包攬全國單價地王三甲 上海樓市2025年水漲船高？

本報記者 楊讓晨 張家振 上海報道

13.1萬元/平方米、12.6萬元/平方米、11.4萬元/平方米，在經過一年的土拍“激戰”後，上海市土地市場“麪粉價”一再刷新，幷包攬了全國單價地王三甲。

相關統計數據顯示，2024年全年，上海市土拍成交總金額達到1380.05億元，位列全國第二，多宗地塊經過超百輪競拍才最終落錘，溢價率也不斷攀升。其中，在2024年12月31日的最後一批次土拍中，7宗地塊全部成功出讓，總成交金額192.25億元，徐匯龍華地塊觸發中止價，最終由民企宸嘉發展以40%溢價率競得。

《中國經營報》記者注意到，在創出多項紀錄背後，上海市土拍規則也在2024年迎來了大調整。從“競價、競品質、搖號”到部分地塊“價高者得”，再到“雙高雙競”，進一步吸引了開發商入局。

“麪粉價”不斷上漲，樓面價甚至遠超全國大多數城市在售房價，2025年上海樓市將走出怎樣的行情，“麪包價”是否水漲船高也成爲各方關注的焦點。

土拍市場“激戰”2024

儘管成交規模較2023年有所下降，但上海市2024年土拍市場仍創下了多項全國紀錄。

據中指研究院數據，2024年，上海市宅地成交規劃建築面積約370萬平方米，同比下降59%；土地出讓金1380.05億元，同比下降37%。但在2024年上海市土拍中，誕生了最高溢價率和最高總價等多項紀錄，幷包攬了全國單價地王冠亞季軍。

記者梳理髮現，在2024年11月27日舉行的上海市第七批次土拍中，浦東新區Z000602單元20B-12地塊吸引5位競買人蔘與競價，經過192輪競價觸及78.76億元的中止價，轉入競“高品質建設”指標環節。

最終，該地塊由中能建城市投資發展有限公司、越秀地產、華潤置地3家房企組成的聯合體，以78.97億元的總價拿下，成交樓面價爲7.44萬元/平方米，溢價率40.37%，同時創下了2024年上海市土拍最高溢價率和最高總價紀錄。

隨着土拍市場火熱，上海市土地市場樓面單價也多次刷新。在2024年8月舉行的上海市第四批次土拍中，綠城以總價約48億元斬獲徐彙區斜土街道xh128D-07地塊，成交樓面價13.1萬元/平方米，溢價率約30%，刷新了2016年融信中國在上海市創下的國內最高土地成交紀錄，成爲全國樓面單價新“地王”。

在2024年末進行的最後一批次土拍中，徐彙區S030501單元N06-22地塊吸引4家企業競拍，經過101輪的競價後最終“觸頂”，兩位競買人蔘與競“高品質建設”指標環節。最終，民營房企宸嘉發展以43.82億元總價拿下該地塊，溢價率約40%，樓面價達12.6萬元/平方米，成爲2024年全國樓面單價亞軍。

在2024年9月舉行的第五批次土拍中，靜安區曹家渡社區C050301單元9A-20地塊，吸引了中海地產、招商蛇口和南通瑞城聯合體、越秀地產和象嶼地產聯合體、保利發展和上海建工聯合體等4名競買人報名參拍，在經歷163輪競價後，最終由招商蛇口和南通瑞城聯合體以總價56.6億元摘得，樓面價11.4萬元/平方米，溢價率達到31.2%，成爲2024年全國樓面單價季軍。

上海中原地產資深分析師盧文曦告訴記者，土地市場熱度在一定程度上和開發商的策略有關。目前，上海市優質地塊去化更加容易，開發商也大多把主要精力放在優質地塊競奪上，把土地儲備逐漸騰挪爲市中心的優質地塊。優質地塊競爭房企較多，也導致土地市場呈現兩極分化局面。

政策調整帶火市場

事實上，2024年，上海市土拍政策經歷一系列調整，也在一定程度上影響了土拍市場表現。

記者注意到，上海市2024年第一、二批次土拍沿用了2023年採用的“競價、競品質、搖號”模式。但從2024年三、四批次土拍開始，上海市就對相關規則進行調整，部分地塊實行“價高者得”，部分熱門地塊還設置了30%的封頂價，房企最後還要“賭”運氣參與搖號。

2024年8月15日，上海市土拍市場規則再迎大調整，重新回到“價高者得”時代。自第五批次土拍開始，上海市對熱度較高的地塊實行“雙高雙競”舉措，即兩輪競價、兩輪競高品質建設標準，競買方滿足上一個指標要求後，轉入比拼下一個指標要求，最終實現“高品質建設一地一方案”和“市場化配置價高者得”目標。

據瞭解，在上述調整中，“第一輪競高品質”是將綠色建築、超低能耗建築、裝配式建築、可再生能源等普適要求納入土地出讓合同。“第一輪競價”則對市場熱度較高的地塊，通過出讓前綜合會商機制合理設定出讓起始價格，確定差異化的溢價空間。“第二輪競高品質”則通過“競裝修標準”“競無償移交政府的高端人才住房”等系列舉措順次競買。“第二輪競價”通過再次競價,以“價高者得”的方式確定最終競得人。

與此同時，2024年，上海市土拍市場還取消了施行多年的房地聯動價策略。2024年6月7日，上海市規劃和自然資源局發佈消息稱，自上海市第三批次土拍起，取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價確定。對市場熱度較高的特定區域地塊可經決策採取差別化調控措施，在溢價率超過一定限度後轉入搖號環節，引導市場主體理性競價。

在業內人士看來，一系列土拍規則調整使得上海市土地市場更加市場化。

中指研究院上海分析師劉卓維告訴記者，在房地聯動價策略調整下，上海市土地市場熱度有所回升。“相關政策調整不僅提升了土地市場的活躍度，也爲房企提供了更多的投資機會，特別是對於那些資金實力較強的國央企和部分民企而言。”

“麪粉價”助推“麪包價”？

在2024年土拍市場屢創紀錄的同時，隨着熱門地塊後續入市，上海樓市在2025年也將迎來諸多新變化。

記者日前走訪上海市多個樓盤發現，目前，上海樓市分化情況仍較明顯。位於上海市嘉定區南翔板塊的時代之城置業顧問告訴記者，項目每月都有加推，去化情況很好。“現在在售的房源可能春節後就沒有了，所以目前沒有價格優惠。”

在與時代之城相距1公里多的象嶼虹橋嘉悅府營銷中心，置業顧問告訴記者，項目一共有1004套房源，在2024年11月最後一期開盤後，截至目前僅有100多套房源在售，即將清盤。

“現在有年底回款指標，對於付款條件好的客戶會有相應優惠，可以申請95折，能優惠20萬—30萬元。”該置業顧問進一步表示，符合條件的購房者還會贈送大額車位抵用券，“相當於變相送了一個車位。”

和樓市表現類似，上海市土拍市場2025年分化狀況或將延續。劉卓維告訴記者，從土拍走勢來看，對於核心區地塊，房企仍保持較高的參拍意願，這些地塊往往具備質量高、周邊配套較爲完善、所處區域房地產市場短期庫存相對合理、項目流速確定性較高等特點，企業佈局或深耕的意願強烈。這種趨勢也表明，2025年土拍市場將繼續保持較高的競爭態勢。

劉卓維進一步表示，2024年，上海市土拍市場中的高溢價地塊重現，“麪粉價”提高導致開發成本增加，有助於項目提升產品力。依託這些高價地塊開發的房地產項目，將成爲2025年新房市場中的高端供應產品，或推動市區房價結構性上漲。“例如，徐匯濱江的綠城地王項目售價預計將超過20萬元/平方米，徐匯龍華地塊售價預計將超過18萬元/平方米，中建靜安大寧地塊售價預計也將超過16萬元/平方米。”

盧文曦也對記者表示，儘管房地聯動價策略已取消，但考慮到市場供需關係，房企會讓價格在一定空間內合理上漲。“市中心的土地賣一塊少一塊，房價合理上漲是比較健康的狀態。這也將鞭策房企在拿到優質地塊後要做好產品，否則如果價格、市場預期與產品質量不符，可能會面臨一定的去化壓力。”