2024上半年天津樓市半年報新鮮出爐！

2024年已然過半，樓市上半場表現如何？

下面，請跟隨克而瑞天津機構一起，回顧一下上半年天津樓市。

部分頁數略

PART.1

樓市政策回顧

2024年上半年，房地產政策主基調延續寬鬆。4月政治局會議以來，政策側重點轉向“去庫存”。

“517新政”，居民信貸政策迎來史詩級利好，首付比例低至15%、取消房貸利率下限。

央行推出再貸款工具支持地方國資收儲存量商品房，各地推進住房“以舊換新”。

上半年地方222省市341次政策寬鬆，頻次同比增長71%，但與2023年下半年相比下降24%。

2024上半年，地方購房限制性政策持續鬆綁，全國僅剩餘北上廣深津及海南省6地仍在執行住房限購，財稅端購房激勵政策批量發佈，購房補貼、稅費減免、以舊換新等政策力度範圍持續加大。

天津層面，4月30日，購房新政正式發佈，市內六區120㎡以上解除限購、放開外地人在津購房條件等。

5月16日、24日，南開區、河西區相繼發佈教育新政，強力拉動區域新房項目成交。

PART.2

全國市場表現

得益於短期從中央到地方利好新政刺激，銷售面積、金額同比降幅持續收窄。

2024年1-5月全國商品房銷售面積、金額環比漲幅均在10%以上，同比降幅持續收窄。

一季度新建商品房銷售面積、金額延續低位，絕對量基本與去年12月持平，4月環比大幅回落後，5月因政策利好持續發酵，市場延續弱修復。

前5月銷售面積和金額累計同比降幅分別爲20.3%和27.9%。

二季度新開工、竣工面積止跌企穩。

2024年1-5月，房屋新開工面積30090萬方，下降24.2%；竣工面積跌幅較1-4月小幅收窄0.3pcts至20.1%。

新開工面積累計降幅連續三個月收窄，1-5月降幅較1-4月繼續收窄0.4pcts，5 月新開工面積6580萬平方米，環比上漲5.67%，同比下降22.7%。

從絕對量上看，企業新開工意願依舊不高，5月新開工量是2014年以來單月次低（僅高於上月）。

上半年土地交易規模降至歷史同期低位。

2024上半年，全國近400城經營性土地成交建築面積爲29603萬方，較2023年同期下跌25%，再度刷新歷史同期低位。

PART.3

天津樓市綜述

上半年天津共成交23宗涉宅用地，同比下降8%；

成交用地面積92萬方，同比下降32%；

成交金額94萬方，同比下降66%。

成交的23宗宅地中，有12宗在6月集中出讓，占上半年成交宅地的52%。

分區域來看，市區成交3宗、環城11宗、遠郊4宗、濱海新區5宗。

受市場化房企全國範圍內投資意願降低影響，市場化拿地進一步收縮。

新房方面，上半年成交379萬方，同比下降31%，環比下降11%；月均成交量63萬方，趨近於2022年月均水平，處於歷史低位。

二手房成交量622萬方，環比增加5%，同比下降16%。

庫存方面，庫存壓力減小，去化週期拉長，市場進入緩慢去庫存狀態。

截至6月底，天津市狹義庫存量爲1303萬方，去化週期約19個月上半年供應量同/環比下降，呈現去庫存狀態，較2023年末下降約50萬方，但由於去化速度較慢，去化週期呈現明顯上漲。

首開方面，根據克而瑞天津機構統計，上半年新房首開去化率爲64%，爲近幾年峰值。

近兩年產品力的升級爲新開盤項目帶來了較好的去化。

分析這些首開表現較好的項目，可以發現，建築新規的運用、工程進度的加快、示範區展示力的提升等，是它們的共性。

產品端，近年天津樓市產品迭代不斷推進。從2021年的公建風外立面開始，天津住宅的產品已迭代至四代住宅。

典型如架空層，已然是當前新項目的標配，近期新公示產品規劃的項目，五一例外的都加入了架空層元素。

此外，濱海新區6月發佈的建築新規：空中花園、聯合出售型住宅、第五立面等。

顯然，第四代住宅將成爲未來一段時間的熱點。

二手房市場方面，現房疊加價格優勢，二手房與新房成交量差值持續拉大，最新6月二手房/新房成交套數比值爲2:1。

PART.4

下半年市場展望

上半年已經過去，下半年值得期待。

關於天津樓市的下半年，也許可以展望一下：

政策端，一方面，“去庫存”政策和“舊庫存”分佈存在錯配。

以全國首例收購存量房的杭州臨安區爲例：政策規定， 房源以整幢作爲基本收購單位，同時單套建築面積不超過70平方米。

但從天津現房存量的成交數據來看，90㎡以下佔比全市現房面積總量僅有20%。

也就是說，存量房收儲政策與天津現房存量分佈情況，兩者的適配度存在一定問題。

另一方面，以產業促進爲前提的購房落戶政策值得期待。

今年4月，住房城鄉建設部作出工作部署，把保障性住房建設成“好房子”。

“好房子”一大要素，就是產品力。當前，天津樓市產品力正在進一步升級。

從數據來看，天津樓市的改善比例進一步擴大。

典型改善項目的市場成交向好，代表性新盤如河西的體北金茂府，武清的城投春風楊柳，分別是城市級改善和區域性改善的代表。

或許，可以展望一下，下一階段，“好房子”的建設將帶來改善型住房走出獨立行情。

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