保租房REITs上新提速，招商蛇口租賃住房REIT再現...

伴隨我國REITs市場的不斷髮展和完善，在近期房地產“存量盤活”、“租購併舉”等政策背景下，保障性租賃住房REITs迎來前所未有的時代發展機遇。

9月12日，由招商蛇口全資子公司深圳市招商公寓發展有限公司作爲原始權益人的招商蛇口租賃住房REIT完成網下詢價。

根據《發售公告》，基金管理人共收到了來自79家網下投資者管理的207個配售對象的有效報價，網下詢價階段全場認購倍數達103.66倍，創下了2024年以來公募REITs網下全場詢價倍數的新高。

本次項目詢價區間爲2.485元/份—2.871元/份，所有網下投資者報價的中位數爲2.785元/份，加權平均數爲2.7927元/份，最終確定項目的發售價格爲2.727元/份，發行份額爲5億份，預計募集資金達13.635億元，將於9月19日至9月20日正式發售。

據悉，招商蛇口租賃住房REIT的底層資產爲位於深圳市南山區的太子灣人才公寓一期以及招商桃花園五期的林下項目。兩個項目均屬於招商蛇口旗下“壹棧”系列的人才租賃住房，建築面積約6.53萬平方米，共有租賃住房927套，配套商業15套。

具體來看，兩處資產所在的南山區蛇口片區，分佈了大量高新企業及產業園區，片區租賃需求旺盛，租金在深圳屬於偏高水平。

太子灣項目目前運行已滿4年，今年上半年的平均出租率達94.66%；林下項目運行已滿8年，今年上半年的平均出租率達97.24%，整體運營表現穩定，能夠產生持續現金流。

據測算，若按照發售價格2.727元/份和5億份的發售份額計算預計募集資金總額，2024年7月1日至12月31日期間對應的預測淨現金流分派率將爲4.00%（年化），2025年對應的預測淨現金流分派率爲4.05%。

另外，據《發售公告》介紹，招商蛇口租賃住房REIT的運營管理機構將由招商蛇口全資子公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（以下簡稱“招商伊敦”）擔任。招商伊敦成立於2020年，負責招商蛇口旗下的酒店及公寓業務的運營管理，近年來發展迅速。

2024年半年報顯示，今年1-6月，招商蛇口旗下長租公寓業務實現運營收入6.29億元，同比增長24%；酒店業務實現運營收入4.96億元，同比增長23%；報告期內新開業7個項目，新增房源2898間，截至報告期末，公司管理範圍內的長租公寓佈局19個城市，房源總數已達到3.24萬間。

近年來，由於保租房REITs受經濟週期影響較小，帶來的收益更加穩定、風險更低，備受投資者的喜愛。

據URI研究中心統計，今年上半年，保租房REITs板塊漲幅顯著，達到了25.31%，較中證全收益REITs指數實現了12.59%的超額收益，爲投資者帶來了豐厚的回報。

截至目前，保租房領域共有5單公募REITs上市，分別爲華夏基金華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT、國泰君安城投寬庭保租房REIT、紅土創新深圳安居REIT和華夏北京保障房REIT。

從出租率表現來看，除城投寬庭REIT外，其餘4單保租房REITs底層資產出租率穩定在90%-95%以上，租金收繳率維持高位，也意味着能夠帶來持續穩定的現金流。

2024年，除招商蛇口外，還有多家地方國企及頭部住房租賃企業都在積極推進保租房REITs的申報和發行工作。例如，1月新黃浦宣佈啓動保租房REITs申報發行工作，3月建設銀行也宣佈“建信建融家園REIT”獲得了證監會和上交所的受理。

擴募領域也在不斷提速，目前已有華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT、紅土創新深圳安居REIT3單REITs正式申請擴募。

在政策端，7月26日，國家發改委發佈了《關於全面推動基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)項目常態化發行的通知》，進一步擴大了資產範圍，優化項目申報條件，也標誌着公募REITs從試點正式進入到常態化發行新階段。

西部證券研究指出，保租房REITs打通了地方國企的投融退閉環，因而各地在推進保租房REITs上市方面的積極性較高。在政策助力下，預計未來保租房REITs的發行規模和數量將進一步提升。