“517樓市新政”滿月，70城房價下探，專家：效果或在6月體現

被業內人士稱爲“史詩級利好”的“517樓市新政”推出一月後，國家統計局公佈了具有風向標意義的70城房價指數。

單從房價數據來看，目前70個大中城市房價仍處下降趨勢，且降幅未能得到有效縮小。

國家統計局6月17日的數據顯示，各線城市商品住宅銷售價格環比下降、同比降幅略有擴大。5月份，全國70個城市新建商品住宅價格指數環比下跌0.7%，已連續12個月下跌，跌幅比4月份擴大0.1個百分點。二手住宅價格指數環比下跌1.0%，連續13個月環比下跌。

從各線城市具體情況來看，大趨勢下，此前數次支撐起全國房價的一線城市也出現了較大降幅。5月份，一、二、三線城市新房價格環比分別下降0.7%、0.7%、0.8%，降幅分別較上月擴大0.1、0.2、0.2個百分點。而在70城中，僅剩上海與太原兩城的新房房價環比有所上漲。

二手住宅價格則維持降勢。70個大中城市的各大中小戶型二手住宅價格5月同比、環比均全員“飄綠”。其中，31個城市環比跌超1%，佔比44%，4個一線城市均位列其中，價格下行壓力較高。

“要有耐心。”多名地產經濟專家告訴時代財經，5月份一般屬於傳統上的樓市淡季，而“517樓市新政”在5月份中下旬才推出，各地進一步具體落地的時間已接近月底。且市場整體房價變動需等待銷售端變化的傳導，因此在各類因素疊加下，5月樓市價格不及預期存在一定客觀原因。

但上述地產經濟專家均提醒到，當前市場“以價換量”趨勢依然明顯，這也表明目前價格市場仍然缺乏足夠的上漲信心，行業調整趨勢仍在。而二手住宅價格的持續較大幅度下降，也在一定程度上反映出整體房地產市場的壓力仍“有增無減”。

上海、太原新房價格環比上漲

當前，上海樓市價格相對堅挺。

根據國家統計局數據，上海新房價格已連續24個月保持上漲，是本輪房價波動以來，70城中唯一延續新房價格持續增長的城市。2024年1-5月，上海新房平均房價較去年同期上漲了4.3%，創70城中最大漲幅。

更直接的信息來自上海對房地產的投資。根據最新數據，同爲一線城市，廣州和北京在2024年1—4月份的房地產開發投資下降分別下降了4.4%、1.3%，而上海則逆勢保持着8%的高增速。

“上海房價的堅挺得益於政策落地的力度與速度，”在諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪看來，“517新政”後，上海率先鬆綁領銜一線城市，並且新政鬆綁力度明顯加大、涉及內容更廣，在一定程度上提振了市場信心，刺激購房需求釋放，增強價格上漲動力。

“此外，近期上海新房高端優質住宅項目持續火熱，或在一定程度上助力總體價格漲勢堅挺。”關榮雪向時代財經補充道。

“517樓市新政”推出十天後，上海就在一線城市中率先出手，對樓市限購、住房信貸、“以舊換新”等9項市場熱議政策做出優化調整。多家媒體報道，上海政策落地後，看房人數擠滿售樓處，有樓盤需拉出圍欄排隊分流。

其中，上海高端住宅市場持續火爆。6月初，備案均價爲10.4萬元/平方米，總價段約爲934萬元/套～6628萬元/套的上海普陀區長風社區宸嘉100·嘉佰道，開盤僅2小時，422套房源就全部售罄，總銷售額達61.78億元。

“不宜對上海樓市過於樂觀，”上海中原地產市場分析師盧文曦向時代財經表示，上海新房銷售定價仍受較多主客觀因素影響，且火熱的高端住宅市場拉高了新房成交均價，因爲僅憑新房價格難以完整反映出上海樓市的實際情況。

根據第一財經的報道，今年3月初，上海第三批次19個樓盤項目集中入市，共計推出住宅5216套，備案均價就達到了96386元/平方米，其中6個項目的備案均價超過10萬元/平方米，3個項目均價達到17萬元/平方米。

4月初，上海第四批次新房批量供應，共有25個樓盤推貨，房源數達到5536套，備案均價達到85201元/平方米，25個項目中，備案均價10萬元/平方米以上的項目達到6個，供應面積佔比約32.6%。

此外，盧文曦還指出，上海是一個以二手房爲主的存量市場，在完成市場化的二手房領域，上海二手住宅價格也並不是很樂觀。

從數據來看，與持續堅挺的新房房價不同，上海二手房價格面臨着較大下行壓力。統計數據顯示，自2023年9月後，上海二手房價格已連續8月走低。今年1-5月，上海二手房平均價格更是同比跌去了6.6%，跌幅較此前進一步擴大。

除了上海外，本輪70城市房價最大的黑馬莫過於太原。

從城市層面來看，在大多數城市價格面臨下行壓力時，太原與上海是5月新房價格環比唯二上漲的城市。此外，太原新房房價環比已連續3個月維持上漲態勢，5月環比漲幅爲0.1%。

對於太原新房價格的上漲，盧文曦認爲，太原作爲區域經濟強市，樓市基本面本身就不算太差。此外，還有太原紓困政策開展較早，政策力度大，持續性也強等因素。“不過太原房價此前也曾有過逆勢上漲的情形，但後續並未持續，未來太原樓市價格仍有待觀察。”

在政策紓困方面，早在2022年5月，太原市就已經放開首套房限購政策。此後，除了下調首付比例、公積金貸款優化等政策調整外，太原還曾在2023年推出過支持居民換購住房退還個人所得稅的相關利好政策。

從實際效果來看，太原市的諸多紓困措施也一定程度上支持了當地房地產市場，但政策刺激效果卻較難持續。例如在率先放開限購後的2022年6月，太原新房價格一舉逆轉頹勢中，止跌回升上漲0.1%，但此後的7月，隨着市場對刺激政策的消化，太原新房價格再度走低。

政策效果可能在6月份開始體現

從樓市的銷售端來看，“5.17新政”的效果並不差，甚至稱得上立杆見影。

根據58安居客研究院統計數據顯示，5月，全國65個重點城市整體新房找房熱度環比上漲5%。其中，一、二、三線城市分別上漲7%、5%、3.3%，實現各線城市找房熱度的全面上揚。

不僅是找房熱度的回升，成交量也實打實有所回暖。

根據國家統計局數據，1-5月份，新建住宅銷售面積雖同比下降23.6%，但降幅較此前1-4月份出現收窄。中指研究院的監控數據也印證了這一好轉現象，5月份，其監控的100城新建商品住宅成交面積環比增長2%，TOP100房企5月單月銷售額同樣環比增長了4.95%。

新政之後的端午假期，雖然僅有3天時間，但其新房成交量遠超新政前有着5天時間的五一小長假。

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2024年端午假期（6.8-6.10）重點13城新建商品住宅成交3905套。和新政前的五一假期相比，13城中，除南京略顯失力，其餘12城端午假期新房成交熱度均高於五一小長假。其中青島、武漢、杭州等6城日均成交量增長翻倍，北上廣深熱度全部出現上升跡象，日均成交量增長超50%。

“樓市政策的效果往往都是循序漸進的，”易居研究院研究總監嚴躍進告訴時代財經，房地產市場不同於股市等其他市場，各地都有着相對獨立的行情。且房地產市場更貼近生活，決策成本也更高更復雜，因此樓市政策有着相對較長的傳導過程，政策也很少具有“爆炸性”。

“以上海爲例，5月17日，有關部門就有出臺了相關利好政策，但上海根據實際情況調整需要，直到5月27日晚，才證實落地系列新政。即便政策出臺當晚就有激發購房有意向，但相關看房購房流程也很難在5月底之前完成，網籤等交易數據更是難以更新傳導影響房價。因此，僅以5月份的房價數據很難評論新政效果。”盧文曦表示。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣認爲，5月以來，國家及熱點城市不斷出臺政策紓困需求端，提振了市場預期，但需求端邊際改善傳導仍需要時間，具體來看，政策效果可能在6月份纔開始體現。

不過，李宇嘉同樣提醒道，當前一二三線城市，新房、二手房價格降幅均有擴大的趨勢，這也意味着未來政策落地還有待進一步強化。“一方面，國家部署的再貸款存量收購一直未有落地，另一方面，儘管按揭利率不設下限，但近期首套房利率較新政前僅下降30個基點左右，相較於無風險利率（10年期國債利率）還是比較高。”

而對於未來樓市走向，上述接受採訪的專家均認爲，當前樓市強有力的支持政策在相對短期內能起到刺激作用，但從中長期來看，房地產市場的回暖或仍依賴於居民就業收入預期的好轉，以及經濟大環境的穩定好轉。

本文源自：時代財經

作者：李益文