“財爸”下場！樓市能否徹底回暖？ | 房叔說963
伴隨着限價、限售、拼社保在10.11掃進歷史的垃圾堆，杭州樓市進入“行政解綁”時代，加之這三年形成的天量M2、低利率的“寬貨幣”環境；
行政0、貨幣寬，此時，要問後續半年乃至一年，還有什麼政策能左右樓市的脈搏，重要且唯一，財政！財政！財政！
往大了說，涉及所有金融市場、大量實體企業存續、外資投資信心，兜底整個宏觀經濟的皮球來到了財政部的腳下；
而單看房地產，更是同時涉及地方土地財政、房企保交樓、破產企業處置、去庫存、房子作爲資產的價格預期，沒財政的託市不可能有長期信心，底都沒有，遑論房價回彈了。
也因此，9.26宣佈將有一攬子計劃到10.8發改委出來給信心，12號的財政部會議成爲了最萬衆期待的“第三局”，也是必須解讀的宏觀前提。
今日推文，“財爸”下場！樓市能否徹底回暖？
▲國家版本館©輝
爲什麼大家這麼關注財政部的發聲，大白話說，表完決心定好目標講完發力措施都是虛的，面對“化債”、“房地產”這兩個全世界都知道的發展桎梏，最終看你“錢袋子”的誠意。
開篇總結本次會議，12個字：方面清楚，態度積極，數字模糊。
發佈會開始，在表達了當前財政收入規模不及預期並表達第四季度仍有信心完成全年目標後，正式切入主題，先說“方面清楚”，四大方面。
首當其衝，第一方面，也是主要矛盾，地方政府化債問題。
原話，加力支持地方化解政府債務風險，較大規模增加債務額度，支持地方化解隱性債務，地方可以出更多精力和財力空間來促發展、保民生。
地方債已經是天下皆知的坎了，地方上顯性隱形債務預期約60w億的規模，這道坎不過，地方上想發展等於空談；
目前的情況是，地方財政收入還掉債甚至利息、發掉體制內工資可能還倒欠，這嚴重限制了發展的動能問題，制約着地方政府的能動性，就像教員說得好，手裡沒把米，叫雞都不來。
米從何來？賣地收入佔大頭，房賣不掉、地賣不掉、財政沒錢、沒法發展、資產價格衰退、地賣不掉、財政沒錢。
▲from pixabay
想跳出這個螺旋，必須有“中央兜底”揹債置換一段時間，簡而言之，兒子欠錢還不上，爸爸先幫你還了，換成欠了爸爸錢，給你時間拖，發展好了再還或者換不了本金能持續還利息。
這一項是給地方主人翁思想解綁，給信心，大膽幹，促發展。
▲拱宸橋©輝
第二方面，發行特別國債支持國有大型商業銀行補充核心一級資本，提升這些銀行抵禦風險和信貸投放能力，更好地服務實體經濟發展。
目前六大國有大型銀行，工農中建交郵，平均核心一級資本充足率12.3%，其實不低，這個核心一級資本相當於央行給的第一道原始錢，可以近似理解成真印的錢留足準備金再給到六大行的本錢。
補充補充核心一級資本，一來補衝銀行持續降息帶來的盈利能力下降，同時提供更大扛風險能力，更好支持實體。
這基本代表着，降息會不停，便宜錢給足，配合第一項，地方要幹活，彈藥庫武器給足。
▲from pixabay
第三方面，房地產，又提支持“止跌企穩”外，舉措是疊加運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具。
什麼意思？臨平區府領會會議精神，當天給了很好的示範——契稅減免、實施購房補貼、銷售補貼；
當然，專項債、專項基金用法的大招，具體的做法，期待17日住建部發佈會。大概率最重要的還是收儲舊土地以及庫存新盤用作保障房；
▲住建部17日就房地產平穩健康發展的發佈會預告
前者，從開發商手上回收當年的高價舊土地，相當於高賣低贖，在限價取消後做好供地安排同時，讓開發商回血、保交樓做好房；
後者，調節樓市的供需平衡，同時增加保障軌的供應。
▲from pixabay
第四方面，加大對重點羣體的支持保障力度，國慶節前已向困難羣衆發放一次性生活補助，下一步還將針對學生羣體加大獎優助力度，提升整體消費能力。
整體依然是“補人才”的思路，至於大衆關注的普惠、發消費券、發錢希望，還是沒有。
以上便是“財政”提及的四大方面，值得一提的是，藍部長特意強調一攬子計劃不止這四方面，還有更多在走程序和研究之中；
同時，不斷強調財政還有較大舉債空間和赤字空間，一個多小時的發佈會，反覆涉及“較大、很大、還有、更多、加大力度”等詞，給市場提供極其“正面、積極”的態度。
▲錢江©輝
如此一場發佈會，伴隨而來的是股市下行，債市波動。簡而言之，市場情緒形成罕見的“多空雙頭”。
爲什麼會造成這一結果？
先說看多，部長直面問題、頻頻“正面”的用詞，以及化債、給銀行提供彈藥的決心，市場看到了正向、不迴避的態度和想要解決問題、走出經濟困境的務實決心。
再說看空，第一點，市場最關心的財政支持力度的規模是多少，還是沒有給出答案。
已知第四季度三個月還有2.3w億可用，但顯然對“化債”、“託市”是遠遠不夠的；
高盛就有預估在4-5w億用於債務置換，約爲全國地方城投債的10%，而達到樓市去庫存到合理線（存銷比18個月）以下，之前主流券商也估算過，大致約7w億；
這一點被網友編段子戲稱：女方問男方婚禮日子，他說是他愛你的；女方問彩禮是多少，他說準備較大規模；女生問啥時候見家長，他說很快在約時間、走流程。話糙理不糙。
第二點，民生上的補貼考量，依然沒有從“普惠、發錢”的角度切入，化債更大程度還是停在“地方政府”和“城投債”層面；
至於對企業部門和居民部門降槓桿、增收入的財政支持則非常微弱，這很容易讓大衆解讀爲“只保親兒子、只會投資、又是基建”，情緒看空。
沒有公佈規模，很大可能是需要月末的人大常委會決議之後再體現，同時造成多空平衡，讓資本市場不要劇烈波動，給大半個月時間消化，至於民生的補貼考量，筆者也表示遺憾。
▲浦東三高©輝
我國中央政府部門的槓桿極低，2023年尾僅僅在23.6%，國債餘額規模約29.6w億，實話實說，哪怕提高10個百分點，政府部門總槓桿率也不過只是G20國家的均值。
▲各國政府部門總槓桿率曲線
可以得出一定的預判，如果第四季度專項債的支持規模增到4-5w億，比如說再發2.6w億左右中央槓桿率多2%，同時明年提高赤字率多1%，維持年5.3w億的規模兩三年，會是一個停留在托地方財政和銀行，催逼其發展幹活的程度；
如果支持規模遠超這個規模，且需要短時間內大發債和提高赤字率，纔會極短時間對一二線頭部城市的樓市造成一個大面的刺激，快速收儲、貨幣安置化、供應緊縮後，漲價纔有空間，屆時纔有可能形成樓市價格的真正回暖。
當然，頂層以“求穩”爲基調的宏觀調控風格，暫時看不到這種可能，更多還是停在擱置債務，解綁發展的層面，暫時支持止於地方政府一級。
▲斷橋©輝
迴歸杭州樓市，很難有自上而下超量規模刺激短時落地的期待，既然如此，做好預期管理，擦亮眼睛，盯準心頭板塊的供需情況和識別優質房源，做好正向置換，將會是維持較長一段時間的購房主旋律。
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