北京寫字樓空置率創新高 2021年供應量預計爆棚

（原標題：北京寫字樓空置率創新高 2021年供應量預計爆棚）

北京寫字樓市場仍然未走出低谷，無論是空置率還是租金，都處於近十年來的低谷。高力國際研究院數據顯示，剔除自用及預租面積後，北京寫字樓全年淨吸納量不到3萬平方米，達到歷史低點。從季度變化來看，隨着疫情進入常態化防控階段，疫情對於寫字樓需求的壓制在慢慢降低，淨吸納量呈現逐月恢復的狀態。高力國際華北區董事總經理嚴區海認爲，淨吸納量的逐漸恢復一方面是由於前期疫情壓制的需求在下半年的集中釋放，另一方面也是由於寫字樓業主主動爲企業提供了更有競爭力的租賃條件所致。

在這樣的背景下，供需不平衡問題又被進一步放大，空置率創近十年新高。在2020年四季度，新入市項目體量低於預期的50萬平方米，僅有約35萬平方米入市。至此，2020年全市場新增供應項目約60萬平方米，遠低於預期水平。嚴區海對第一財經表示，北京甲級寫字樓市場的新增供應和需求比長期都維持在2倍以內，但供需不平衡的問題從2019年開始凸顯，在疫情肆虐的2020年，新增供需比更是上漲到接近5倍。由此可見北京市場的供需不平衡問題已經非常嚴重。

而供需不平衡的背後，租金問題下調幅度明顯。2020年北京市場迎來近十年的租金同比最大降幅。嚴區海表示，在原本就是供需嚴重不平衡的市場環境下，又疊加了疫情影響，整體租金同比降幅是近十年裡較大的一年，從2019年底383元每月每平米降低到351元每月每平米，降幅達到8.4%。市場租金從2018年的高點已經連續三年回調，調整幅度合計接近13%。

高力國際調研報告顯示，根據三季度租戶問卷調查發現，在疫情期間，租戶出現了從甲級向乙級寫字樓搬遷的情況。同樣的，在甲級寫字樓業主向企業提供更有競爭力的租賃條件的時候，也出現了企業迴流到甲級樓宇的現象。在可預見的未來一年內，嚴區海認爲這種現象不會出現根本性改變，存量租戶的競爭將會愈演愈烈。

而更爲嚴峻的是2021年北京寫字樓市場還將迎來天量供應。高力國際統計數據顯示，預計明年將有接近160萬平方米的新項目入市，而2019年只有超過90萬平方米，其中有近百萬平米的項目可能會在明年上半年入市。

嚴區海表示，若所有項目如期入市，巨大的新增供應量將給市場帶來前所未有的衝擊，將直接考驗市場對新增需求的消化能力。隨着本輪供應高峰的結束，明年租金預計依然處於下降通道，但降幅應該會小於今年，在四季度將開始進入探底階段。

對此，全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長劉凱表示，疫情防控常態化之下，不斷高企的空置率、持續下降的租金以及連續增加的新增供應，給寫字樓行業的發展帶來巨大的考驗。

根據全聯房地產商會寫字樓分會（CORC）聯合部分會員單位統計，2020年一線城市寫字樓空置率全部在20%以上運行，均創十年新高；上海和深圳甚至超過了25%以上。全國寫字樓平均空置率超過30%，商業營業用房空置率高達35%。下半年以來，從銷售成交和租賃需求兩個市場要素均表現回暖趨勢，但市場仍整體承壓。