最低2.65%！房貸利率普遍步入“2”字頭，商貸、公積金利率倒掛待解

隨着年內LPR第三次下調，房貸利率應聲而下。

近兩天，地方房貸利率大面積跟隨LPR下調，“破3進2”成爲普遍現象。值得注意的是，越來越多城市的商貸利率突破了住房公積金利率的下限，利率倒掛的現象愈演愈烈。

這也使得住房公積金貸款的“性價比”持續下滑，爲此，有專家建議，未來需要考慮調降公積金貸款利率，以保持公積金貸款的競爭力。

下調、下調、再下調

10月21日，央行公佈新一期貸款市場報價利率（LPR），其中，1年期LPR報3.1%，上次爲3.35%；5年期以上品種報3.6%，上次爲3.85%。兩個品種均較上月下降25個基點。這已是年內第三次下調5年期以上LPR，累計下調了60個基點。

按照100萬元貸款本金、30年期等額本息方式計算，本月LPR下調之前，利息總額爲687709.64元，月供爲4688.08元，此次LPR下降25個基點之後，利息總額爲636723.26元，月供爲4546.45元，相當於全部利息大約節省5.1萬元左右，月供減少142元左右。

各地新發房貸利率跟隨最新LPR密集調降，房貸利率由LPR和加點幅度兩部分構成，從一線城市來看，北京、上海、深圳的房貸利率基本位於同一區間，即首套房貸利率按照LPR-45BP執行，二套房房貸利率按照LPR-50BP或LPR-25BP執行。調整之後，北京、上海、深圳首套房貸利率3.15%，二套房貸利率爲3.35%或3.55%。

而廣州的房貸利率一直低於其他一線城市，乃至二三線城市。根據第三方平臺房衛士數據：包括國有大行在內的大部分銀行主流首套房貸利率爲2.85%，即LPR-75BP。

但同時，也有部分股份制商業銀行開始全面發力廣州的住房按揭市場，房貸利率一降再降，部分股份行首套房貸利率已低至2.65%，即LPR-95BP，甚至低於此前房貸利率一向墊底的外資行。

其它二三線城市也持續下調房貸利率，福州首二套房貸利率爲LPR-65BP，即2.95%；太原首套房貸款利率爲3.00%，二套房貸款利率爲3.30%；佛山首套房貸利率爲2.95%，即LPR-65BP政策，最低可以申請2.9%；另外，長沙、武漢、杭州首套房貸利率在此輪LPR下調後也均降至2.95%左右。

第一財經不完全統計顯示：目前除北京、上海、深圳以及少部分二線城市外，大部分城市的首套房貸利率步入“2字頭”。

利率“倒掛”現象將愈加普遍

隨着房貸利率的持續下調，它與住房公積金利率之間也出現了大面積重合，甚至產生“倒掛”。

比如，作爲房貸“天花板”的北京、上海、深圳，它們的首套房貸利率已經低於五年期以上住房公積金貸款二套房利率，其餘城市的首套房貸利率朝着五年期以上住房公積金貸款首套房利率進發；而廣州最低首套房貸利率已經低於五年期以上住房公積金貸款首套利率20個基點左右。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析，從倒掛情況看，目前部分城市首套房的房貸利率爲2.85%，最低可以做到2.6%。而公積金貸款利率現爲2.85%。若此類政策後續推進，那麼公積金貸款的“性價比”幾乎就很少了，商業貸款將比公積金貸款更爲划算。

嚴躍進認爲，公積金貸款利率預計還有進一步下調的可能，尤其是目前差異對比下。

“低成本，低利率原本是公積金的核心優勢，當與商貸持平時，競爭優勢則大大被削弱。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經記者表示，預計後續公積金利率還將會繼續調降。

廣州大源按揭總經理鄭大源也表示，因爲低利率，公積金一直是購房者的熱門選擇，但由於額度有限，所以很多購房者選擇‘公積金+商貸’的組合貸款模式，如今，隨着市場環境的變化，這種組合貸款優勢反而不如純商貸。

不過，鄭大源同時表示，考慮到房貸期限長達20年~30年，未來的利率環境可能會發生變化，當利率處於上升通道時，商業利率跟隨LPR上下浮動的頻次更高，而公積金則調整緩慢，尤其是一直以來公積金都是處於較低利率，所以，這也是公積金的優勢之一。

記者注意到，2015年之前，公積金利率變動較爲頻繁，步入2022年以後，公積金利率僅調整了2次，其間LPR下調了6次之多。

（記者根據官方信息整理）