資金緊張、雅居樂淨負債超130%？

房地產發展到現在的階段，項目掙錢不掙錢，財務投資人一看就明白了，他要投你，其實就已經知道這項目大概的利潤情況，不過雙方應該會預先設置一些對賭條件。

近日，雅居樂發佈2020年12月及全年營運數據。數據顯示，2020年12月，雅居樂預售金額爲223.7億元，同比上升155.3%；全年預售金額合計爲1381.9億元，同比上升17.1%，全年預售面積合計1025萬平方米，同比上升15%，目標完成率達115.2%。

乍一看，數據很漂亮，但仔細分析，就會略見端倪。

首先，我們關注一下拿地問題。拿地，是影響房企利潤空間的第一步。

2017年，新增土地儲備總建面965萬平方米，爲上一年拿地總量的4倍；新增土儲總地價346億元，約爲上一年的2倍。

尤其是在2018年，站在接近900億門檻前，雅居樂決定衝刺千億目標，發力土地市場。

窺見，過去三年間雅居樂的新增土儲維持在千萬平的級別，在行業中的擴儲力度位列中上游。

基於2019年359億元的土儲支出，2020年伊始，雅居樂給自己定下的買地預算是360億元。

但突如其來的疫情與紅線，讓雅居樂勒緊了褲腰帶。2020年以來，雅居樂在公開市場的身影並不多見，財報披露，截至6月30日新購置土地20宗，新增土儲面積375萬平方米，總地價139億元，總貨值604億元。

大手筆，借“平安”之力

2020年7月7日，雅居樂大手筆斥資38.8億拿下了中山翠亨新區馬鞍島一宗地塊，成爲中山總價新地王——這幾乎是這一年來雅居樂拿地最爲闊綽的時刻。

究其背後，因爲拉來了險資平安進行股權合作。

“傍”上平安，可以說成爲了雅居樂控制拿地成本的方式之一。與房企間的合作開發不同，平安在雅居樂項目中往往是一個財務投資者，不負責具體操盤，雅居樂仍舊可以按照自己的開發模式、產品特點進行拓張。

2020年12月24日晚，雅居樂發佈公告稱，平安將入股雅居樂位於海南、中山、揚州、清遠、天津、鄭州、惠州等地的7個住宅和產業小鎮項目，並將支付約人民幣70.51億元作爲收購股權或貸款的誠意金。

雅居樂集團毫不掩飾此次股權融資的動機：除加深與平安方面的策略合作外，更重要的是增加現金流，改善財務狀況。具體合作方式是，雅居樂集團向平安不動產讓出資產包內7個開發項目35%—50%的股權，但仍由雅居樂集團負責操盤。

雅居樂和平安的本次交易完成後，雅居樂的資產負債結構和經營狀況出現較大變化。

2020年，是雅居樂壓力山大的一年。不僅有疫情影響，上百億到期債務，還被穆迪、標普兩家權威機構相繼下調評級。而在年底一口氣向平安出售7個項目股權，也實屬無奈，在地產行業賣項目被稱爲“賣兒賣女”，因爲相當於賣掉了公司的未來的發展潛力。此前，曾有媒體報道過雅居樂正有意出售位於粵港澳大灣區的4項“大宗資產”——建築面積約爲600-8500平方米，涵蓋購物中心、社區商鋪及會所等複合型業務。

負債率居高不下

可惜的是，1000多億貨值的地終究只是地，不是錢。

公司的資產負債表顯示，雅居樂的總負債近年來連年攀升， 2017年至2020年中的負債總額分別爲1191.81億元、1754.65億元、2078.95億元以及2301.66億元。不僅負債總額高，其中大半都是流動負債，同期的流動負債分別爲834.73億元、1203.78億元、1476.88億元以及1643.74億元。

2017-2019年，雅居樂的淨負債率分別爲71.4%、79.1%和82.8%，負債指標逐年走高，與之相伴的，是公司沉重的償債壓力。（中訪網出品）