曹晶晶：樓市全面回暖仍需“一鼓作氣”

中新經緯1月3日電 題：樓市全面回暖仍需“一鼓作氣”

作者 曹晶晶 中指研究院指數研究部總經理

2024年12月樓市進一步升溫明顯，各大一線城市新建商品住宅尤其是二手商品住宅成交規模均處年內高位。

政策帶動下房地產需求釋放加快

中指研究院監測的數據顯示，12月北京新建商品住宅成交約70萬平方米，環比增長超一成，同比基本持平；二手商品住宅成交約2.1萬套，環比增長超一成，同比增長約70%。12月深圳新建商品住宅成交規模約70萬平方米，同比增長約180%；二手商品住宅成交超8000套，環比增長約20%，同比增長約140%。12月廣州新建商品住宅成交規模約120萬平方米，環比增長約四成，同比增長約70%；二手房市場也保持較高活躍度。上海新建商品住宅及二手房同比也出現大幅增長。

一般而言，短期判斷樓市企穩最核心的信號主要包括二手房價格和新房銷售量的回穩，進一步也需觀察投資開工的情況。房價作爲房地產市場的核心要素之一，是市場供求關係的直接體現，尤其是二手房價格的變化更能反映市場的真實情況。從全國範圍來看，二手房價格總體上不斷回升，價格上漲的城市數量逐漸增加等都是積極信號，尤其是核心大城市的房價，標誌性意義更強。另一個重要指標是市場銷售量的持續、穩定回升。2024年年末一線城市二手房持續放量反映出市場預期和信心提升，在政策支持帶動下需求釋放有所加快，是市場向好的重要信號。

不過，筆者認爲更需要關注新房銷售量的變化。一方面，過去兩年，因爲居民更偏好現房，以及部分二手房小區價格逐漸調整到位、性價比凸顯，主要城市二手房成交量表現並不差；另一方面新房市場涉及產業鏈條更長，關聯範圍更廣，與地方賣地收入相關度更高，對經濟影響更爲突出。因此，二手房成交量之外，更需關注新房銷售量的回穩，當然市場恢復的持續性也同樣重要。此外，判斷房地產持續向好的關鍵是投資開工要逐步恢復，只有投資開工恢復，才能增加市場有效供應，推動市場進入新的循環。

如何促進樓市全面回暖？

除了一線城市，二三線城市樓市也明顯升溫。從中指研究院監測的重點城市來看，2024年四季度以來，在政策利好、供應放量、房票政策支持等多因素推動下，二線代表城市成交量有所上升，單季度成交量同比增長約15%；三四線重點城市在“以價換量”、年底集中網籤帶動下，四季度成交量同比增長約11%。

從趨勢來看，政策支持力度、市場供求關係及預期、城市吸附力等是影響不同城市市場復甦節奏的關鍵因素。杭州、成都、西安、合肥、蘇州等強二線城市產業基礎較好，人口吸附力較強，且庫存壓力相對可控，未來市場恢復節奏或相對較快。

而對於大部分三四線城市而言，住房將回歸消費屬性，城鎮化及購買力將主導市場走勢。不同三四線城市之間市場也會存在差異，部分位於發達城市羣/都市圈，以及具有獨特產業優勢的三四線城市，樓市需求仍有一定支撐。

展望2025年，筆者認爲，新房銷售要實現從階段性放量到持續性“回穩”，核心是政策要“一鼓作氣”落實到位，尤其是貨幣化安置100萬套城中村改造、收儲存量房等關鍵政策的加快落實。而進一步促進投資開工的關鍵是盤活閒置存量土地，增加市場有效供應，推動市場進入新的循環。(中新經緯APP)

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責任編輯：宋亞芬