北京通州“雙限”鬆綁滿月：看房客戶明顯增加 成交轉化比有落差

北京通州某新房項目售樓處沙盤前的看房人 張達/攝 周靖宇/製圖

證券時報記者 張達

距離2月6日北京通州區優化限購政策（以下簡稱“雙限”鬆綁）已近一個月時間，樓市實際表現如何備受關注。日前，證券時報記者實地探訪瞭解到，無論二手房還是新房，新政後看房客戶量都明顯增加，在售新房項目中，有的還有一些特價房，有的在新政後陸續收回了折扣優惠，還有的銷售人員暗示價格還會上漲。

不過，接受證券時報記者採訪的業內人士指出，雖然通州新政後區域客戶帶看量明顯增加，但從帶看到認購、從認購到簽約的轉化比，相較春節前還有一定落差。整體來看，如果北京更多行政區能夠接棒通州，推出“一區一策”的精準調控，那麼，北京樓市的“小陽春”將復甦有望。

看房客戶明顯增加

上週六，證券時報記者來到通州某小區附近的房產中介門店，發現屋裡沒幾個人，一問才知道，工作人員大都帶客戶去看房了。

該門店的工作人員小李告訴證券時報記者，通州“雙限”政策放鬆後，最近看房的人比較多，之前平時有一半人在店裡坐着，今天基本都出去帶看了。“現在平均每個人週六日基本都有一兩組帶看。我們經常在工作羣裡到處找鑰匙，大家都拿着鑰匙在小區裡帶客戶看房呢。春節後第一個週末還沒有這麼明顯，今天感覺特別明顯。”他說。

某房產中介通州某門店的工作人員小趙告訴記者，新政後門店諮詢量是政策前的兩三倍，看房量比新政前也基本翻倍了。“週六一天，我們大區15家店成交了50套左右，通州4個大區成交了將近300套，而1月份時週末一天成交量在一百七八十套。”他說，這幾天店裡都沒有閒着的。

不僅二手房帶看量增加了，新房看房的人也不少。

在通州某在售新房項目售樓處的沙盤前，證券時報記者看到有三組客戶在聽銷售人員講解，休息區還坐着三組客戶正在與銷售細聊，時不時還有房產中介帶着客戶過來看房。

置業顧問小劉介紹，新政前後變化挺明顯的，從來訪量能看出來，以前平時週一到週三其實沒什麼人來看房，現在週一到週三的時候，一天也有近20組客戶，週末基本每天都有七八十組客戶。從成交來看，新政前可能一個月才成交三四套，新政後周六日每天能成交四五套，週一到週五每天成交一兩套。

“新政後看房的客戶量是多了，我們項目過年期間從初三開始客戶量就不少，很多從海淀、朝陽、亦莊等外區過來看房的都有，這週末人明顯增加了。”通州另一個新房項目售樓處的銷售小張對記者說。

接近傍晚，證券時報記者又來到一個在售新房項目售樓處，一進門，門口負責登記的工作人員稱，現在銷售顧問都在忙着，得等一會兒。這時，剛接待完上一個客戶的銷售人員小王就被叫過來，他一臉倦容地帶看講解。當被問到“今天是人多太累了吧”時，他無奈地回答：“今天都要虛脫了，‘雙限’放鬆後，我們春節後上班就開始忙，從早忙到晚，基本上都是看房的。”

證券時報記者還了解到，在售新房項目中，有的還有一些特價房，有的在新政後陸續收回了折扣優惠，還有的銷售人員暗示價格還會上漲。

成交轉化比落差較大

對於通州上週末看房人較多的現象，合碩機構首席分析師郭毅告訴記者，通州“雙限”鬆綁政策出來後，區域的客戶帶看量明顯增加，但從近期項目成交數據來看，從帶看到認購、從認購到簽約的轉化比，相較春節前還是有一定落差的。

“因爲渠道帶着客戶去看房，現在已經是市場上比較常規的現象了，爲了方便客戶選擇，並提高成交率，渠道公司一般會帶客戶走訪板塊內的2~3個項目，所以感覺案場客戶量較大，但市場是否回暖，還要看實際簽約情況。”郭毅說。

對於北京通州區的樓市現狀，郭毅表示，從市場成交來看，目前通州的成交量基本上恢復到正常水平，也就是“雙限”鬆綁前的水平。在春節前及長假期間，通州各個項目案場都在積極促進既往客戶的轉化成交，所以在一批老客戶集中購房後，目前通州市場的成交量存在短暫斷檔，當下正在看房選房的新客戶，能否真正落定，還需要一定時間週期，也有待北京更大力度政策的支持。

中原地產首席分析師張大偉則對證券時報記者表示，通州“雙限”鬆綁後，市場成交量並沒有太明顯變化，目前春節後實際成交量是去年同期的50%~60%。

實際上，在通州樓市調查中，也有房產中介人員對證券時報記者表示，最近看房量是挺多的，但實際成交量並沒比1月份多多少。這種現象在北京其他區域也同樣存在。

北京豐臺區某房產中介門店的小唐介紹，最近看房客戶量確實在增多，但是成交量沒有想象中的那麼好，可能都在一個博弈中。“不過，他有幾個換房的客戶房子在房山、石景山區，之前房子已經掛了大半年都沒有人問，這兩天突然就賣了。”他說。

北京東城區某房產中介門店的小孫也對證券時報記者表示，之前客戶很少，這週末突然上客戶了，可能是因爲快上學的有一波需求，現在市場比之前稍好一點，有成交了。

“小陽春”需政策加力

2月6日，北京優化了通州區限購政策，對在通州落戶和就業的家庭，取消了在通州落戶、社保或納稅需滿3年的要求，只要符合北京整體限購政策即可在通州購1套房。當時業內預計，受此政策影響，通州成交量將明顯放大，春節後北京樓市出現“小陽春”的可能性較大。

不過，2月受春節長假影響，北京二手房成交量較1月明顯下滑。據中原地產研究院統計，2月北京二手房住宅網籤6332套，而1月的數據是12444套。

“春節月成交量少是正常現象。”張大偉說，去年9月以來，北京發佈了3次政策，其中去年9月初的“認房不認貸”政策影響短期市場成交放大了40%，而12月14日的優化普宅認定標準、降首付降利率等政策影響力度降低，止住了市場下行，但成交量上漲幅度只有20%左右，而今年春節前通州優化限購政策影響範圍不大，所以對於整個北京市場成交拉動影響較小。

對於當前北京樓市的成交情況，郭毅表示，3月開局北京樓市還處在一個成交低位狀態，目前，總價五六百萬到七八百萬的改善型產品的市場成交相對穩定。

郭毅進一步指出，剛需市場是因爲客戶對價格的敏感度較高，也期待着未來北京會有更多政策出臺，擔心後續政策造成自己當下買房受到損失，所以相對來說更加觀望。高端市場改善需求並不是疲軟，而是成交目前受限於客戶手裡的老舊二手房很難快速出手，造成了整個高端市場從認購到簽約轉化的週期都在不斷地拉長。

在郭毅看來，北京樓市總體呈現觀望態勢，源於部分買房人仍在期待更多寬鬆政策的出爐，接下來，如果北京更多行政區能夠接棒通州，推出“一區一策”的精準調控，那麼，北京樓市的“小陽春”將復甦有望。

從市場趨勢看，張大偉認爲，北京二手房火熱的基礎線是二手房住宅單月成交1.5萬套，但市場推動主要依賴學區房需求，過了4月需求就會下降。2023年“小陽春”很大程度是學區房和前期積壓的需求釋放。但當下市場存量需求已經多次消化，二手房掛牌房源依然處於高位，制約了市場成交量的放大。整體看，如果最近在限購等政策方面沒有超預期調整，今年的“小陽春”熱度很可能不會太高。

“隨着部分學區房需求的入市，3月第一個週末市場成交量有所止跌，北京週日一天二手房成交超過了1000套，但如果沒有更多政策出臺，很可能3月成交量只能在1.2~1.5萬套。” 張大偉對證券時報記者說。