碧桂園補發財報：2023年計提824億創行業之最，停牌已9個月將積極申請復牌

曾經的“宇宙第一開發商”的碧桂園，還在週期風浪中艱難自救。

1月14日，碧桂園（02007.HK）發佈2023全年及2024上半年財報，2023年全年淨虧損1784億元，2024年上半年稅前虧損約108億元。

碧桂園自2024年4月2日起停牌‌，停牌的原因是公司延遲刊發2023年財務業績‌。在此之前，碧桂園的歸母淨利潤在2022年就已經由盈轉虧，虧損超過60億元，而2023年上半年虧損更是近500億元。

根據香港聯交所的規定，對於主板上市公司，如果連續停牌達到18個月，港交所有權取消公司的上市地位。碧桂園至今停牌不滿12個月，看起來時間還比較充裕。

至於何時復牌，一名接近碧桂園的內部人士告知《鳳凰WEEKLY地產》：“會按照聯交所的指引和流程積極申請復牌。”

計提減值824億、業內第一

據碧桂園2023年的財報，造成全年淨虧損接近1800億的最大原因是大規模的計提減值。據中指研究院彼時統計的數據，2023年，全國TOP100房企銷售總額爲62791.0億元，同比下降17.3%，整體呈現“前高後低”走勢，下半年的市場下行速度加快，TOP100房企12月單月銷售額同比下降35.9%。

具體到碧桂園自身原因，當時上市公司幾乎已失去了信用融資功能，爲了快速回收現金流，碧桂園在2023年對部分在售樓盤進行了較大的降價促銷。碧桂園稱當時回收現金是爲了保障交房任務達成以及保證2023年8月之前到期信用債券的兌付。

據統計，2023年碧桂園共交付超60萬套房屋。2023年1-8月，集團償還境內外公開市場債本金約人民幣185.4億元。

值得注意的是，2023年，碧桂園計提的大額存貨減值準備約823.54億元，這個數額創了行業之最。相比之下，恆大在2023年計提了273.8億元，萬科計提了40.25億元，融創計提25億元。

融創和萬科在一線重倉，恆大稍微差一些也在多個二線城市落子，碧桂園的存貨“資質”最差幾乎全部位於三、四、五線城市，連在強二線的都不多。棚改紅利結束之後，曾經的“恆碧萬融”中，碧桂園的土儲成爲跌價最快的。

除了存貨計提，碧桂園還有大額的應收賬款被計提減值，其在財報中表示，受宏觀經濟環境、行業環境及對手方負面財務狀況等多重不利因素疊加影響，部分應收款項存在無法回收的風險，計提金融資產及財務擔保減值損失淨額約人民幣372億。存貨和應收兩項合計佔稅前虧損總額的71.5%。

萬科在對2021年作出大額減值時曾遭到投資者質疑是否在“業績洗澡”。從賬面上來看，碧桂園通過類似的操作，也取得了類似的效果，到了2024年上半年，據碧桂園最新發布的財報，上半年的計提減值迅速降到了27億元，虧損也縮小至了100億出頭。

無論如何，大額計提之後，碧桂園釋放了大部分的存貨風險，接下來就是輕裝上陣了。當然風險還是存在的，如果市場還要繼續下行，存貨的價值將進一步縮水。

對於2024年上半年虧損收窄，除了賬面上對計提這方面的會計處理的原因，碧桂園方面透露，2024年上半年，爲確保有限資源優先保交房，公司通過歸零預算全面控制非剛性費用支出，成果顯著。銷管費用同比上年同期大幅下降51%；其中行政費用同比降低25%，銷售費用同比下降63%。

將積極申請復牌

參照同行恆大、融創等爆雷同行的進度，碧桂園接下來自然是復牌。目前距離碧桂園被港交所強行摘牌的最後期限還有9個月之久，時間上非常充裕。

同時，碧桂園的美元債重組也有了新進展，就在這個月上旬，碧桂園宣佈了境外債重組提案的關鍵條款，該提案已獲得由七家銀行組成的協調委員會的支持‌。如果重組方案能夠落定，碧桂園將減少債務最多116億美元。

在近期碧桂園公開的2025年新年致辭中，碧桂園集團董事會主席楊惠妍和總裁莫斌表示新一年要做的工作，除了保交樓之外，接下來就是通過制定符合各方利益的整體解決方案延長債務償還期、修復資產負債表。出清存貨風險、境外債化債都在2025年的計劃之內。

爲了進一步修復資產負債表，據碧桂園近日公告，公司控股股東正在考慮將集團未償還本金總額11億美元的現有股東貸款轉換爲公司或附屬公司股份，具體條款有待協定。

在2025年的新年計劃中，楊慧妍還表示要結合自身經營情況逐步調整發展戰略，在存量市場中加速發掘核心競爭優勢，儘快恢復項目正常經營。

“輕裝上陣”後的碧桂園還有多少家底？財報顯示，經歷過近千億計提減值的碧桂園，在截至2024年上半年，淨資產剩餘741億元，相比2022年底的3096億元的淨資產，減少了76%，賬面價值剩下不足三成。

根據此前的重組方案公告的透露，這741億元是超過3000個的開發項目，可售面積在9000萬平米到9200萬平米之間。其中包括超過2900個境內項目，以及29個境外項目，涵蓋馬來西亞、泰國、澳洲、印尼、美國、印度、香港、英國及新西蘭等。此外，還有約130萬至140萬個車位可供出售（截至2023年12月31日）。

境內房地產市場目前有小幅回暖但並不明顯，反而碧桂園在東南亞的樓盤進展還不錯。公開資料顯示，去年10月，碧桂園在泰國的公寓項目Sky Rise在延期三個月後完成交房。這個公寓位於曼谷的繁華地帶素坤逸地區，地段優勢明顯，2023年9月，碧桂園利用Sky Rise成功在境外發債，發行金額高達15億泰銖（約合人民幣3.04億元），債券期限爲1年9個月，票面利率爲7.5%。

克而瑞集團董事長丁祖昱近期預計，2025年政策發力點將圍繞“保主體”進行，存量土地回購將成爲推動房地產止跌回穩的核心引擎，2025年上半年房地產市場止跌基本完成，“良幣驅逐劣幣”成爲趨勢，房企將回到持續健康運營軌道。