住建部定調2025年

導讀：如題。

本文成於2024年12月30日。

2024年12月24-25日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開（新聞通稿4834字），這可被視爲住建系統的2024年年會，值得關注。

一、2024年總結

（一）在對2024年總結時，住建部主要聚焦房地產市場、城鄉建設（城市更新）、建築業及基礎支撐等四塊，這主要是因爲住建系統的職責或主管領域爲房地產與建築兩大行業。

（二）整體基調上看，住建部對10月以來的房地產市場評價較高，並認爲這得益於“四個取消、四個降低、兩個增加”的政策組合拳。其中，“四個取消”具體指取消限購、限售、限價及取消普通住宅與非普通住宅標準，“四個降低”具體指降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款的首付比例、降低存量房貸利率及降低“以舊換新”換購住房的稅費負擔，“兩個增加”具體指通過貨幣化安置等方式新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造及年底前將“白名單”項目的信貸規模增加至4萬億元。

（三）與此同時，在房地產市場部分，住建部還從保交房、“白名單”項目擴圍增效、建立人房地錢要素聯動新機制、城中村改造、保障性住房建設、公積金提取及好房子建設等幾個方面進行闡述。其中，這裡的聯動新機制主要指“以需定購、以需定建及以人定房、以房定地、以房定錢”。

二、2025年任務

（一）就2025年工作任務方面，住建部主要聚焦五個方面，分別爲持有用力推動房地產市場止跌回穩、推動構建房地產發展新模式、大力實施城市更新、打造“中國建造”升級版、建設好房子等。可以看出，五項任務中的前三項均與房地產市場有關。

（二）就第一項任務而言，住建部提出把各項存量政策和增量政策堅決落實到位，這意味着地產領域還會有一些增量政策出來，我想大致包括以下幾個方面：

1、繼續降低老百姓的購房負擔（如“四個取消、四個降低”的力度進一步增加，繼續降息降首付等）並嚴控供給，即住建部提出的“大力支持剛性和改善性住房需求”。

2、有效發揮住房公積金支持作用，這意味着住房公積金的提取條件也會進一步放寬、住房公積金貸款利率和額度應會繼續給予支持。實際上，相較於商貸，公積金貸款利率下調的空間非常大。

3、擴大城中村改造規模，推進貨幣化安置。應該說，這個提法已經有一段時間，具體會進行到什麼程度還要繼續觀察（貨幣化安置）。

4、明確配售型保障房要加大力度，即在配租與配售方面，配售的力度會加大。

（三）在構建房地產發展新模式方面，除上面提及的“優化供應體系及以人定房、以房定地、以房定錢”外，住建部還特別提出要有力有序推行現房銷售、加快建立房屋全生命週期安全管理制度。這意味着，現房銷售的試點範圍會進一步拓寬，同時住房維護的進程也會加快（這涉及到維護資金的問題）。實際上，2024年8月23日，住建部在“推動高質量發展”系列主題新聞發佈會上便提出“研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命週期房屋安全管理長效機制”，不過市場抗拒情緒很大，目前看市場的情緒可能會延緩進程，但卻沒辦法改變方向，以後老房子的維護成本還是要考慮在內，這使得老房子的性價比實際上是在下降的（因爲維護成本可能會比較高）。

（四）在城市更新方面，住建部提出“全面完成2000年底前建成的城鎮老舊小區改造任務”，實際上之前印發的《關於紮實推進2023年城鎮老舊小區改造工作的通知》中提出“合理安排2024年城鎮老舊小區改造計劃……重點改造2000年底前建成需改造的城鎮老舊小區……在確保可如期完成2000年底前建成需改造老舊小區改造任務的前提下，可結合地方財政承受能力將建成於2000年底後、2005年底前的住宅小區納入改造範圍”。

（五）其它方面值得的提法主要爲“全面梳理建築業法律法規規章和文件，凡是影響活力和積極性的，該改的改、該廢的廢”，這對建築業構成利好。

三、結語

（一）和發改委一樣，住建部只是地產與建築業的規劃部門，其提出的很多重點任務需要藉助其它部門來實現，如已經退出的“四個取消、四個降低、兩個增加”便是在財政部、自然資源部、人民銀行、金融監管總局等部門的支持下推出的。

（二）本次年會住建部單獨提出住房公積金，意味着住房公積金可能會在2025年有一定調整，畢竟其在2024年的調整幾乎是缺失或力度偏小的。

（三）在地產行業方面，利好政策還會持續，當然這要看市場情況，會有節奏。與此同時，比較明確的一個方面是，二手房的性價比會越來越低，（隱性）維護成本也會越來越高。

免責聲明

本公衆號所載的資料、意見及推測僅反映發佈當日的判斷。本公衆號中的內容和意見僅供參考。本公衆號所載信息均爲作者本人觀點，不代表任何投資意見或建議。

本公衆號對所載原創內容保留一切權利，未經許可，任何機構和個人不得以任何形式翻版、複製、發表或引用本公衆號所載的任何原創內容。如徵得本公衆號同意進行引用、刊發的，需在允許的範圍內使用，並註明出處爲《梧桐樹智庫》，且不得對相關內容進行任何有悖原意的引用、刪節和修改。