北京、武漢、深圳接續樓市新政，放鬆限購、“以舊換新”成重頭戲

4月底召開的中央政治局會議爲房地產政策定了調。會議強調，繼續堅持因城施策，同時，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

隨後幾天，北京、武漢、深圳三地接連出臺新政，涉及放鬆限購，“賣舊買新”等，比如，深圳便分區優化了住房限購政策，非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購1套住房。在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）等範圍內購買住房，個稅、社保繳交年限要求由3年調整爲1年。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，近期多個城市優化樓市政策，進一步釋放利好，預計後續更多核心城市將優化限制性政策，一線城市或針對不同人羣、不同區域、不同面積段優化限購政策，二線城市或全面取消限購政策。除此之外，在降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等方面亦有較大空間。

三地接連出臺樓市新政北京、深圳一線城市放鬆限購

過去幾天，北京、武漢、深圳等熱點城市接連出臺樓市新政，再度爲房地產市場復甦注入“強心劑”。

貝殼財經記者注意到，放鬆限購成了一線城市樓市調控的關鍵詞。

5月6日，深圳發佈通知稱，非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購1套住房，在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區範圍內購買住房，個稅、社保的繳交年限要求由3年調整爲1年。

通知還進一步明確，有兩個及以上未成年子女的本市戶籍居民家庭，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區範圍內再購買1套住房。

4月30日，北京也優化了住房限購政策，新政規定，在執行現有住房限購政策的基礎上，允許符合相關條件的居民家庭或成年單身人士，在五環外新購買1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。

更早前的1月份，廣州、上海已接連鬆綁限購，廣州提出，在限購區域內進一步支持剛性和改善性住房需求，新購買建築面積120平方米以上（不含120平方米）住房（包括新建住房和二手住房），不納入限購範圍。

上海則取消了購房需已婚的條件，放開了非上海戶籍單身人士購房的限制，只要連續繳納社保或個稅滿5年及以上，非本市戶籍居民可在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，2023年末，深圳市常住人口爲1779.01萬，比上年末增加12.83萬，增量位居一線城市之首。深圳人口保持較快增長，且非戶籍居民較多，優化限購政策有助於進一步釋放購房需求。

陳文靜進一步表示，此次深圳的新政充分體現了因區、因需施策的思路，北京、深圳接連優化限購政策後，更多核心城市的限制性政策有望跟進優化，釋放居民購房潛能。隨着政策效果逐漸顯現，房地產市場活躍度有望改善，疊加去年同期交易高基數效應逐漸減弱，全國新房市場有望加快築底企穩。

值得一提的是，與其他城市樓市新政“邁大步子”不同，一線城市的新政更多是“小步慢走”，分區優化。

58安居客研究院院長張波對貝殼財經記者表示，一線城市樓市穩定性較強，例如上海，在春節後沒有出臺政策的前提下，3月份二手房成交量依然突破2萬套，說明當地市場需求仍比較旺盛，深圳4月份一、二手房成交量也明顯超去年同期。樓市政策出臺的目的是市場更平穩，一線城市除了自身平穩外，也要帶動更多二三線城市走出低谷。“因此，一線城市限購鬆綁節奏慢除了與自身市場環境相關外，也會考慮限購放鬆後，對周邊市場購買力的虹吸效應。大概率看，今年一線城市的政策放鬆還會保持‘緩釋’節奏。”

“以舊換新”成樓市調控重頭戲，房企已進場，可一定程度提振銷售

除了一線城市樓市新政備受關注外，住房“以舊換新”也成爲當前樓市調控的“重頭戲”，一些城市甚至拿出了“真金白銀”補貼換房。

比如武漢，5月6日便明確提出，要推行“賣舊買新”交易新模式。今年12月31日前，對出售自有住房並在6個月內購買新建商品住房，或購買新建商品住房後12個月內出售原自有住房的家庭，由購買新建商品住房所在區財政部門對其出售原自有住房已繳納的增值稅按計稅價格的1%給予補助。

武漢同時提出，組織金融機構提供長期低息貸款，支持符合條件的企業收購置換購房家庭的自有住房，用於市場化租賃住房、保障性租賃住房和拆遷安置住房等。

5月6日，深圳的樓市新政也提出，支持在本市有開發項目的房地產開發企業以及相關房地產中介機構開展商品住房“收舊換新”和“以舊換新”工作。對於實施“收舊換新”的房地產開發企業，收購換房人舊房時不受本市關於企事業單位、社會組織等法人單位購房政策的限制。

5月3日，上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會積極響應第五屆上海“五五購物節”，聯合倡議在本市發起商品住房“以舊換新”活動。該活動將更好地支持居民合理的梯度置業需求。參加“以舊換新”活動的房地產開發企業承諾，在一定期限內，舊房未成功出售的，購房居民可以無條件“退房退款”；房地產經紀機構承諾，對購房居民的舊房“全城推、優先賣”。

根據中指研究院監測，截至5月6日，全國已有超50城表態支持住房“以舊換新”。 這類政策與4月底政治局會議提出的“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”相一致。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙認爲，當下的房地產市場發展並不能單純從鼓勵居民購房切入，需從供需兩端着力，構建新發展模式，比如，如何解決當下的供應大於需求問題，具體措施可以從收購市場存量房，增加“以舊換新”措施，收購剛需存量房統一改造爲保障性住房等，化解當前的剛需二手房去化難的問題。“對於優化增量住房措施，可以從如何助力保交樓，避免出現‘爛尾樓’，化解新房市場的交付風險，爲市場提供高品質住宅等方面考慮。”

廣發證券研報則稱，根據深圳及鄭州的保障房籌建計劃信息，假設2024年保租房通過30%“以舊換新”、30%回購新房及40%新建模式籌建，則可貢獻新房銷售0.9億平方米，佔2023年銷售比例的8%。其中，0.5億平方米爲“以舊換新”帶來的居民真實需求，佔2023年銷售比例約4%。因此，若“以舊換新”籌集模式大規模推行，則可一定程度提振銷售。

貝殼財經記者/潘亦純