3.5萬/平網籤！珠城1288萬的房子，3折就賣了？

這裡有一個3折買珠城的機會，你要不要？

最近，有粉絲拿着珠江新城一套房源的成交截圖，向樓市君諮詢。

這是套中海花城灣的兩房戶型，成交價僅約3.5萬/平，差不多是市場價的3折。

這是什麼操作？

｜廣州城景

| 廣州樓市發佈 攝

壹

3折價格買珠城？

廣州出現超低價成交

粉絲髮給樓市君的這個案例，屬於“超低價成交”。

這套房源來自珠城紅盤中海花城灣，一套不到90平的兩房。

按照貝殼找房上面顯示，房源成交單價不到3.5萬/平，總價306萬，比掛牌價少了982萬。

看到截圖的第一時間，樓市君就知道事情並不簡單：這肯定不是什麼“筍盤”。

儘管說，這兩個月，珠江新城的二手行情確實不怎麼好。

比如8月份，僅成交了27套，跟2月份春節差不多，可以說又一次成交探底了。

｜廣州樓市發佈 制

但是，珠城的一些指標盤，價格還是很穩的。

還是以中海花城灣爲例，今年成交的其他房源成交單價幾乎都在13萬+。

｜廣州樓市發佈 制

無獨有偶，樓市君在天河北還發現了另外一套“超低價”成交的房源。

天文苑一套約99.5平的3房，成交總價僅155萬，比掛牌價低了735萬，算下來單價才1.55萬/平，比增城南沙新房都要便宜。

而這個小區同戶型的正常市場價，在8.8萬/平左右。

這麼算下來，這套房差不多隻有市場價的2折。

｜天河北航拍

｜廣州樓市發佈 攝

看到這，樓市君就有了一個基本判斷：

這些業主並不是在拋售資產，而是在析產。

所謂析產，就是資產所有人通過一定的方式，把財產進行分割或轉移。

析產的目的，可能是爲了騰名額、子女留學等等。

樓市君諮詢了跟進房源成交的中介，基本驗證了樓市君的判斷。

他們給出的答案是“直系親屬過戶”。

客戶委託了平臺幫忙辦理過戶程序，因此在平臺這裡走個程序，並不是正常的成交。

｜圖源：聊天截圖

問題來了，爲什麼直系親屬用“發票價”過戶，而不用原價？

樓市君總結了一點——省稅！

正常來說，二手房交易主要有契稅、增值稅和個人所得稅三個大頭。

如果是正常交易，稅局在計算稅費時候，並不是看成交價，而是評估價。

這個評估價有一套算法，正常來說跟正常市場價格相差不大。

也就是說，常規的二手房買房，基本達不到稅費減免的目的。

但是直系親屬之間的交易，情況比較特殊——可以用原發票價錄成交金額。

｜廣州樓市發佈 制

舉個例子，假如這套房滿足滿二條件，增值稅就無需繳納。

個稅則直接可以用差額*20%來交。因爲成交價就是原發票價，差額爲0，個稅也就爲0。

即便沒有發票，也可以用成交價的*1%來交，就是個稅最多隻需要交1%！

以中海花城灣那套房爲例，306萬成交價和1288萬成交價相比，僅個稅差不多能省下9.82萬！

｜廣州城景

| 廣州樓市發佈 攝

當然，用原發票價錄成交，也有一個好處：中介費用也能省下不少。

目前貝殼平臺的中介費用基本在2%以上，306萬和1288萬成交之間，僅中介費用就差了19.64萬！

中介表示，儘管只是代辦手續，不過業主並不缺錢...

｜圖源：樓市君聊天截圖

這樣的操作，值得買家效仿嗎？

要知道，直系親屬之間，除了過戶外，還有贈與、繼承等方式。

但是贈與、繼承的條件較爲複雜，很多人還是更願意選擇直接過戶更省事。

並且，這種操作既符合規定，也能省下一筆稅費，有需求的買家可以參考。

貳

別隻想着“撿漏”

買家還有更多“淘筍”方式

看到這，吃瓜羣衆基本可以散了。

珠江新城3折賣房的劇本，基本確認是個“烏龍”。

下次看到這種超低價成交的房源，其實不用太激動，也別覺得自己可以抄底。

因爲這種房源壓根就不是正常的成交。

那麼，如果普通買家想要撿漏，還有什麼途徑？

樓市君梳理了幾種方式，有需要的買家可以收藏起來了！

第一種方式，產權交易中心轉讓。

通過這種方式轉讓的房源，常常來源於國企單位之前自己開發的小區。

比如樓市君前兩天報道過的，廣州機場建設投資集團有限公司，就公開掛牌轉讓34套海珠區基立北小區的房源。

｜海珠基立北小區掛拍截圖

| 圖源：廣州產權交易所

這部分房源面積涵蓋約47-74平的一至兩房，總價基本在200萬左右，摺合單價3.5-3.9萬/平。

又比如今年7月番禺國資局一次性轉讓番禺一小區的55套全新房源，單價僅2.5萬/平，相比市場價至少打了7折。

並且，由於產權清晰，交易流程跟正常的二手房買賣差不多，安全性比較高。

第二種方式，就是常見的法拍房。

這兩年，法拍房數量激增，吸引了一大波買家進場，成交也越來越多。

正常來說，法拍房的來源，一般有兩種。

一類是公司單位破產清算，企業持有的房源，另一類就是個人斷供產生的斷供房源。

這類資產起拍價一般都是市場價的7-8折左右，存在撿漏可能。

比如下面這套科城山莊三期的房源，起拍價287萬，差不多就是評估價358萬的8折。

｜ 圖源：阿里法拍

不過，買家若想要買法拍房，還需要做一定的功課。

像是法院是否負責清場、是否有歷史欠費、是否存在租約等，都需要買家自己留個心眼。

並且，如果想要參與法拍房，買家還需要把心態放平和。

因爲如果法拍房特別優質的話，還可能出現多人競價，出現成交價比市場價更高的情況。

去年底拍的一套僑鑫匯悅臺，成交單價就高達30萬/平，跟市場價基本沒有差別。

最後一種方式就比較常規了，多關注開發商的特價房源。

像是什麼總經理特批優惠、限時折扣專場等等，大多都是開發商包裝的一個噱頭。

實際上就是開發商把項目有權限給的折扣，都一次性給到買家，減少中間討價還價的過程。

因此，這類房源確實會比正常房源多一些優惠。

另外，開發商還偶爾有真正的工抵房、退訂房等等推向市場，相比在售房源也有一定的優惠。

樓市君認爲，只要跟開發商簽約並正常銷售的房源，對普通買家來說，都可以說是更實在的“撿漏”。

｜廣州城景

| 廣州樓市發佈 攝

最後再囉嗦一句，只要不是通過常規買賣方式銷售的房源，都會存在風險，是漏是坑，還需要謹慎鑑別。

那麼最後，你買房時候有沒撿過漏呢？

歡迎在評論區分享你的買房故事~