“背鍋俠”柯鵬被調查，恆大深圳舊改融資問題浮出水面｜清流·金融地產

出品|清流工作室

作者|王曉悅 主編|趙妍

據媒體報道，曾任恆大集團執行總裁一職的柯鵬，已於近期被警方帶走調查，調查案件涉及恆大深圳舊改項目。後又據報道，在恆大1月6日的日常會議上，恆大集團董事局主席許家印親自確認該事件，但他表示柯鵬被抓是由於“個人原因”。

柯鵬於2008年加入恆大集團，歷任恆大集團總裁助理、副總裁、恆大文化集團董事長、恆大足球俱樂部董事長等。2016年9月，恆大集團總部遷入深圳後，柯鵬調任恆大集團深圳公司董事長。

2020年底，柯鵬在恆大危機爆發前夕升任恆大地產集團總裁，市場有一說法認爲其是許家印的“背鍋俠”。

2021年3月，恆大物業曝出134億元存款消失醜聞，柯鵬辭任恆大集團執行總裁，同時被要求辭任的還有恆大集團原執行總裁兼行政總裁夏海鈞。恆大內部人士向清流工作室表示，此後柯鵬和夏海鈞仍在集團就職，只是工作內容相較之前有所調整。

在恆大危機爆發前，柯鵬的主場在深圳，而恆大在深圳的大項目幾乎都是舊改項目。

2016年，也就是柯鵬上任深圳公司董事長的這一年，恆大爲了借殼上市，承諾未來三年累計銷售金額達15000億元，累計淨利達888億元。舊改作爲“最便宜的拿地方式”，也成爲恆大此後幾年發展最迅速的板塊之一。

截至2015年9月，恆大在深圳的意向開發項目是15個；而恆大2021年半年報顯示，公司在深圳區域擁有舊改項目達62個，已立項項目也有21個。不過，舊改項目進度緩慢、回報週期長，恆大如何實現現金週轉？

清流工作室發現，恆大通過舊改項目名義向信託、銀行及基金公司等各類金融機構融資，其中以信託公司較多。有案例顯示，恆大向信託公司貸款提供抵押房產，轉過身又銷售給購房者，實現“一魚兩吃”，最終將信託公司和購房者置於兩難境地。

清流工作室獲得的資料更顯示，恆大集團通過雪松信託向投資人募集資金總額二十餘億元，但其提供的拆遷款數據存在僞造或誇大嫌疑，中間鉅額資金缺口不知所蹤。

這些公司融資高峰期在2019年至2020年期間，恰好是柯鵬在職深圳公司的時間。暫無法確認，此類融資問題，是否與柯鵬被抓有關聯。

舊改抵押房被對外銷售

清流工作室發現，恆大將舊改項目抵押給信託機構用於借貸，但轉身又將房產銷售給購房者，實現“一魚兩吃”。隨着恆大債務危機爆發，集團難以償還金融機構的貸款，而抵押的房產已被銷售，金融機構和購房者都陷入困局。

南油大廈舊改項目是恆大在深圳較早期的舊改項目。2014年，恆大旗下的前海君臨實業發展(深圳)有限公司（下稱“君臨實業”）受讓該項目，並於同年着手拆除舊建築。2017年，新建築恆大天璟獲批入市，共計房屋1313戶，中介網站顯示已售罄。

該項目早期的金主是中信銀行。2017年，恆大集團公告稱，該項目公司與信銀（深圳）股權投資基金有限公司簽訂了10份項目協議，信銀基金以108.5億元的代價，獲得了項目公司49%的股權。信銀基金爲中信銀行的間接全資子公司。信銀基金進入項目公司後，同時通過委託貸款的方式，向項目公司提供與資本金同等數目的股東借款，等於一次性提供了217億元資金。

到2018年底，恆大天璟項目已經入市銷售一年有餘，中信銀行悄然退出這個明星項目。然而，恆大卻用恆大天璟的資產，繼續向別的金融機構融資。

在光大興隴信託訴君臨實業的貸款糾紛中，光大信託與君臨實業在2019年至2021年簽訂多份信託貸款合同，總計向君臨實業發放14筆貸款共計16.73億元。爲了獲得貸款，君臨實業將天璟大廈100多套公寓抵押給光大信託。

按照時間線看，柯鵬在2016年底成爲前海君實的董事長、法定代表人，一直到2020年底離開，中途至少經手了部分貸款合同。

2021年中，君臨實業正式逾期，被光大信託告上法庭，並申請財產保全。光大信託發現，天璟大廈的抵押物，已經有部分被銷售給購房者。

在另一筆糾紛中，君臨實業同樣被指違約將抵押物對外售賣。

大業信託指出，至少有12名購房者向君臨實業提起房屋買賣合同糾紛訴訟。在與大業信託、上海國有資產經營有限公司辦理《債權轉讓協議》，辦理房屋抵押手續的同一時期，大約是2021年初，君臨實業已經將部分抵押資產銷售給購房者，並收取了部分轉讓款。該行爲違反協議約定，並侵害了上海國有資產公司的利益。

君臨實業代表人也承認，涉案抵押範圍的房屋絕大多數已經銷售，若將抵押房產進行拍賣，勢必引發羣體性投訴問題，因此君臨實業在積極化債並希望與金融機構協商其他解決方案。

目前，已有購房者的房屋被查封並提出異議。

在中國信達資產管理股份有限公司廣東省分公司與恆大系多家公司的合同糾紛中，法院在2021年10月凍結了恆大多家公司超過12億元的財產，其中包括天璟大廈399套房產。

一位陳女士表示，查封的其中一套樓房，應在其名下。她在2021年8月與君臨公司簽訂《深圳市房地產認購書》，並支付總價款557萬元的50%，但因執行異議審查程序不能進行全面、實體性的審理，陳女士的異議申請最終被法院駁回。

天璟大廈項目可能不是唯一被抵押的舊改項目。

恆大坪山城舊改項目的主體公司是深圳市鴻騰投資管理有限公司，其向中國銀行、上海銀行和廣州銀行組成的銀團共計借款30億元，也被要求還債。而這份借款合同，也同時簽訂了一份質押合同，但質押的究竟是什麼資產，暫無更多信息。

值得警惕的是，鴻騰投資旗下的舊改樓盤恆大城一期和二期均已入市，大量房源已經售出。

信託融資疑似項目造假

除了舊改新房“一魚兩吃”，恆大疑似舊改項目數據造假。這個情況出現在通過雪松信託融資的案例中。

清流工作室發現，雪松至少爲恆大深圳舊改項目發行了兩隻信託產品，且均在2021年下半年開始違約。

《長盈133號深圳塘前數字文化產業園項目集合資金》信託計劃募集不超過25億元，最終募集5.979億元，用於受讓恆大旗下深圳市紫熙投資有限公司（下稱“紫熙投資”）100%股權。

部分網絡銷售信息稱，恆大將提供回購股權承諾，但在投資者提供的合同等資料中並無回購條款，信託退出方式包括標的公司分紅、融資替換、向第三方轉讓標的等。

讓投資者不安的是，該舊改項目真實性存疑。

在雪松的推介資料中，恆大自稱於2016年8月17日與深圳市大水坑塘前股份合作公司（下稱“大水坑公司”）簽訂《合作開發協議書》，約定共同開發深圳市龍華新區福城辦事處章閣社區塘前松子嶺片區地塊改造項目。

恆大語焉不詳的是，這份協議書在信託發佈之時可能已經過期。投資人獲得的消息是，《合作開發協議書》於2019年到期，但長盈133以此項目爲底層資產在2021年上半年設立信託產品。一位大水坑公司的內部人員也告訴清流工作室，該合同是多年前簽訂的合同，應該早就到期了。

而另一個細節是，恆大聲稱該項目簽約率已達92.77%，紫熙投資的資產構成主要爲存貨18.73億元，均爲已支付的拆遷補償款。恆大方面預計2022年3月簽署土地出讓合同並開工建設。但前述大水坑公司人員表示，塘前村直至目前都沒有拆遷，至於拆遷補償款，“我自己是沒有（拿到過）”。

另一隻信託產品同樣存在拆遷補償款去向不明的問題。

《長盈131號深圳上寮農批市場產業改造項目集合資金》計劃融資不超過22億元，最終募集18.65億元，用於受讓恆大上寮項目主體公司深圳市恆鑫宜實業有限公司（下稱“恆鑫宜公司”）100%股權。

恆大聲稱，公司累計已爲該項目投入拆遷款22.5億元，並提供了財務報表佐證，以此證明恆鑫宜公司要價22億元並不算高。

但2020年恆大中標的公告顯示，恆鑫宜公司需爲上寮農批項目貨幣補償款、拆遷補償款和臨時安置費，總金額不超過4.5億元。與恆大所稱的22.5億元拆遷補償款相差至少18億元，這些錢去哪兒了？

雪松信託在推介中表示“項目可實現52.96億的銷售收入，項目預計可實現淨利潤7.27億，預計銷售淨利率13.73%。”但中標公告顯示，上寮農批舊改項目需要將計容積率可售物業的40%及一棟商業辦公樓的頂層給深圳市新橋上寮股份合作公司，無論是恆大還是雪松均未將此條款告知投資人。

投資人提供的一份江西銀保監局調查意見書中顯示，恆鑫宜公司前期實際投入拆遷款遠低於合作開發協議顯示的拆遷款投入22.5億元，且後續需返還招標人40%物業，並支付2950萬元/年過渡性資金。因此雪松信託存在盡職調查不到位的問題。

這份調查意見書還提到，雪松信託認爲恆大深圳涉嫌提供虛假信息、僞造材料等詐騙行爲，已向深圳市公安部門進行刑事報案。截至調查書出具時間2022年5月6日，公安部門尚未正式受理。目前，暫未確認此案公安部門是否正式受理。

雪松信託內部人士向清流工作室表示，131項目的風險化解工作，包括與原合作方恆大深圳協商方案、標的公司的市場化轉讓方案、提起訴訟等。

該人士稱，據133項目下雪松信託與恆大方的約定，雪松信託有權要求恆大深圳在投資期屆滿1年後，按約定回購標的公司股權，恆大集團對恆大深圳的回購義務提供連帶責任保證擔保。雪松信託已於2021年12月向恆大深圳、恆大地產集團寄送相關函件，要求其履行回購保證責任。