2025年影響購房決定的3個風向標

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“ 中國好城市好地段的好房子仍然是優質資產，是抵抗貨幣貶值的最好的工具之一。 ”

文 / 巴九靈（微信公衆號：吳曉波頻道）

就在1月17日，2024年經濟年報火熱出爐，關於房地產，有一組數據比較亮眼：

2024年，全國新建商品房銷售面積97385萬平方米，下降12.9%；新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%。而在2024年一季度，全國新建商品房銷售面積22668萬平方米，同比下降19.4%；新建商品房銷售額21355億元，下降27.6%。

正在建設的商品房樓盤

降幅收窄意味着宏觀面好轉。因此在當日的新聞發佈會上，國家統計局局長對下一階段房地產的定調是：“積極變化增多，市場信心在逐步提振。”

這種積極變化在過去一年的樓市中有怎樣的特徵？2025年樓市走向可能呈現怎樣的趨勢？又將如何影響我們的購房需求？

在吳老師看來，關於2025年樓市走向和購房判斷，有三個重要的觀察點。

◎ 第一，中國好城市的好地段的好房子，仍然是優質資產，是抵抗貨幣貶值的最好的工具之一，但不同城市、同一城市的不同地段的分化程度將加劇。

◎ 第二，最低首付款比例下調至15%、房貸利率下調、住房以舊換新購置補貼等“政策紅包”的刺激下，無論是剛性購房需求還是改善性購房需求，現在是配置房產的一個時間窗口期。

◎ 第三，房價下行和住房購置成本的下降，變相導致租售比（或租金回報率）提高，那些能夠產生租金收入的中小型房產，是個人資產配置的可選項之一。

現在我們結合2024年房地產市場的相關數據對這些問題和觀察點加以分析。

用一句話總概括2024年的房地產市場走勢：先抑後揚，回暖態勢明顯。

全國新建商品房銷售面積及銷售額在4月下跌幅度達到最大後，在5月開始穩步小幅上漲。“國房景氣指數”，即房地產開發景氣指數的曲線走勢亦是如此。

2024年全國房地產市場基本情況

“5·17”樓市新政是這一轉折的政策源頭，即降低首付比例、取消房貸利率下限、下調公積金貸款利率，從需求端出發降低購房門檻及購房成本。

除此之外，2024年另一大政策轉折點，是“9·26”政治局會議上，釋放“要促進房地產市場止跌回穩”的最強維穩信號。“止跌回穩”的目標直接指向扭轉“跌跌不休”的行業基本面。

從具體數據表現來看，四季度房地產市場明顯升溫。

從房價來看，一線城市新建商品住宅銷售價格（下：新房房價）在過去三個月由跌轉升，環比數據從下降0.2%變爲上漲0.2%。二三線城市新房房價跌幅持續收窄。在國家統計局檢測的70個城市中，10月、11月、12月新房價格環比上漲的城市數量分別是7個、17個、23個。

一線城市二手房房價在10月份扭轉了連續13個月下跌的局面，從9月的下降1.2%轉爲上漲0.4%。

四季度，二三線城市二手房房價仍在持續下跌，但跌幅收窄。70個城市中，10月、11月、12月二手房房價環比上漲的城市數量分別是8個、10個、9個。

從成交量來看，2024年全年二手房銷售整體好於新房銷售。

房地產公司門口掛滿出售的二手房信息

2024年北京二手房交易超過17萬套，同比增長13%，而新房交易量是5萬套，同比下降了23%。上海二手房交易超過24萬套，新房只有5.7萬套。深圳、廣州、杭州、成都包括蘇州的數據都呈現爲同一特點，就是二手房交易量集體的超過了新房交易量。

2025年，新房和二手房這兩條曲線在交易量會呈現怎樣的走勢，差距會逐漸縮小嗎？

問題的答案涉及到一個關鍵指標：二手房的掛牌量。

58安居研究院發佈的《2024年二手房市場年報》中的數據顯示，2024年，一線城市的二手房掛牌量在持續減少。

從最新數據看，2024年12月，全國二手房掛牌量指數環比-0.5%，一線城市降幅更大，北上廣深分別-2.4%、-2.3%、-1.0%、-2.4%。

掛牌量下降，但交易活躍。2024年全年，二手房交易量同比增長了。12月，二手房成交量同比仍然增長4.5%。

如果這種趨勢得以持續，那麼最終導致的結果將是二手房庫存量的減少，二手房交易市場供需結構將隨之轉變。

這種轉變，一方面會讓二手房市場中，供給端議價權提高，二手房交易中“以價換量”的狀態，可能會轉變成“量價齊漲”。另一方面，這也會使得一部分購房需求流向新房市場，促使新房交易回暖。

因此，觀察樓市接下來的走向，需要重點關注二手房的庫存量。

馬斯洛需求層次理論常常被引入到居民住房需求變化的研究中，研究總會指向一個共同結論：居民住房需求會從“住有所居”提升到“住有宜居”，也就是住房消費升級趨勢長存。

因此，儘管過去幾年樓市跌宕起伏不定，但中高端住宅的銷售情況始終保持着相當強的韌性。

中指研究院對20家百億代表房企，在2023年及2024年重點項目各面積段的銷售額貢獻分析後發現，2024年，140平方米以上的中高端改善類產品銷售額佔比較2023年大幅提升。

其中，140—200平方米銷售額佔比26.8%，同比增長3.5個百分點，200平方米以上面積段銷售額佔比15.7%，同比增長3.4個百分點，需求旺盛。

2024年，30個重點城市中3000萬元以上的高端住宅成交了4150多套，同比增長57%。5000萬到1億價格區間的住宅漲幅達到89%。而億元以上的住宅，同比漲幅達到141%。

細化到具體城市，上海表現最爲突出。2024年前11個月，上海成交了2355套總價3000萬元以上的住宅，是2023年的2.5倍，也就是平均每天要賣出7套。總價5000萬以上住宅成交接近2023年的3倍。

上海某高檔樓盤

在吳老師看來，買豪宅的人有兩類人，第一類是有信心的人，他們認爲在未來的中國市場，仍有很多商業發展的機會，不管經濟漲幅如何，他們仍堅定地相信自己的事業。第二類是“死了心”的人，他們認爲屬於自己時代已經過去，於是將資金轉化爲消費資金，成爲了奢侈品、康養、高端住宅等產業的重要消費者之一。

高端住宅的增長，推動了全年成交均價的上漲。2024年上海全年新房成交均價是76522元/平方米，環比上漲15%，其中包括了不少中端的改善型住宅。

有機構預測，2024—2030年我國新增住房需求在9.3億平方米/年，其中改善性需求佔比41.1%，將是我國住房市場最大的需求支撐。特別是“9·26”新政之後，有統計發現，得房率超100%的“好房子”去化效果明顯。而隨着計容政策的調整，2024年高得房率和小區品質的提升，這一類的產品熱銷將刺激和帶動2025年改善型住宅的需求。

當然，不管政策如何刺激，個人財富增長始終是支撐這種消費升級的重要原因。2024年，我國人均GDP是12541美元。根據國際經驗，進入人均GDP10000美元的發展階段後，以發展、享樂爲主的消費理念將佔據主導地位，特別是住房、汽車娛樂投資方面的消費。想讓房子賣得出去，歸根結底還是要不斷提高就業水平和居民收入水平——這也是2025年提振內需的一大政策點。

總之，2025年的房地產市場，中高端住宅的韌性將繼續保持。

我們再轉向另一個視角：土拍市場。2024年，供地結構的變化也反映了中高端市場的火熱。

從過去三個月土拍市場的表現來看，核心城市優勢地段的地塊將在市場上佔據主導地位。

2024年11月，全國六十五個重點城市總計成交了800宗的經營性土地出讓，成交規模環比上漲12%，土地出讓金總額達到2,519億元，環比上漲46%，同比上漲45%。涉及住宅用地交易312宗，成交面積同比上漲11%，土地出讓金規模達到2,208億元，同環比上漲均超過了50%，創下2024年年內的最高紀錄。

在建樓盤和未開發的土地

在這些土地交易中，高能級城市是成交總量的大頭。在全部65個重點城市中排名前24名的城市出讓金規模佔到了總額的70%。11月，全國土地市場溢價率達到5.2%，環比上漲1.8%，是年內新高。

截至12月28日的數據，12月全國土地成交2.8億平方米，環比上漲132%。

其中，深圳、杭州等城市相繼出現了高溢價的地塊交易。

深圳南山區的一塊土地以185億元成交，溢價46%，是近十年來深圳住宅地塊成交總量的最高紀錄，也就是新的“地王”；杭州市出讓了兩塊住宅用地，經過70輪的激烈競價，其中蕭山區的一塊地最終成交價18億元，溢價率達到76%，是2024年杭州土拍溢價最高的地塊。

房企拿地也集中在熱點城市，今年拿地前十的房企中，9家企業在一二線城市的拿地金額佔比超過95%，這和房地產行業高峰期的主攻二線及以下城市的拿地情況形成鮮明對比。

土拍冷熱反芻也意味着2025年最具吸引力的依然是核心城市、核心地段的房產。

無論是宏觀經濟形勢，還是政策定調錶態，2025年中國經濟主線用一句話來概括就是：外貿變數多，全力拼內需。

房地產，仍然是經濟和內需回暖的牛鼻子。

微觀上，住房資產在居民財富中佔到了相當高的比例，根據最新的《中國家庭財富調查報告2019》，城鎮居民家庭房產淨值佔家庭人均財富的71.35％；宏觀上，房地產行業仍然是國民經濟的支柱產業。2024年，儘管房地產開發投資下降了10.6%，但房地產業增加值佔GDP比重爲6.3%。

所以在2025年，我們仍然能期待新的刺激政策的出臺。但不可否認的是，2024年所謂的回暖，一是自主剛需和部分改善性需求的集中釋放，二是隻是核心城市意義層面上的回暖，它帶來的直接結果是各地分化程度的加劇，是否能帶動二三線城市共同迎來“止跌回穩”，自然有待觀察。

本篇作者 | 田偉鳳 | 責任編輯 | 徐濤

主編 | 何夢飛 | 圖源 | VCG

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