資產組合可能擴大 富邦一號REIT獲「twA＋／twA-1」評等、展望穩定

中華信評分析，未來幾個月期間，富邦一號REIT預計將投入新臺幣25億～30億元進行資產收購，這些資金將全部透過借款融資進行，完成收購後，該基金的借款對EBITDA比可能從目前的2～3倍升高至9～10倍。雖然這將提升槓桿，但由於國內法規規定總借款對總資產比須低於35％，因此該基金的收購行動可能會使其未來額外舉債的空間受到限制。

中華信評指出，儘管富邦一號REIT的資產品質令人滿意，包括其不動產位於臺北市主要商業區，妥善的維護狀況，病因相對穩定的需求而受惠，特別是富邦金控以集團爲首的主要租戶具備良好信譽，可爲該基金帶來穩定的租金收入與高承租率，但該基金的不動產數量有限、集團企業的租金貢獻度較高，且不動產位置分佈集中，使其面臨一定的集中性風險。

中華信評也表示，雖然收購行動將略微擴大資產組合和分散性，但由於潛在新資產標的的規模較小，尚不足以顯著提升該基金的營運地位。同時，市場條件和高利率環境可能會對該基金的收益率產生壓力，略爲稀釋其報酬率。

中華信評將富邦一號REIT的流動性評估從「極強健」調整爲「允當」，原因是該基金未來12個月的流動性來源將包括購置新資產所需的額外借款，但該基金的流動性用途亦將包括新資產價值相當的金額，這將使流動性來源對流動性用途比下降至1.2倍至1.5倍，低於先前預估的4倍水準。儘管如此，流動性評分的調整對該基金的評等並無影響。

此外，中華信評已將富邦一號REIT資本結構的評估結果由「中性」調整爲「負向」，以反映該基金現有借款將於2026年到期，因此目前借款到期結構期間已小於三年。儘管如此，中華信評認爲，該基金的再融資風險有限，這是因爲該基金的信用地位令人滿意，且擁有高價值的資產可供作爲擔保品。基於此，中華信評認爲，富邦一號REIT逐漸縮短的借款到期結構並不會影響評等。