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去年5月，越秀地產以22.461億元底價競得南沙慶盛2023NJY-2地塊
摺合樓面價6647元/平。
沒到一年，神秘面紗就被揭開了。
項目案名正式公佈，叫越秀·天悅雲啟
項目位於慶盛樞紐區塊東涌大道，南側爲招商·灣區1872，一路之隔是香港科技大學
根據《粵港澳大灣區發展規劃綱要》指出，南沙是“立足灣區，協同港澳，面向世界”的定位，是三大自貿區之一，前海服務香港，橫琴服務澳門，南沙是協同港澳，南沙的定位比前海和橫琴高。
而慶盛作爲南沙的先行啓動區，財稅利好政策已然傲視於前海、橫琴。
《南沙方案》定位慶盛區塊爲“最香港”先行區，政策及產業密集落位，建設配套在短中期開始兌現。
區塊定位爲粵港澳大灣區重要的科技創新節點，亦是粵港深度合作園起步區。
政府重點引入發展人工智能、資訊科技、自動駕駛研發等戰略性新興產業，打造廣州人工智能產業發展承載區。
針對慶盛先行啓動區鼓勵類產業的企業減按15%稅率徵收企業所得稅；
針對在南沙工作的港澳居民，免徵其個人所得稅稅負超過港澳稅負的部分。
稅收環境、政務服務等措施全面對標香港，力爭打造世界一流的營商環境，接軌世界的營商環境
在我看來，慶盛先行啓動區就是南沙新捧的明日之星：
有政策呵護（三大先行啓動區之一）
有高鐵樞紐（慶盛高鐵站）
有著名高校（港科大廣州校區）。
基本信息
佔地面積：56000㎡建築面積：337000㎡總棟數：6棟（一期）總層高：17~26層（一期）容積率：2.93綠化率：30%梯戶比：2/3、2/4戶在售面積：89~169m²位置：廣州市南沙區慶盛先行啓動區港科大（廣州）南側物業：越秀物業（國家一級資質）3.2元/月
越秀·天悅雲啟，涵蓋產業園、商業、住宅等多元業態，社區氛圍較強。
配套方面，項目聲稱向“港式生活”看齊，形成一個“環港科大”的生活圈。
交通配套
樓盤是位於慶盛樞紐區塊東涌大道，更近東涌地鐵站，距離慶盛樞紐約1.2公里，爲了實現互通共融，越秀地產還專門打造了1條超級連廊。
其參考紐約高線公園、香港人行天橋，架空設計，安全出行，遮雨遮陽。同時，還直接連接了居住地塊、產研地塊、香港科技大學（廣州）、河涌公園、街心公園、東涌地鐵站等豐富配套，便捷又高效。
通過慶盛站搭乘廣深高鐵，9分鐘到東莞虎門、30分鐘到深圳北、35分鐘到西九龍。
雙高鐵：作爲南沙目前僅有的高鐵站，聯結廣深港高鐵、廣中珠澳高鐵（規劃中），直達深圳北、香港西九龍。
四地鐵：4號線、22號線（規劃中）、31號線（規劃中）、33號線（規劃中）“四線交匯”，未來一站到達番禺廣場，速達廣州中心區，通達全城。
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教育配套
小區是有自帶幼兒園，項目兩公里範圍內，目前是覆蓋了有規劃兩所小學，一所完全中學的，但具體入讀情況，要根據當年教育局的安排
樓盤近鄰世界知名研究型大學、全球排名TOP34的香港科技大學。
香港科技大學（廣州）於2022年9月正式開學，被政府賦予4個第一定位，港科大（廣州）是教育部建設高水平示範性合作大學的有益嘗試，以南沙與港澳全面合作爲契機，不只是作爲教育配套，更是賦能慶盛
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南沙引進民心港人子弟學校、廣州大學附屬朝陽學校、南華工貿高級技工學校（在建中）、華南師範大學粵港澳大灣區教師教育學院等等。
建設灣區科研教育用地，高知精英雲集，序筆未來影響力。
生活配套
越秀·天悅雲啟可以說完全顛覆了原本單純“只賣樓”的概念，而是創造了一種能跨城跨界、生活—工作—娛樂共融的全新生活模式！
社區的獨特之處，如果往細裡說，可以總結成一個詞，就是“五個一”
在南沙方案的框架下，承接規劃，以灣區的慶盛爲起點，以“最香港”的方式，打造“產學研居文”一體化綜合開發的典範
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“一個低街”——匯聚越秀服務生態文創店、港科大的實驗店等，約1.17萬㎡活力商業街區，打造集聚港味生活的創智路；
“一個高街”——超級空中連廊，串聯產學研居4大板塊，無縫鏈接東涌地鐵站、港科大及項目，營造便捷聯通、步行優先的人性網絡聯繫。
“一個廣場”——大學廣場呼應港科大紅鳥廣場，凸顯項目整體門戶形象，營造“三區合一”的起點；
“一個內谷”——ipark粵港雲谷產業園圍合成谷，打造“港澳科技南沙轉化、灣區應用”的科研創新中心，國內知名的新大學城樣板間。
“一個盒子”——結合香港文化及設計，設置創新展覽辦公空間，同步配備輕餐飲、原創潮流商品等功能，舉辦藝術展覽，科研講堂等形式提升片區產學研的配套特點，作爲板塊藝術商業標杆建築。
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項目約有7690㎡濱河園林，與外部公園組合形成內外雙園的景觀結構，規劃“無界禮儀軸”“品質生活軸”雙重歸家動線，兼具功能性與審美性的“鄰里花園”“景觀中庭”“茶聚花園”“兒童樂園”4大精緻園林組景，豐富鄰里生活場景，也讓生活融入自然
社區將架空層空間設計成休閒娛樂空間、四點半學堂、藝術琴室、樂閱室等，滿足不同的興趣愛好。
樓盤旁有三級甲等綜合醫院：中山大學附屬第一（南沙）；
南沙引進5所重磅級三甲醫院：廣州市婦女兒童醫療中心南沙院區（預計2022年竣工交付）、廣東省中醫院南沙醫院（在建中）；
廣東省中西醫結合應急救治中心（在建中）、中山大學附屬（南沙）口腔醫院（在建中）、廣州醫科大學附屬腫瘤醫院（南沙院區）（規劃中）。
在售樓棟+戶型
從效果圖來看，項目地塊不小，整個項目規劃有兩個住宅地塊、一個產研地塊，還有大學廣場、商業街、濱水公園、幼兒園等配套。
一期會離多處核心配套更近，生活便利感更強。
看整體規劃，北地塊靠近港科大（廣州），小區呈一字型排布
這樣的好處，一是樓棟排布錯位，無高層建築遮擋
北邊盡覽港科大（廣州）校園景觀，南邊望小區園林
項目首推1、2號樓，接下來將重點分析
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建面約89-169㎡躍級三至四房，跨界共融共生的多元融合。
戶型均有LDKB互通，保證舒適通風采光及與家人交流互動空間。
更難得的是，還是新規後，板塊內採用20%陽臺建設比例項目
使用率直逼“100%”的新盤！
產品亦有諸多看點！
全新戶型設計鑑賞
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首推樓棟樓下正是空中超級通廊的入口，出行非常便利：串聯港科大（廣州）校區、產研園區、東涌地鐵站、小區幼兒園和河涌公園，形成一個無邊界的“環港科大”生活圈，無懼風雨，步行可達。
優點總結
1，戶型可塑性很高，全新空間解決方案：LDKB+X空間，客廳（L）、餐廳（D）、廚房（K）、陽臺（B）四個功能間可以全部打開，形成一體化公區，X空間則是指客廳旁的次臥，兩者間非承重牆，可以按需求自由拓展空間。
2. 使用率突破極限，南沙首個100%使用率的下面：根據計容新規，把飄窗從原來的50釐米寬提升到80釐米寬，上升幅度60%，陽臺進深加大，陽臺佔比由15%提升到20%，使用率大幅提高！
3，交通方便，而且四通八達，跨區已經不夠看了，它的起點，是跨城
4，項目體量大，涵蓋產業園、商業、住宅等多元業態，社區氛圍較強。
5，北側就是港科大（廣州），南側約500米是民心港人子弟學校等等，建設灣區科研教育用地，高知精英雲集，序筆未來影響力。
6，灣區龍頭 國企越秀開發商，越秀物業
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缺點總結
1，慶盛仍處於開發階段，到處都在封路建設，幾乎還是個大工地
2，規劃配套還相當有盼頭，只是還需要一定時間去兌現。
適合人羣
1、看好南沙，看好慶盛樞紐發展的投資客戶
2、有大灣區跨城通勤需求的購房者
3、港科大返聘教授、退休港警等香港市民
9月29日，廣州市人民政府辦公廳印發了《關於調整我市房地產市場平穩健康發展措施的通知》（穗府辦函〔2024〕65號，以下簡稱“《通知》”），解讀如下：
一、調整住房限購政策
此前，我市《廣州市人民政府辦公廳關於優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》(穗府辦函〔2023〕49號)、《廣州市人民政府辦公廳關於進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（穗府辦函〔2024〕6號）、《廣州市人民政府辦公廳關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（穗府辦函〔2024〕38號）規定，越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮）、南沙等區爲住房限購區域，在限購區域購買建築面積120平方米以上（不含120平方米）住房不限購，非本市戶籍居民家庭和單身人士能提供購房之日前6個月在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，在限購區域分別限購2套和1套住房（建築面積120平方米及以下）。
本次限購政策調整後，本市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市範圍內購買住房的，不再審覈購房資格，不再限制購房套數。
二、執行時點
政策調整自2024年9月30日0：00起施行，原政策與《通知》不一致的，以《通知》爲準。
免責聲明：✴
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3、本資料相關內容、圖片是對項目所做的示意表現，僅供參考。最終以政府有關部門批准的文件、圖則爲準。經政府批准的詳細規劃後續將在銷售現場公示。後續因規劃及設計方案調整導致信息變化的內容，我司將按照政府要求進行公示。
4、對項目周圍規劃、環境、交通、公共設施的圖片示意及文字介紹旨在提供相關信息，不意味着本公司對此作出了任何承諾。