21解讀丨金融16條和經營性物業貸款政策延期：繼續提供流動性支持 夯實房企經營基礎

21世紀經濟報道記者唐韶葵上海報道

9月24日，國務院新聞辦公室舉行新聞發佈會，中國人民銀行行長潘功勝在會上表示，將延長兩項房地產金融政策文件的期限。此前，人民銀行和金融監管總局出臺了金融16條和經營性物業貸款兩項階段性政策，兩項政策的有效期將從2024年12月31日延長到2026年的12月31日。

同策研究院研究總監宋紅衛指出，監管層對兩項政策做出一個延期的動作，源於政策還有存在的必要性。他認爲，在這一輪救市中，金融16條從整個行業紓困出發，全方位爲房企擴大融資渠道。經營性物業貸則進一步支持企業融資。目前，兩項政策已到臨近的期限，但整個行業在保交樓，包括企業整體經營情況、現金流、償債壓力等方面還面臨較大壓力。

政策延期符合市場預期

2022年11月，央行與銀保監會聯合印發《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，市場稱爲“金融16條”。2024年1月，中國人民銀行辦公廳和金融監管總局辦公廳聯合印發經營性物業貸新規，旨在做好經營性物業貸款的管理，滿足房地產企業的合理融資需求。

新規細化了商業銀行經營性貸款業務的管理口徑、期限、額度、用途等要求，特別指出在2024年底前，對規範經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行可發放經營性物業貸款用於償還房地產開發企業及其集團控股公司存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券。

這兩項政策的出臺，被業內人士認爲將有助於房企改善流動性，盤活存量物業。一部分持有優質商業物業的房企獲得了短期流動性的釋放。以新城控股爲例，該公司在今年一季度實現融資30多億元中，有2/3來自於經營性物業貸。

“金融16條”政策執行至今將近兩年。兩年間，房企通過將手中的優質住宅項目快速去化，保交付，實現資金回籠。有些項目則通過股權轉讓換來現金流。如今，房企手中基本上只剩下去化難度較大的項目了。因此，有業內人士擔憂延期之後的“金融16條”執行起來難度會增加。

“未來兩年是啃硬骨頭階段，還需要更加有力的支持政策來確保保交樓資金落地，並且相關盡職免責的機制也要儘快出臺。”鏡鑑諮詢創始人張宏偉指出，接下來的調控政策要推進的難點在於房企的債務重組。在這個過程中，未來兩年行業將走入逐漸化解風險週期。

盧文曦指出，延長政策有效期的本意在於呵護房地產市場經營主體，將會有兩方面的影響：首先，滿足房企發債等基本融資需求；其次，可實現銷售回籠資金與金融機構借款的兩條腿走路模式，夯實房企經營基礎。

如今，政策延期符合市場預期。一家閩系房企廣西區域負責人對21世紀經濟報道記者表示：“很簡單的一個道理，你之前感冒了，需要持續吃藥。現在還沒完全好，藥不能斷。”

債務重組仍是“難啃的骨頭”

回顧過往調控政策，金融16條之後，“三支箭”出臺。前述分析人士指出，“三支箭”落點於已爆雷的企業，但是企業要有資產抵押，因此僅有少數持有可抵押優質資產的頭部房企獲得融資，整體而言“三支箭”覆蓋行業融資的規模亟需擴容。

此後，“房企白名單”、中債增等融資相關政策也陸續出爐，但基本也是資可抵債的項目才能入圍，從而化解相對應的債務風險。

張宏偉認爲，從過去兩年的政策歷程來看，金融支持政策也是在不斷地調整中的。實際上，由於房企再融資過程中涉及可供抵押的資產並不多，未來項目乃至房企自身的債務重組纔是調控政策的難點。

此外，市場的恢復也是房地產業關心的內容。

21世紀經濟報道記者市場調研結果顯示，房企面臨市場銷售行情下行的共同難題。據國家統計局數據，2024年8月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比下降、同比降幅總體略有擴大，其中一線城市新建商品住宅銷售價格環比降幅收窄、同比降幅與上月相同。

上海中原市場分析師盧文曦認爲，9月以來，各地市場成交量始終沒有辦法有效釋放出來，市場各方也在等存量房貸利率的消息落地。可以說，9月24日出臺的一系列新政實現了超預期的利好釋放，對於市場情緒的推動作用非常大，有助於市場消費力的擠出。與此同時，延長“金融16條”和經營性物業貸款兩項階段性政策主要是爲了維持房企的經營穩定性，從而優化房地產市場環境。