後續還會加碼。

2025年，如何持續用力推動房地產市場止跌回穩？此次會議，作出幾個重點部署。

一是加力實施城中村和危舊房改造。

城中村和危舊房改造，不僅是新一輪增量政策的重點，也是未來實現房地產市場止跌回穩的新抓手。

新一輪城中村改造計劃自去年提出以來，已經從最初的35個大中城市擴大到300個地級市，並計劃新增100萬套貨幣化安置名額，未來覆蓋面還將繼續擴大。

李宇嘉分析稱，這35個大中城市作爲房地產增量市場的基本盤，也是止跌回穩的關鍵變量。這些城市城中村和危舊房數量衆多，新市民和年輕人羣體龐大，他們中的許多人居住在城中村和危舊房中。因此，實施城中村和危舊房改造不僅是推進房地產高質量發展的新模式，也是改善新市民和年輕人居住條件的重要途徑。同時，通過貨幣化安置還可以帶動新房庫存去化。

二是充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

中指研究院政策研究總監陳文靜解讀道，未來核心城市限制性政策有望繼續優化，包括北京、上海、深圳繼續優化限購政策，取消郊區、大戶型限購等；核心城市繼續降低首付比例，降低房貸利率、降低交易稅費等，依然具備空間。

三是合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。

這是對此前嚴控增量、盤活和優化存量政策的繼續強調。主要原因在於，存量用地和房屋規模都比較大，且戶型和用途不適應當前的競爭環境，價格也在下降過程中。如果這部分盤活不了，競爭態勢一直惡化，房地產就無法實現止跌回穩。怎麼盤活？

李宇嘉建議，一方面，調整規劃和土地用途（如商改住、商辦改公寓等）、降低或取消配建和自持比例，該項工作已在推進過程中；另一方面，就是由政府用專項債、專項借款來收回，相關配套政策將繼續完善。

目前，鄭州、廣州等熱點城市均開始發佈房票安置政策，預計隨着專項債、專項借款發行規模的增加，房票安置將在2025年大規模落地。

這次會議，特別強調盤活商辦用房。未來，商辦用房改爲長租公寓、保障性租賃住房，是比較可行的路徑。

四是推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。

賈康表示，要穩住樓市，僅靠政策支持還是不夠的。要在中央指導精神之下，把房地產調控、一攬子增量政策與基礎性制度改革結合起來，即所謂快變量和慢變量，要形成接力，形成合力。基礎性制度建設，至少涉及四個方面，一是土地制度改革；二是住房雙軌制改革；三是健全金融雙軌制，必須要有配套的改革創新；四是必須要解決的“啃硬骨頭”的稅收制度改革。

本次會議還強調，大力實施城市更新、加大區域戰略實施力度。

強調“大力”，意味着2025年城市更新工作，將有更大推進動作，加快完善相關規劃、探索可持續的資金來源等，或是重要方向。加大區域戰略實施力度，有望推動優勢區域集聚更多有效資源，這也將爲區域房地產市場提供支撐。

財政與貨幣政策“雙寬放水”

房地產回穩，需要打好政策組合拳。

本次會議強調，加強財政、貨幣、就業、產業、區域、貿易、環保、監管等政策和改革開放舉措的協調配合，完善部門間有效溝通、協商反饋機制，增強政策合力。把經濟政策和非經濟性政策統一納入宏觀政策取向一致性評估，統籌政策制定和執行全過程，提高政策整體效能。

對於穩地產而言，積極的財政政策、寬鬆的貨幣政策、新型城鎮化政策、宏觀審慎的防風險政策等，都不可或缺。明年，將迎來財政政策與貨幣政策“雙寬”放水之年。

本次會議定調，要實施更加積極的財政政策。提高財政赤字率，確保財政政策持續用力、更加給力。增加發行超長期特別國債，持續支持“兩重”項目和“兩新”政策實施。增加地方政府專項債券發行使用，擴大投向領域和用作項目資本金範圍。

“積極的財政政策，有助於降低城鎮化成本，降低住房消費成本。”李宇嘉解讀道，比如，更加積極的財政政策下，特別國債對“兩重”（國家重大戰略實施和重點領域安全能力建設）的支持，重點方向之一就是涉及“以人爲本”的城鎮化需要的基礎設施、公共服務設施等投資。再比如，促進消費的政策工具箱創新，未來可能增加對生育、養育、教育等補貼支持，這些都給房地產消費帶來源頭活水。

民生銀行首席經濟學家溫彬表示，2025年新增專項債券額度預計增加至5萬億元，保障基建項目新增資金需求的同時，也用於置換存量隱性債務、回收閒置存量土地、收購存量商品房用作保障性住房等。

本次會議還明確，要實施適度寬鬆的貨幣政策。適時降準降息，保持流動性充裕，使社會融資規模、貨幣供應量增長同經濟增長、價格總水平預期目標相匹配。

中國銀河證券首席經濟學家章俊預計，2025年可能累計調降政策利率（即7天期逆回購利率）40～60個基點，引導5年期以上LPR（貸款市場報價利率）下行60～100個基點。全年可能累計降準150～250個基點。

李宇嘉表示，寬鬆的貨幣政策下，一方面，通過降準降息（降低LPR、降低存量房貸利率），從而降低住房消費成本。另一方面，也是更重要的，寬鬆的貨幣政策將配合更加積極的財政政策，即財政政策導向下的貨幣精準投放，從而產生對房地產消費基礎設施，包括老舊小區改造、地下管網、教育醫療均等化投入等支持，從而間接促進住房消費。

2025年，我國經濟運行仍面臨不少困難和挑戰，房地產將會成爲一個重要的影響因子。拼盡全力穩樓市，就是穩經濟。

（來源：中房報記者 許倩）